REITs周报（10.17-10.23）：监管提出加快REITs纳入沪深港通，中金杭州安居宁巢REIT上市|中信建投证券|换手率|杭州市|类REITs|估值

　　（来源：CSC研究房地产建筑团队）

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　　本周中证REITs全收益指数下跌0.1%，收于957.6；全周加权日均换手率为0.38%，与上周持平，日均成交金额为4.8亿元，较上周增加4.8%。分板块看，产权类REITs上涨0.4%，经营权类REITs下跌0.5%，保租房板块相对占优，高速公路板块有所承压。政策方面，证监会提出加快REITs纳入沪深港通，人民银行北京市分行等发文深化REITs试点，住建部等六部门支持老旧街区厂区改造项目发行REITs。项目进展方面，中金杭州安居宁巢REIT上市首日上涨20.59%，多单项目审核推进，红土创新星河、华夏华润置地、建信天津临港、华夏大悦城四单REIT回复反馈并调整估值。整体看，一级市场扩容与存量项目审核提质同步推进。

　　政策及新闻回顾：

　　1）10月19日，证监会主席吴清表示，加快推进人民币股票交易柜台和REITs纳入沪深港通。2）10月21日，人民银行北京市分行等印发方案，提出深化REITs试点，支持信息网络、高科技产业园区等项目发行REITs。3）10月23日，住建部等六部门发文支持老旧街区厂区改造项目发行REITs。

　　行情回顾：

　　1）本周中证REITs全收益指数下跌0.1%，收于957.6；全周加权日均换手率为0.38%，较上周持平，日均成交金额为4.8亿元，较上周增加4.8%；2）本周产权类REITs上涨0.4%，经营权类REITs下跌0.5%；3）REITs子板块中，保租房板块涨幅最大，为1.7%，高速公路板块跌幅最大，为-0.7%；4）个券中，中金杭州安居宁巢REIT涨幅最大，为20.6%，工银蒙能清洁能源REIT跌幅最大，为-4.9%。

　　重要公告回顾：

　　1）工银蒙能清洁能源REIT披露三季度经营情况，华夏越秀高速、平安宁波交投等8单REIT披露9月运营数据。2）嘉实中国电建清洁能源REIT发布收益分配公告，拟每10份分红0.78元。3）华泰华住安住、广发新城吾悦商业REIT公众发售提前结束并比例配售，平安西安高科产业园、华泰华住安住REIT披露认购确认比例。4）中金杭州安居宁巢、国泰海通中建租赁住房、银华粤海水务水利REIT披露上市安排，中金山东高速REIT披露限售解除安排。5）嘉实京东仓储基础设施、国泰海通临港创新产业园、银华粤海水务水利REIT披露人员变更事项，中金菜鸟REIT披露项目公司借款安排。

　　1 本周（截至10.23）重要政策新闻

　　2 本周（截至10.23）市场表现

　　3 本周（截至10.23）重要公告

　　4 本周关注（截至10.23）：中金杭州安居宁巢REIT上市，多单REIT审核获进展，四单REIT回复问询或反馈

　　10月23日，中金杭州安居宁巢REIT在深交所上市。底层资产为杭州明石公寓保障性租赁住房项目。原始权益人为杭州市安居宁巢投资有限公司，基金管理人为中金基金管理有限公司，专项计划管理人为中国国际金融股份有限公司，托管人为杭州银行股份有限公司。发行价格为3.05元，上市首日涨跌20.59%，交易量为3553.4万份。

　　10月19日，上交所对嘉实首开商业不动产REIT出具第二轮反馈意见。项目经营与财务方面，关注租金坪效下滑、重要现金流提供方欠租及提前换签、租约到期未去化等事项；资产评估与估值方面，关注整体估值下调与新增入池资产安排，并审慎论证出租率、租金单价和收缴率等核心参数的合理性。

　　10月19日，深交所对国泰海通鹏瑞利商业不动产REIT出具审核问询函。项目经营与财务方面，重点关注经营指标、出租率、租金和续租率下行，区域竞争、租约特殊条款及资本性支出；资产评估与估值方面，关注租金增长、出租率、免租期、其他收入、运营成本及资本性支出取值，并要求补充敏感性分析和估值校验。

