文/诸葛找房

　　说起今年的楼市，能让老百姓茶余饭后的谈资可真是不少。与往年相比，今年所发生的诸多事件实属不寻常。一来，它刷新了调控次数的新纪录——2017年为250次，2018年405次，2019年还没结束，兴许有望突破500次。因为截止到10份底，全国总计调控次数已经达到482次，超出去年同期20%。

　　二来，它打破了楼市的大小年和淡旺季的规律，一年四季的温度在这一年里体现的十分全面。一二月的“惨淡严冬”，三四月的“小阳春”，五六七月的”房产盛夏“，八九十月的“入秋”回归理性……各地“温差”不断拉大，可以说今后出现全国同升同降局面的概率不大了。在这种形势之下，购房者应该如何应对与看待这些变化呢？是买房还是再等等？这3大问题不容忽视。

　　一、房价回落的城市越来越多，趋势难逆

　　据国家统计局15日发布数据显示，10月份，中国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市为50个，较上月减少3个，上涨城市数量连续5个月减少；房价环比下跌的城市数量增至17个。新房价格下跌城市持续增多，二手房价格下跌城市54个月以来首次逆转超过上涨城市，也就是说足足有4年多才首次出现这种局面。

　　根据经济学家梁中华前几天的测算，我国商品住宅广义库存在经历了2016、2017年的连续大幅下滑后，2018-2019年又开始持续攀升，当前已经回到2013年底的水平。他认为：我们或许正在靠近量价齐跌的“临界点”。

　　而不少多产者总盼着”松绑“，觉得调控历时3年已经差不多了，离收尾结束不远了，然而这很有可能是刚刚开始。官方每次发声都离不开重申”房住不炒“的主题，足以见得对楼市整顿与监管的决心。融创集团的孙宏斌作为房企立场的发言人，也坦言：降负债和控风险还会继续，本轮调控是长期行为，大家不能存有侥幸心理，言外之意大涨也很难再出现了，该面对现实了。

　　二、亏钱模式已开启，大佬们带头离场

　　有专家算过一笔账，去掉折旧、资金成本、贷款成本、物业费等，如果房价年涨幅低于5%，那么买房本身就是一件在不断亏钱的事情。按照这个算法，上述提到的房价跌回一年前的城市的炒房客，简直是“巨亏”。在京郊、广州等楼盘逛一逛，你便会发现，曾经的热闹景象已经不在，据售楼人员称，看房者多是出于自住目的，出于投资目的来看房的寥寥无几。

　　可以说炒房可已经有不少金盆洗手的了，而业界大佬也做出了相同的反应。李嘉诚、王健林、潘石屹等地产大亨抛房，很多上市集团和企业也纷纷剥离房地产业务，其原因不言而喻。如果说玉门、乳山、鹤岗等地的”菜价房“只是极个别特例的话，那么像深圳、苏州那样的高调城市在全国范围内，也算个别了。大多数城市虽然回落不明显，但也趋于平稳，这是好现象。

　　三、房地产行业开始洗牌，购房环境开始净化

　　当人人都意识到房地产来钱快的时候，越来越多的人想来分蛋糕，入行门槛一降再降，这也使得行业乱象不断。而我们现在要做的就是净化购房环境，逼着行内从业者跳出舒适圈，接受优胜劣汰的残酷考验。今年以来，400多家房企宣布倒闭，不计其数的房企正在经历没钱、没业务的挣扎。未来，决定行业地位的条件已不再是圈地数量多和价格高了，二是质量优越。只有能够赢得民心的良心企业才能走出困境，长远的发展下去。

　　对于开发商来说，眼下有4大难题比房价回落更令人害怕。一是债务到期，融资变难。二是想降价促销回笼资金，却偏偏遇上了”限跌令“。三是，利率升高，购房人购买力减弱。四是，购房需求减弱，人们购房观念转变，越来越理性。不知那些曾经扬言”炸掉也不降价“的开发商，如今作何感想。今后楼市只会越来越好，不着急的自然可以再等一等，等到制度完善再慢慢挑选。但耗不起的自住者，什么时候买都谈不上亏。而那些还幻想囤房盈利的多产者，再不幡然醒悟可就太晚了。