来源：真叫卢俊

　　最近在网上看到一个数据

　　说张江板块的张江汤臣豪园二期，是上海涨幅最大、最高的楼盘

　　我找兔博士拉了数据，果然很夸张

　　20年来挂牌价涨幅达到1300%以上

　　首先是因为它生得早。张江汤臣豪园一共四期，开发时间横跨2001至2013年

　　建造最早的一期为别墅和公寓产品，二、三、四期则是常规的商品房

　　我们所要重点讨论的张江汤臣豪园二期，开盘于2005年年中，2007年建造完毕

　　这个时间，正巧处于上海楼市第一轮上涨前夜

　　其中，在标志性的2009年，上海房屋成交单价破万

　　而根据我们的不完全统计，至少在近十年内

　　张江汤臣豪园二期的房价涨幅始终跑赢上海平均水平

2016至2024年数据源于兔博士

　　究竟是什么让这个楼盘如此能涨？

　　去之前，我的脑子里塞满了对这个楼盘产品力的想象

　　好奇它到底是怎么高瞻远瞩地，为这里的高知人群提供了怎样的生活场景……

　　结果看到的只是一个极其普通，外立面甚至看起来有点旧的商品房

　　路上随机拦下一两个（前）业主，问居住体验和产品，就都说一般

　　这时候我就更好奇了

　　究竟是怎样的强大能量，能够让一个略显老旧的居住产品穿越周期？

　　01 

　　首先要感谢的是它的所在地

　　从一块白地起家，并且密切跟随上海经济发展至今的张江板块

　　从1992年的张江高科技园区，到2017年的张江科学城

　　张江的能级不断提升，从浦东走向上海、从中国走向世界，规划面积也从最初的17平方公里扩大到今天的约220平方公里

图片来源：上海发布

　　随着产业从最初的生物医药，迭代丰富至集成电路、软件信息等，当地的人群也在不断丰富

　　张江也顺理成章地成为了上海过去二十年间涨幅最高的板块之一

　　而建在上海楼市上涨前夜的张江汤臣豪园，在板块内部，也可以算作是最早起跑，享受了板块腾飞带来的一波波红利

　　我们先来回顾下2005年楼盘开发之际，它的周边是怎样的——

　　先看周边产业和配套

　　当时，北面的张江高科技园区已开园13年，旁边的上海浦东软件园、稍远处的中芯国际则已开园5年

　　南面的上海中医药大学刚进驻2年时间，复旦大学张江校区则是刚刚开工建设

　　而在西面，华东师范大学第二附属中学刚于3年前整体东迁至此

　　再远处，附近板块内唯一的地铁站“张江高科”已运营5年，据说高峰时每天有十万人从这里涌入张江

　　紧邻一旁的张江传奇广场，作为板块历史上第一个TOD综合性商业项目，则刚刚落地1年

　　刚巧，在张江汤臣豪园开盘约两个月后，游戏公司“第九城市”入驻了不远处、建成于1998年的张江微电子港

　　其总裁办总监林智敏在回忆当时的张江时，描述道，“那时我们迁入的张江微电子港内仅有三栋楼，楼后的围墙外就是一片农田”

　　整体看来，当时楼盘周边大概是产业初具规模、配套刚刚起步（教育资源相对完善）、周边依然存有大片农田的状态

　　而当时附近的居住产品

　　除了汤臣豪园、汤臣豪庭这种别墅、豪宅，城市经典这种大户型产品

　　大多是老公房、动迁房，且多集中在东边不远处的张江镇，距离地铁较远，例如张江一村、交江大楼等

　　这让作为纯商品房的张江汤臣豪园，成为当时板块内少有的改善型产品

　　而它与地铁、商业、教育等配套极近的距离，也强化了它的优势

　　有业主评价说，距离配套这么近的楼盘，在全上海都少见

　　直到今天，张江汤臣豪园的稀缺属性依旧成立

　　这首先是因为张江板块的住宅产品天生供应较少。由于在前期规划中，张江被定位为了相对纯粹的产业板块，居住用地一度仅占建设用地的15.3%，低于当时20-32%的标准比例

　　张江某领导就曾在一次采访中直言不讳：“张江只有产业，没有城”

　　针对这一问题张江近年也做出了调整。2017年批复的《张江科学城建设规划》中，居住用地比例调整至约20%；2022年披露的《上海市浦东新区张江单元规划》显示，这一比例进一步上调至22.8%

　　不过这里供地依旧紧张。另外，即便后续继续有新盘入市，考虑到张江汤臣豪园所处核心地段周边已经几乎开发完毕，其地段力大概依旧会处于垄断地位

黄色色块为规划居住用地

　　而在它“垄断”张江板块核心位置后

　　随着地铁进一步延伸，配套进一步完善，产业不断升级

　　这个楼盘也就一次又一次地水涨船高，成为上海难得的吃到不止一波红利的楼盘

　　其中，2020年那波涨幅是有史以来最大的

　　02 

　　这自然是因为它的强大学区

　　紧邻张江汤臣豪园二期西门一侧，就是它的对口学区的大门

　　浦东升学率第一的初中，上海张江集团学校（之后简称“张集”）

　　往北走到祖冲之路再往西，总共不到500米，就是上海四校之一、著名市重点高中，华东师范大学第二附属中学（之后简称“华师大二附中”）

　　也因此，张江汤臣豪园的大客户们，有不少是为张集的学区买房的父母

　　中介告诉我，最近由于二期价格下跌，性价比提升，成交量非常好

　　五月已经成交了二十多套，上个月大概也有二三十套，购房者都是考虑学区的家庭

　　在购房之外，还有不少是为了离华师大二附中近点，在此租房的家庭

　　中介告诉我，今年二期的三房格外好租，“租金涨到了一万八九的水平，但房源依然被一抢而空”

