今天，石景山古城南街两宗不限价住宅地块出让，率先打响2020北京土拍战的第一炮。其中，古城南街1612-757地块拍出34亿元高价，楼面价直接“破五”，高达52108元/㎡。与2019年的“偏冷”相比，2020年的这个开局，有点火热。
北京严管，是2019年偏冷的原因；但另一个解读是：楼市偏冷是硬币的另一面，也说明挤出了市场泡沫，价格实在。
北京有很多优势，是资金第一城，汇聚的资金相当于两个深圳，或者上海加苏州；是中国楼市杠杆率最低的大城市；又是全球五百强总部第一的城市；中国独角兽企业一半在北京。
虽然北京疏解了非首都功能，控制人口增长，但北京仍然是中国唯一的超一流城市。所以，北京楼市值得长期看好。可以说，当下抢占国家限制开发的楼市品种，是时代机遇。而今，入手北京内城别墅最后的时代机遇已然出现，而这个窗口期还将维持一年左右。机遇一过，入手北京内城别墅，将意味着不仅要付出更大的资本，还要有绝佳的气运。
2020年，抢占北京内城别墅正当时。该判断的底气在哪？
内城别墅北京楼市“稀缺品”
北京土地资源稀缺由来已久，城六区住宅用地供应更是捉襟见肘。从2010年到2019年8月，北京五环内供应住宅用地53宗，而处在西四环至五环之间的仅为6宗，稀缺程度可见一斑。而随着北京市的全新规划布局，同时受到市场政策调控限制，可开发的优质土地资源越发稀少。
可即便是缺地，北京还是勒紧裤腰带，颁布《北京市新增产业的禁止和限制目录》，禁止东西城开发商品住宅；发布《建设项目规划使用性质正面和负面清单》，限制四环内各类用地调整成居住用地。
东西城"禁住"与四环"限住"，也催生了北京房产投资新逻辑，即：四环之外才是北京。随着“非首都功能”的疏解，四环里的住宅，乃至别墅将失去商品属性，甚至失去居住属性，成为首都的一道风景线。如此一来，市面上的存量别墅将大量流失，内城别墅加剧稀缺。
北京核心区城市规划图
另一点原因，则是受到政策影响。根据《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)》的规定：城六区新建项目套型总建筑面积最大90平方米；其他区新建项目套型总建筑面积以90平方米以下的为主；最大的不超120平方米。而过去几年，共有产权房的大量入市，直接左右了市面上的供应结构。
从具体供应面积看，80-90平米面积段太多，改善型大面积段产品供应太少，这导致未来北京稀缺的房子依然是中大户型，而90平米以下的房子虽然需求大，但整体供大于求。换句话说，未来北京人的房产置换链条中，缺少了改善型这一环。对购房人而言，现在是购买改善产品的良机，内城别墅，是当仁不让的选择。
限价红利即将“过期”
与偏冷的2019年北京楼市形成鲜明对比的是，北京土地出让规则有所松动，不限价地块供应量正在增加，土拍市场意外火爆。
2019年，北京50宗宅地中不限价地块高达14宗，而2018年仅1宗；2017年，这个数字是0。北京在土地供给侧的政策转向，昭示着不限价地块将继续回归主流。就比如本月，北京将有5宗住宅地块土拍，其中4宗都是不限价地块。
纯商品房地块“卷土重来”，会彻底激活沉闷了两年之久的土市与楼市。但对于购房者来说，这并不是好消息，限价红利正在消退。
5月，恒基以总价30.2个亿拿下孙河不限价地块，楼面价高达6.9万/平米；6月，电建+华润联合体以73.4个亿的总价拿下石景山古城南街项目，楼面价格高达5.5万/平米；7月，中海则以80个亿拿下造甲村项目，楼面价也达到了6.6万/平米。这些地块在竞拍中纷纷叫出了高水平的楼面价，未来项目上市势必定出高价，助推片区房价抬头。
