REITs周报（10.10-10.16）：市场放量企稳，两项目回复反馈调降估值|中信建投证券|换手率|华夏|中海|租金

　　（来源：CSC研究房地产建筑团队）

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　　本周中证REITs全收益指数上涨1.3%，收于958.7；全周加权日均换手率为0.38%，较上周提升0.16pct，日均成交金额为4.6亿元，较上周增加55.7%。政策方面，辽宁省工业和信息化厅就支持高新区高质量发展的政策措施公开征求意见，支持园区运营主体发行基础设施REITs拓展融资渠道。项目进展方面，深交所对华夏中海商业REIT出具反馈意见，重点关注租金走势、租约集中到期风险及估值假设合理性；东方红申能股份新能源REIT、嘉实首开商业REIT回复反馈意见，底层资产估值分别较首次申报调降9.0%、14.6%。

　　政策及新闻回顾：

　　1）新闻方面，10月12日，《上海证券报》报道，2026年前三季度注册生效的首发公募REITs共29只，与2024年全年数量持平，为历史同期新高。2）政策方面，10月15日，辽宁省工业和信息化厅就《辽宁省支持高新区高质量发展的若干政策措施（征求意见稿）》公开征求意见，提出支持符合条件的园区运营主体通过发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等方式拓展融资渠道。

　　行情回顾：

　　1）本周中证REITs全收益指数上涨1.3%，收于958.7；全周加权日均换手率为0.38%，较上周提升0.16pct，日均成交金额为4.6亿元，较上周增加55.7%；2）本周产权类REITs上涨2.0%，经营权类REITs上涨0.9%；3）REITs子板块中，仓储物流板块涨幅最大，为2.7%，高速公路板块涨幅最小，为0.8%；4）个券中，建信中关村REIT涨幅最大，为9.6%，东方红隧道股份高速公路REIT跌幅最大，为-2.3%。

　　重要公告回顾：

　　1）2单REITs发布收益分配公告。2）银华粤海水务水利REIT、长城华能燃煤发电REIT发布认购申请确认比例公告。3）银华粤海水务水利REIT发布基金合同生效公告。4）3单REITs发布不动产项目公司完成权属变更登记公告。5）招商科创REIT等5单REITs发布管理人/运营机构人员变更公告，银华基金发布高级管理人员变更公告；易方达广开产园REIT、华夏大悦城消费REIT更换评估机构。6）中航首钢绿能REIT等5单REITs发布2026年第3季度经营情况公告。7）中航易商仓储物流REIT发布原始权益人变更回收资金投向公告。8）平安西安高科产业园REIT公众发售提前结束并比例配售。

　　1 本周（截至10.16）重要政策新闻

　　2 本周（截至10.16）市场表现

　　3 本周（截至10.16）重要公告

　　4 本周关注（截至10.16）：两单REIT回复反馈，华夏中海商业REIT收到问询函

　　10月13日，深交所对华夏中海封闭式商业不动产REIT出具问询函。经营财务层面，关注运营净收益先增后降的合理性、停车位续租安排、影院转租赁关联交易定价公允性、特殊条款影响、项目竞争力及租金水平下降趋势，以及2026—2028年租约集中到期的现金流影响与保障措施。估值层面，要求说明租金单价确定依据及合理性，论证固定租金增长率、出租率、免租期及收缴率等假设合理性，补充披露其他收入（提成租金、影院租金等）参数依据、成本及资本性支出合理性，并完善评估方法校验及评估结论。

　　10月14日，东方红申能股份新能源封闭式基础设施REIT回复反馈意见。评估机构基于审慎性原则，对收入、成本及固定资产期末残值等关键假设进行了调整。其中，固定资产期末残值不再纳入估值，资产评估值由首次申报的16.11亿元调整为14.66亿元，调整幅度约为-9.00%。

　　10月15日，嘉实首开封闭式商业不动产REIT回复反馈意见。评估机构基于审慎性原则，对出租率、固定租金增长率、市场租金、租金收缴率、税前折现率及长期增长率等关键假设进行了调整。参数调整后，宋家庄福茂项目评估值由3.96亿元调整为3.78亿元，华侨村商街项目由3.60亿元调整为2.60亿元，璞瑅商街项目由2.83亿元调整为2.49亿元；三个项目合计评估值由10.39亿元调整为8.87亿元，较首次申报下降1.52亿元，降幅为14.63%。