　　不仅如此，在张集、华师大二附中的同一个地块内，配齐了幼小初高

　　按照中介的说法，不用动地方，孩子上学的事情直接一整套全解决了

　　在张江汤臣豪园二期建成之前，华师大二附中和张集就都已经先后落地

　　撇开实力一直强悍的华师大二附中不谈，由张江集团和上海中学联手创办于2006年的张集，在第一届中考就展示出了强大的实力

图片来源：童妈聊升学

　　最初的十几年中，张集是一所民办初中

　　因此虽然存在两个地段班，张江汤臣豪园二期的学区房属性大概并不像如今这样强势

　　当地中介说，2020年之前张江汤臣豪园的客户，大多是孩子升入张集和华师大二附中，因而全家租住在此的租客

　　直到2020年，张江集团中学宣布转为公办

　　张江汤臣豪园划入对口学区，意味着可以通过买房的方式，直接进入这个浦东最强中学

　　再加上同年，上海在学区政策上实施了包括“民办摇号入学”和“公民同招”在内的一系列改革措施，公办学校被看涨

　　这一系列变化，促成了张江汤臣豪园2020年的猛涨

　　如今，除了地段外，张江汤臣豪园的学区房属性已经是公认的事实

　　不过，也存在因教育而来，毕业后也没有搬离的家庭。例如我遇到的一位租户，就是高中时全家搬来张江汤臣豪园二期，现在已经上了大学，但仍然租住在此

　　那么它在产品上，是否也存在一定的优势？

03

　　从产品到学区，二十年前后皆为板块顶流

　　别看张江汤臣豪园今日稍显老旧

　　在2000年初的张江板块，也是产品力突出，响当当的刚需房、改善房

　　这首先体现在房价上

　　根据2006年初上海统计局公布的数据，2005年，上海全市商品住宅平均销售价格为6698元/平方米

　　而据中国证券报2006年的报道，2005年中旬开盘的张江汤臣豪园二期，开盘价达到了7600元/平方米左右；随着下半年房源的陆续推出，均价进一步攀升至8093元/平方米

　　作为当年张江地区为数不多的在建商品住宅之一，张江汤臣豪园二期吸引了不少张江居民的目光，一度创造了2005年宏观调控后楼市低迷行情下的排队热销场面

　　就楼盘本身来说，它提供了非常丰富的户型和面积组合，从一居到四居足有69种，在当时的张江，这个产品数量极为少见

　　中介说，当时开发商的想法是，让各种预算和需求的人群都能找到合适的产品

　　对在张江工作的白领来说，在当时以大户型产品为主的张江，张江汤臣豪园二期推出的特色小户型具备价格和产品综合优势，尤其受到他们的欢迎

　　产品力的提升也吸引来不少置换需求。据当地中介说，当年二期开盘时，有不少人从一旁的老公房、回迁房，置换到了张江汤臣豪园二期

　　而到今天，除了周边配套的成功兑现，张江汤臣豪园二期依然相对宜居

　　小区环境维护得不错，去年还刚刚换了万科物业

　　或许是由于用地宽敞，除了紧挨学校的西侧，小区四周都退了较多红线

　　大片绿地将楼栋与马路隔开，从一些角度看，小区仿佛长在森林里

　　因此也有业主提到，相比于周边如楼龄较新的汇智湖畔家园，张江汤臣豪园二期相对安静，尤其是靠近中心区的楼栋

　　产品叠加地段、学区，一系列因素综合考虑下来，使它至今依旧是张江板块顶流的存在

04

　　张江汤臣豪园二期是无数机缘混合叠加，诞生的孤品

　　对于当下来说，经历了楼市的大起大落

　　大家或许想知道，能够穿越周期的产品，究竟具备怎样的特质

　　但这个案例告诉我们，一个楼盘价格走的好，往往是一系列因素影响的综合结果

　　如果当初看张江生活配套不足，没有选择在张江建设开发

　　如果张江没有如期腾飞，没能源源不断引入高知中产

　　如果上海张江集团学校没能坐上浦东第一中学的位置

　　现在的张江汤臣豪园将会迥然不同

　　……

　　我们常常说历史没有如果

　　而正是一连串的如果，造就了今日的张江汤臣豪园

　　这里有人挣了1000万，但也有人亏掉了3、400万

　　最终还是回归到中介那句快说烂的忠告：

　　无论楼盘涨跌，买房还是要看自己的核心需求

　　这句话放在何时都不过时

　　以上为正文，来自玛克苏