东北几乎已经沦为衰弱的代名词。辽宁、吉林与黑龙江三省，这些年经济发展缓慢，位次不断下滑。改革开放初期东北四城哈尔滨、长春、沈阳、大连，均在全国Top10。

　　如今，Top10中已经没有东北城市的影子，Top30名单中，整个东北也只有大连位列其中，处在第28位，也面临着被挤出的风险。

　　人才与人口流失数据，更是触目惊心。

　　近日，新华社旗下媒体《半月谈》援引数据称：

　　2014-2018年，黑龙江省高校到省外创业和工作的生源毕业生数量约为25.17万人，年均流出5.03万人。考入省外高校的，仅有14%回省就业。

　　此外，人口流失方面，根据东北三省统计局公布的常住人口来看，东北地区常住人口持续7年净流出，合计流出了164万人。

　　目前，东北地区只有沈阳、大连、长春等少数几个重点城市人口处于净流入状态，黑龙江几乎所有城市人口都在净流出。

　　这些年特别流行一个概念——收缩型城市，所谓收缩型城市就是连续4年以上人口流失。

　　以此来定义东北，东北就是收缩型地区。

　　关键问题来了，人口与经济，是支撑楼市的两大基石，如今东北两大基石都在摇晃，这里的房子还能买吗？

　　本号的观点是，除了沈阳、大连、长春与哈尔滨外，其余都不值得投资。东北过去的辉煌，基本是由钢铁与煤炭造就的，然而在去产能和北方环保政策影响下，东北绝大多数城市都掉进了经济滞涨甚至倒退的陷阱。

　　比如辽宁的鞍山市、吉林的吉林市，过去十年GDP分别倒退了3.6%和5.6%。

　　此外，整个黑龙江省各市、辽宁省各市以及吉林省大部分城市，过去十年GDP均跑输了全国平均。

　　以楼上沦为白菜价的鹤岗和阜新来说。

　　东北的鹤岗与阜新来说，这两座都是资源型城市，过去的发展过度依赖资源，导致自身产业链条单一。

　　资源枯竭之后，没了经济基石，再加上东北整体经济环境，两座城市整个经济基本面在摇晃，导致人口流失，人口流失又加剧了弱化了经济基本面，形成恶性循环。

　　数据面上显示，鹤岗2012年至2017年（2018年与2019年的数据未公布）GDP缩水了21%，常住人口流失了7%，财政收入缩水了9%，小学生人口流失了38%。

　　阜新市2014年与2015年GDP大跌，这两年虽然转正，但仍没有达到当初的水平。正因为人口和经济基本面惨淡，鹤岗与阜新的楼市，双双上演白菜价。

　　鹤岗两万一套的房子两年前就上了热搜。有人看到这个诱惑的价格，以3万元在鹤岗买了套房，结果2万2卖出，净亏损27%。

　　近日阜新市也被曝出：

　　阜新城南米家区一套正在挂牌出售的面积为56.02㎡的2室1厅住宅，其所在的楼栋共计有7层，这套住宅位于6层，售价为2万元，折合成每平方米的价格仅为357元。

　　总价挂牌价在两三万元，或者三四万元一套的楼房，在阜新不在少数。

　　网站查询可以看到，不少二手房挂牌价，总价在4万左右，单价不到1000元。

　　楼市鹤岗化和阜新化的城市，东北不在少数。

　　据21世纪经济报道近日披露，全国至少有12座城市出现最低房价低于10万元的情况。

　　12座城市分别是：黑龙江鹤岗、双鸭山、鸡西、七台河、佳木斯、大兴安岭，宁夏石嘴山，新疆博州，甘肃玉门（曾经为地级市，现在降级为县级市，由酒泉市代管），陕西铜川，辽宁阜新、铁岭。

　　双鸭山、鹤岗、铜川、七台河、鸡西、石嘴山、阜新、铁岭均出现5万元以下的房子，尤其是铁岭和鹤岗，最低出现2万元一套的房价。

　　12座城市中，8座在东北。

　　这并非全部统计，整个东北，存在总价10万以下房子的城市不在少数。这些城市的房子，都不具备投资价值，鹤岗与阜新，也并非东北房价最低的城市。

　　从更为准确的小学生人口反映出的人口流失严重程度来看，和鹤岗、阜新一样房价超便宜的城市，有很多。

　　上面三张表格可以看到，整个东北三省，过去十年人口除了沈阳、大连保持正增长外，其余全在流失。

　　数据再一次印证了坊间那句话，投资不过山海关。

　　从经济、人口与城市等级来看，东北三十多个城市，还能投资的城市，本号认为只有沈阳、大连、长春与哈尔滨。

　　沈阳、大连由于人口保持正增长，具备较好的人口基本面和经济基本面，投资价值要比长春、哈尔滨更高。

　　长春、哈尔滨虽然过去十年人口流失，经济增速跑输了全国大盘，但是两座城市都是省会城市，也都是副省级城市，作为中心城市的他们，总体来看，发展潜力还是有的。