目前，不少限价地块项目仍在售，但有限价加持的别墅产品却极少，像丰台区国风长安·云棠这类优质投资标的，已为数不多。而从土地出让到进入市场，一般需要2年才能对市场有所影响。也就是说，当翻过2020年后，不限价地块将主导此后城六区的房价。
所以，留给北京高净值人群抢占内城别墅的窗口期，仅此一年。
西贵之上一府稀贵引爆京城
投资买房，要看懂现实，也要认清趋势。
600年京城运脉，造就了北京“西贵东富”的格局。从明清时期的王公贵族府邸，到民国时期社会名流的文化故居，再到建国后一系列的政府大院，京西一直都是京城权贵的聚居之地。有数据统计，老北京89%的名人、名邸都在京西，这是趋势。
观北京城市发展轨迹，享誉世界繁荣的CBD、王府井、前门、西单、公主坟、五棵松等，皆不离一条长安街，此金轴是经济发展的见证，也是财富投资的热地！而长安街金轴两侧的房产投资，向来不缺财富神话。这亦是趋势。
“西贵东富”的格局，一直延续至今，以至于京西的房产价值愈发稀贵。尤其是五环以内，住宅尚且供不应求，别墅更是稀缺。自2013年到现在，北京五环主城区内别墅供应不足600套，目前在售的别墅楼盘不足10个，而国风长安·云棠正是京西四环盘屈指可数的花园叠院项目。这就是现实。
2019年2月，位于丰台的限竞房国风长安表现抢眼。作为年后北京第一个开盘的项目，推出633套高层房源，开盘便去化90%，当日销售24亿。随后，8栋叠拼国风长安·云棠也于8月开售，吸引众多北京高净值人群的目光，至年底共计销售约15亿。全年，国风长安项目累计实现销售额约50亿。
与其说北京高净值人群喜欢国风长安，倒不如说国风长安满足了北京高净值人群的需求。
生活需要仪式感，而我们的传统文化最具仪式性。国风长安·云棠，传承醇王府的建筑规制，以入园、入院、入户的三进归家礼序，让业主回家之路倍显尊崇；眼下国潮回归，国风长安·云棠将古典建筑与北京文化融合，兼具古典大气与舒适，坐拥此等新中式府院，不失为致敬内心人文情怀的一种方式；以新中式风格设计的墙、门、檐、瓦、窗，将中国传统建筑文化体现的淋漓尽致，百看不厌；又因其为叠拼，循醇王府“左园右房”的规制，以“上园下房”的建筑布局，又更好的保证了居住的私密性。
此外，对于北京高净值人群来说，他们不仅仅希望房屋能满足自身审美情趣，更希望给老人一个养生居住的养老房、给爱人一个舒适的安居房、给子女一个舒适的儿童房。五环内，国风长安·云棠就是个好选择。
在教育资源方面，国风长安·云棠拥有北京城优质的教育资源，从幼儿园到小学、中学甚至到大学全部配套，如北京景山学校（远洋分校），这可是北京二十所全国重点中小学校之一。
在医疗资源方面，国风长安·云棠5公里范围内有6家三甲医院，其中便有全国前三的301医院以及302医院。开车15分钟还有北京儿童医院、宣武医院（老年医学是重点专科）、石景山妇幼保健院。
至于交通，从北往南看，项目北侧3公里是贯穿北京东西的阜石路，全程高架无红绿灯且不收费；北侧1200米是西长安街，这里有1号线地铁站；北侧800米是在建的18号线；南侧300米是M11号线，建成之后将有效连接北京西站、丽泽商务区。
随着北京城市规划蓝图日渐明晰，核心区房产投资的操作空间正被逐步压缩，优质投资标的越来越稀缺。而在政府限价红利即将消退的前夕，在没有价值争议的居住带——京西四五环之间，国风长安•云棠，为北京高净值人群提供了一个投资契机。
