5月9日，深圳市住房和建设局发布《深圳市住房发展2023年度实施计划》，引发关注。

　　围绕该计划，我们主要探讨以下三个问题：

　　今年深圳住房供应目标是什么？商品房和保障房建设和供应情况又如何？和往年相比，深圳住房供应发生了哪些变化？

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　　先来看看今年深圳住房计划的年度目标：

• 　　计划供应居住用地：330公顷=330万平方米，其中，商品住房用地205公顷，保障性住房用地125公顷；

• 　　新开工商品住房：约7万套，建筑面积约700万平方米；

• 　　保障性住房建设+筹集：建设7.3万套（约475万方）+筹集约11.2万套（约407.5万方）=18.5万套，建筑面积约882.5万平方米；

• 　　计划批准预售+现售商品住房：6万套，建筑面积约600万平方米；

• 　　供应分配保障性住房：8万套，建筑面积约419.04万平方米；

　　除了商品房和保障性住房，今年深圳还将建设其他住房计划约2.2万套，新开工建筑面积约125万平方米；

　　三者加起来，2023年，全市住房计划新开工建筑面积1300万平方米、约16.5万套（7+7.3+2.2=16.5）。

　　今年政府工作报告提出，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。

　　因此，实施大规模住房建设计划，特别是帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难，是题中之义。

　　从今年的住房供应计划中，我们就可以看出这个趋势。

　　第一，不论是建设筹集还是供应分配，从套数看，深圳保障房套数要多于商品房；

　　保障房建设筹集18.5万套＞商品房新开工7万套

　　保障房供应分配8万套＞商品房计划预现售6万套

　　而保障房作为保基本的选项，其用地面积和套均面积则要比商品房小。

　　保障性住房用地125公顷＜商品住房用地205公顷

　　保障性住房分配建面约419.04万平方米＜商品房预现售建面约600万平方米

　　通过简单除法计算可得出，今年新开工商品房及预现售商品房套均面积为100㎡（700/7）；

　　而新建保障房套均面积65.1㎡（475/7.3），筹集保障房套均面积为36.4㎡（407.5/11.2），筹集部分主要来自城中村改造，以单间为主，因此面积比较小；

　　今年供应分配的保障房套均面积52.4㎡（419.04/8）。

　　这和保障房目前对应的配租标准大致相符：

　　单身居民、两人家庭配租建筑面积为35平方米左右；两至三人家庭配租建筑面积为50平方米左右；三人及以上家庭配租建筑面积为65平方米左右。

　　第二，通过筹集方式供应保障房是一个趋势，特别是通过三宜小村改造方式提供保障性租赁住房。

　　数据显示，2023-2025年，深圳将建设筹集保障性住房不少于46万套、建筑面积超过2000万平方米。

　　目前，由市人才安居集团持股51%、愿景明创集团持股49%、注资20亿元成立的深圳市安居微棠住房租赁投资控股有限公司，已正式揭牌。

　　这家新成立的国有控股混合所有制公司，定位是“深圳市城中村住房租赁社区提供商”。

　　它要做的事，就是摸排改造深圳现有城中村，就近为“20+8”重点产业的员工提供“高品质、小户型、可支付、有温度”的保障性租赁住房。

龙华区元芬新村改造案例

　　目前，安居微棠已经摸排167个城中村、3万个楼栋、超3000万平方米潜力改造空间。下一步，将在各区快速打造1到2个标杆项目，确保全年筹集超过3万套。

　　02

　　说完保障房部分，再看商品住宅部分，深圳对商品房住宅的供地是变多还是变少了？

　　团长查阅了深圳2014年至今的供地计划文件，整理了近十年深圳住房用地供应情况一览表。

　　可以看出，2019年及以前，深圳总的住房用地供应偏紧，除了2017年供地超过200万方之外，其他年份供地均值为一百五十万方出头。

　　2020年开始，深圳的住房用地面积相较之前开始翻番，并连续保持高位供应至今。

　　今年深圳的居住用地相比去年没有增加，减少了约10%，主要是保障房供地减少部分占大头。

　　若单看商品房用地，近四年来，深圳商品房用地一直在增加，今年相比去年略微下降了10万方。

　　若按照商品住宅小区3.5的容积率、平均25%的公摊面积计算，10万方的供地面积，约可建成35万方建面的房子，可售面积约262500㎡，按100㎡/套折算约为2625套，这和每年6、7万套的供应相比，可以忽略不计。

　　今年，深圳商品房计划新开工建筑面积约700万平方米，查阅2022年、2021年数据发现，这个数据已经三年未变。

　　但是，计划新开工建面并不等于实际的开工建面，现实情况往往比计划的情况要完成得多一些。

　　在深圳统计年鉴中，详细记录了深圳每年商品住宅的新开工面积和销售面积等数据，当然，这个不是计划数据，而是实际数据，团长也整理了一张表格。

　　可以看出，近几年，深圳住宅新开工面积大幅增加，直接从7字头跳到9字头，截至2021年，住宅施工面积已达5323万平方米。

　　2022年，深圳住宅销售面积505.02万平方米，环比2021年的643.28万平方米减少了21.5%，但房屋施工面积仍然在增长，达5735.52万平方米。

　　综合来看，深圳商品住宅正呈现库存增加、销量下降的特征。

　　03

　　随着保障房大量入市，分流了部分刚需的购房需求，可以想见，深圳商品住宅市场的去化周期，会逐渐拉长。

　　今年一季度末，深圳商品住宅新房的去化周期上升到了22.3个月，这个消化周期在主要城市里明显偏高。

　　4月份深圳楼市成交数据对比3月份来说，有明显的回落。

　　全市一二手商品房成交合计8009套，比3月的12017套减少4008套，下降33.35%。

　　其中新建商品房成交4164套，环比3月（7375套）下降43.54%，新建商品住宅成交3505套、环比3月（3199套）增长9.57%；

　　二手商品房成交3845套，环比3月（4642套）下降17.17%，二手商品住宅成交3192套、环比3月（3949套）下降19.17%。

　　总的来讲，深圳新房的去化周期已经到22个月，新房的供应量还在持续加大，虽说今年7月15号以后，攒够了三年社保的深圳人，将会重返市场；

　　但深圳楼市在短期一两年之内，市场的消化压力还是比较大的。

　　如果接下来深圳楼市没有进一步松动政策出台，那么，深圳楼市出现V形反转、大幅回暖的难度会加大。