　　10月19日，上交所对国泰海通上实租赁住房基础设施REIT出具反馈意见。项目经营与财务方面，关注轮候配租、政府补贴、项目竞争力、重要现金流提供方涉诉及租约集中到期；在资产评估与估值方面，重点审慎论证出租率、租金单价及增长率、收缴率、资本性支出和折现率，并完善压力测试及评估校验。

　　10月19日，上交所对汇添富上海地产租赁住房基础设施REIT扩募项目出具反馈意见。项目经营与财务方面，关注两类租赁住房的招租配租、租户结构、租约期限及经营计划调整，以及上海纽约大学等重要现金流提供方租约和租金回款安排；资产评估与估值方面，重点论证住房及配套商业出租率、租金增长率、收缴率、运营管理成本及评估方法的合理性。

　　10月20日，深交所对华安晶澳科技新能源基础设施REIT出具审核问询函。项目经营与财务方面，关注电力市场化交易对售电价格、收入及现金流的影响，重点现金流提供方变化、区域供给竞争和成本波动；在资产评估与估值方面，重点关注理论发电小时数、限电率、损失率、电价、成本及维修支出等参数取值依据，并要求开展评估校验。

　　10月20日，上交所对国联安泰华城商业不动产REIT出具反馈意见。项目经营与财务层面，重点关注租金优惠、区域竞争和同业竞争、财务数据更新、租约集中到期、关联方租赁、租赁合同特殊条款及备案、运营管理收入和资产负债率等事项，要求量化分析租约集中到期对出租率及现金流的影响并充分揭示风险；资产评估与估值层面，重点关注出租率、租金单价及增长率、其他收入、成本费用、资本性支出和折现率等参数取值依据及合理性，要求将装修改造进度及资本性支出安排纳入估值与现金流预测，选择其他评估方法校验，并审慎论证建筑物残值计入估值的合理性。

　　10月22日，上交所对广发新世界商业不动产REIT出具反馈意见。经营财务层面，重点关注新增商业供应对项目经营的影响及减免租金约定对本项目现金流的影响，同时关注重要租户的实际经营情况、租约集中到期及租户租约稳定性情况。资产评估与估值层面，审慎论证收入、成本及折现率等参数取值合理性，说明土地续期事项预计完成时间，完善重要评估参数的敏感性分析和压力测试，选择其他不同评估方法进行校验，并披露评估假设、评估过程和评估价值等。

　　10月19日，红土创新星河集团商业不动产REIT回复问询。评估机构基于审慎性原则，并充分考虑不动产项目历史经营情况和市场情况，本次反馈答复对估值模型中出租率、市场租金单价、预测期内市场租金增长率、长期增长率、收缴率、折现率等关键假设及评估基准日进行了调整，估值由22.35亿元下降2.15亿元（-9.62%）至20.20亿元，估值结果及估值参数详细调整情况如下：

　　10月19日，华夏华润置地商业不动产REIT回复问询。评估机构基于审慎性原则，对资产估值模型中的相关假设进行了调整。参数调整后，南通万象城项目估值较首次申报的人民币38.50亿元调整为37.62亿元；临沂万象汇项目估值较首次申报的人民币15.50亿元调整为15.25亿元。不动产项目合计估值由首次申报的54.00亿元调整为52.87亿元，下调1.13亿元，较首次申报下调2.09%。

　　10月20日，建信天津临港发展集团港口封闭式基础设施REIT回复反馈意见。管理人、评估机构基于审慎性原则，对本项目资产估值模型中的吞吐量上限、吞吐量基数、港口作业包干费费率增速、折现率等关键假设进行了调整。其中，吞吐量基数方面，考虑到除大豆外其他粮食货类吞吐量在报告期内受外部市场环境及品类供需阶段性变化等因素扰动，呈现非趋势性的阶段性波动，为充分保护基金份额持有人利益、进一步夯实估值基础，经管理人审慎评估，将其他粮食货类从吞吐量基数中剔除（其他粮食货类2023-2025年吞吐量均值为58.18万吨），将粮食货类吞吐量基数调整为更加稳定的2023—2025年大豆货类吞吐量均值（425.36万吨）。参数调整后，不动产项目估值由28.72亿调整为22.54亿，下调幅度为21.52%。