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佳兆业强势领跑!城市更新进入价值兑现期!

佳兆业强势领跑!城市更新进入价值兑现期!
2020年04月01日 15:52 新浪网 作者 博闻财经

  机会,是给有准备的人,也是给有准备的企业。扎根珠三角,深耕城市更新20载后,佳兆业在2019年终于时来运转,“粤港澳大湾区”与“先行示范区”一前一后,双区轮动,成功助力“旧改王”业绩再创新高。

  今天,佳兆业晒出了自己的2019年年报,销售额、利润双丰收,其中,城市更新贡献颇多。

  佳兆业强势领跑!城市更新进入价值兑现期!

  

881亿元后,2020冲击千亿

  2019年佳兆业实现合约销售额为881.2亿元,同比增长25.8%;年度销售总建筑面积为464.21万平方米,同比增长21%。

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  通过历年数据可知,近几年佳兆业的销售额实现了平稳较快的增长。

  有鉴于此,佳兆业集团总裁兼执行董事麦帆在发布会上直言,今年的业绩目标是1000亿(权益销售额)。而在此之前,按照中指研究院公布的数据,佳兆业2019年全口径销售额已然突破千亿。此外,2019年佳兆业的营业额约为人民币480.22亿元,同比增长24.1%;公司所有人应占年度溢利约为人民币45.94亿元,同比增长67.1%;毛利润约为人民币138亿元,同比增长24%。

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  而在这份漂亮的成绩单里,深圳城市更新业务占比不小。从成交上看,2019年佳兆业在深圳市场实现销售额约164.2亿,位列深圳第四,约占总销售额的18.6%;销售面积35.9万平,位列深圳第二;成交5382套,位列深圳第一。单论深圳市场,佳兆业的各方表现同头部房企万科一样出色。

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  从项目性质来看,在成交量能排进前五的开发商里,佳兆业2019年推出的项目无一不是城市更新。其中,佳兆业盐田城市广场更是以单盘71.2亿的成交额位列深圳单盘成交金额TOP5,约占佳兆业全年业绩的8%。

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  可以说,多个城市更新项目在2019年得以集中兑现,为佳兆业取得好成绩发挥了大作用。

  当下布局的准确性

  大湾区的核心,在佳兆业的脚下。

  截至2019年年底,佳兆业集团共有近2700万平方米的土地储备。以地域划分,80%的土地储备面积位于一线及重点二线城市。其中,大湾区占51%,住宅用地占85%,商业和工业用地占15%。若以货值论,佳兆业目前土储货值约5300万,其中近7成位于粤港澳大湾区,深圳占整体获储的三分之一。

  而大湾区重中之重的板块,是深圳。作为该板块的核心城市,2019年2月享受了《粤港澳大湾区发展规划纲要》的利好后,8月又有“中国特色社会主义先行示范区”加持,深圳的历史定位来到了前所未有的高度。

  利好面前,佳兆业集团主席兼执行董事郭英成在去年年中业绩发布会上也难掩喜色,直言“我们只是运气好而已!”。但运气是大家的,能否转化为业绩,还得看自身实力。

  目前佳兆业不断深耕深圳版图,目前手握待开发的地铁物业13个。而在具备优势的城市更新领域,佳兆业始终没有停下步伐。

  年报显示,佳兆业2019年城市更新项目转化效果不错,全年成功转化8个项目,其中深圳独占6个,分别位于福田、龙华、龙岗、宝安、光明。至此,佳兆业的城市更新项目遍及深圳各区。

  今年1月,福田区东山小区改造项目完成奠基;3月,光明三井银包厂城市更新项目顺利开工。可以看出,佳兆业在努力复制“盐田城市广场”的成功经验,加速推进城市更新项目落地实施。

  大湾区的核心,也在地产圈的共识里。

  用业绩说话。进一步深挖我们会发现,很多区域性房企在深圳仅靠单盘便实现几十亿甚至上百亿的成交额。这种销售神话每年都会上演,不是顶级豪宅,便是城市更新大盘。也正是这“神话”的魅力,吸引了众多开发商抢滩登陆深圳市场。

  用行动证明。继恒大搬家深圳后,2019年奥园总部南迁深圳;此外,北京合昌伴随着深圳项目的启动,总部也同步迁徙至深圳。而不搬家的阳光城则另辟蹊径,在看上了佳兆业在深圳城市更新的老资历后,于2019年5月底牵手合作,以此为跳板进军深圳。

  在这个改革开放的前沿阵地上,常年跻身全国TOP10的房企,4家总部便在深圳,竞争何其激烈。如果切换个更大的视角,全国房企已经对深圳跃跃欲试,大湾区角逐已悄然开启。

  值得注意的是,发布会上郭英成有一段意味深长的话,大致透露出两层意思。首先是对深圳市政府和人民的一贯支持表示感谢;其次,吃水不忘挖井人,接下来会加大对深圳的投资,力挺本土经济,同时,旗下的多元化业务也将同步推进,在民生和健康方面为深圳市民做出一些贡献。

  当下,经济大环境尚不明朗,细心的人会发现,全国各地已开始出台政策刺激消费。其实,越到这个时候,就越需要有担当的企业站出来,活跃经济。

  佳兆业带了个好头。

  未来业绩的确定性

  城市更新难做,就在于拿项目是一回事,成功转化是另外一回事。这也是为何在城市更新领域,一个项目会被反复转手,而从头到尾操盘成功的开发商,寥寥无几。

  梳理历年数据,我们发现2008-2018年这十年间,佳兆业每年平均转化城市更新项目的建筑面积约达94万平米,总土储基本保持了30%来自城市更新项目的转化。

  可以说,佳兆业在城市更新项目转化方面的功力,表现稳定。

  发布会上,佳兆业透露,自身储备的城市更新货值已达到2.5万亿。如此庞大的体量,将在此后十余年间陆续消化掉。靠着稳定的城市更新转化能力,佳兆业也给自己排了一个时间表:2020年成功转化6个项目,货值460亿;未来1-2年成功转化600亿货值;未来3-5年,成功转化4700亿货值。

  4700亿什么概念?这个数值,已无限接近今年TOP3的全年销售额!由此可见,强大的城市更新转化能力与丰厚的城市更新项目储备,已成为佳兆业未来业绩确定性最可靠的保证。

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  除此之外,为进一步提高自身业务的安全边际,佳兆业也在通过收并购降低成本、提高收益。比如去年4月收购阳光100旗下清远清城区项目,以46.61亿代价拿下180亿货值,综合拿地成本不到4000元/平方米,较同区域公开市场低1/3,仅地价就捞金约23亿。此外,去年全年还拿出272亿,在大湾区的惠州、东莞和广州以及重庆、武汉、南京、杭州等二线城市,通过招拍挂拿地30块,扩充土储,提高流动性,降低运营风险。今年1月,佳兆业又以总价35亿港元成功拿下香港新界屯门青山湾一块宅地,首次进军香港住宅市场。

  大湾区核心城市的布局,已然完成。

  也正是介于佳兆业战略布局的准确性及未来业绩的确定性,众多国内外评级机构纷纷给予看好。穆迪、标普、惠誉以及中诚信四大国内外信用评级机构分别给予佳兆业B1、B、B、AA+评级,展望稳定。

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  而佳兆业的各种表现,都如其首席战略官刘策所言,“我们多方面都处于历史最好时期”。

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