文 | 白羊

　　鹤岗之后，云南个旧的房子也卖出了白菜价！

　　前不久，一个名为《鹤岗5万一套天寒地冻，云南7万一套四季为春》视频火了，主人公在云南个旧市买一套50多平的二手房，仅需7万。算下来，每平米不到1400元，堪称白菜价。

　　为此，笔者特地到个旧市当地房产网站上看了下，还真是这样。

　　很多二手房的挂牌价基本都在两三千的样子，1000多一平的房子虽说少了些，也还是有。

　　个旧市位于滇南，到越南比到昆明都近，隶属云南省红河哈尼族彝族自治州，和鹤岗一样，也是个典型的资源型城市，被以为“中国锡都”。

　　1988年成为云南省计划单列市，行使地州级经济管理权，但后来，州政府迁往隔壁的蒙自，这也成为个旧发展的一个转折点。

　　现在的个旧，本质上就是一个资源萎缩、人口收缩的县级市。其白菜价的房子，某种程度上，恰是这种城市现状的一个缩影。

　　在后续媒体的报道中，有当地人表示，网上曝出的那些白菜价不代表个旧市的综合房价。目前，个旧市区的房价在每平米3400-4000元之间。白菜价的房子主要是配套设施不足的老旧小区房，以及面积较小的职工住房。

　　但笔者认为，上述内容仅能说明说“个旧房价一两千”有以偏概全之嫌，但这并不能否定个旧房价的白菜化趋势。

　　如报道中有不少当地人表示，个旧房价已经10年没涨了。

　　“个旧市的房价确实是10年都未涨价了，我家10年前买的一套房子，单价3500元一平米，现在也是这个价。一些小区的房价还有所下跌。”

　　同志们，10年不涨是个什么概念？！

　　要知道，过去10年可是中国楼市的黄金十年，也是货币大放水的10年。不涨本身就已经说明当地的房子处于严重的贬值状态。

　　那些持有个旧房产的人可能会说，房子我是拿来自住，涨不涨都无所谓，但这种心理慰藉并不能改变，你的资产和个人身价大幅跑输全国人民的现实，可以说连通胀都没有跑赢。

　　其实，个旧市的楼市也曾有过自己的高光时刻。据悉，10年前个旧市的房价一度引领云南省房价，特别是面向金湖的房价，最高房价一度达到8000元每平米，成为当时云南省的最高房价之一。

　　而即便是金湖边上的房子，若配套不好，不要说涨了，降价都难卖。如一个个旧居民表示，他的房子就在金湖边上，建筑面积80平米，实用面积70多平米，原来报价30万，后来报价20万，现在开价20万不到，也是不容易出手。就是因为没电梯。

　　但在深圳，即便配套很糟糕的老旧小区，也没电梯，房价还是会蹭蹭地往上涨。

　　导致个旧房价涨不起的直接原因，就是购房需求不足，而导致购房需求不足的原因又在其基本面出现了结构性恶化。

　　首先，红河州政府搬迁，也顺便永久性地带走了两股购房主力。

　　一是，大量机关人员迁走。

　　这部分客群主要又是有购买力的中高端客群，所以直接造成个旧楼市的改善购房需求不足，房价上涨自然也就乏力。

　　二是，来自周边区县的购房需求流失。

　　红河州下辖4个县级市、6个县、3个自治县，州政府所在地一般都聚集着该区域最优质的教育、医疗等资源，及较为丰富的经济发展机会，也会对下面区县的购房者形成吸引力。

　　在州政府转移至蒙自后，来自下面县市的购房人群随着转移。个旧楼市的接盘侠又少了一大波。

　　其次，近年来，矿产经济不景气，流动人口大量减少，导致购房需求下降。

　　个旧市国民经济与统计显示，2019年个旧的GDP总值为307.08亿元，同比增长8.5%。高于全国均值6.1%。从这个数据看，经济发展势头还是可以的。

　　其中：第二产业增加值154.21亿元，同比增长10.6%，占GDP比重为50.02%。由此可见，矿产在当地经济中的地位。

　　当年，个旧完成地方财政总收入19.60亿元，同比下降3.5%。其中：税收收入7.12亿元，同比下降12.5%。

　　要知道，税，薅的是经济的羊毛，二者是同比关系。至于为何个旧经济增速和税收增速出现背离，大家可自行琢磨。

　　而另一项重要数据——固定资产投资，也反映出其矿产经济处于收缩之中。

　　下图为个旧市2019年固定投资情况表，可以看出，作为当地经济基石的矿产和制造业，固定投资都是大幅负增长，反倒是房地产行业成了拉动当地投资的发动机。

　　但问题是其购房需求不足呀，这也让当地楼市形成了负反馈。

　　为拉动经济只有让房地产发力，修更多房子；而主业经济不振、就业机会减少，导致流动人口大量减少，进而使得当地楼市供需矛盾更为严重，抑制二手房价上涨。

　　截止2019年末，个旧市常住人口45.31万人，同比下降3.7%。注意，这是在自然增长率4.58‰的情况发生。说明在当地谋生的外地人口，正在加速流失。

　　同年，其户籍人口同比减少2416人，下降0.6%。可见当地不仅外来人口在流失，即便户籍人口也在流失，其人口存在双重恶化局面。

　　过去十年未涨的个旧房价，新常态下，怕也很难涨起来，未来只会更白菜。

　　北有鹤岗，南有个旧！

　　它们就像戳穿了中国楼市在过去10年编织出的华丽新装的小男孩，而且它们还不是孤立的，而是中国广袤的内陆腹地那些产业没落、人口流失的四五六线城市的缩影。

　　最后，笔者再次重复下昨天文章的观点，以示忠告。

　　买房还是要重视资产配置的重要性，若能出省，不用说，大湾区、长三角内的城市群是最好选择；若不打算出省，最好选省会城市和其周边核心城市群。

　　至于内陆地区那些离都市圈较远的市或县，有套房能自住就行了，投资就算了。若有机会出来，最好还是出来谋发展，即便自住也要选不会跑输大市的地方。