（来源：地产观察）

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　　2014年，冯仑和郁亮去小米参观学习，雷军问他们了一个问题：

　　房子为什么不能削一半价去卖？

　　直接把冯仑吓坏了。

　　雷军的逻辑，是用互联网思维降维打击，比如由购房者集资拿地、施工环节直接外包、砍掉层层的渠道营销和中间分销水分，只核算土地、建材与税费成本，从而把房价大幅压下来。

　　冯仑觉得,这颠覆了传统房地产的成本与金融结构。

　　说到冯仑，地产观察第三届「房地产领航者思想会」将在下个月举办，我们把地产界的思想家冯叔也请到了现场，听他讲讲828新政后，如何在现房的新周期下重构经营价值，有兴趣的可以咨询静静（dcgcas）。

　　十月底时，小米生态链总经理陈波发布视频，宣布小米首个住宅项目「光谷梦享家」正式开盘。

　　小米靠着牛逼的生态链，之前把手机、电视、插线板、充电宝、汽车等等价格全打下来了，这次有没有把房价打下来？

　　这是小米首个发售住宅项目，采用的四代+抬板住宅设计，项目营销中心、样板间、会所实景开放。

　　项目总建筑面积约5.72万㎡，容积率2.0，共4栋住宅楼，总计297套房源，户型面积从110㎡到143㎡，覆盖三房和四房，售价在1.2万元/㎡左右，只针对武汉的八千名内部员工出售。

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　　从产品配置看，小米第一次做住宅，显然是下了功夫的。

　　比如，建筑请的上海成执设计的总建筑师李杰操刀，景观邀请了曾操盘过峨眉山悦榕庄的著名景观设计师张玲打造，约700平的社区底商交由龙湖进行统一运营。

　　立面是玻璃幕和铝板，窗墙比0.57，有大露台，但看细节，铝板有缝隙，也不太平整，可能和初代小米手机一样。

　　下沉庭院也做得不错，整个社区还设置了风雨连廊

　　社区整体抬高五米，设置了约800㎡会所，设置有健身房 ↓

　　普拉提室 ↓

　　疗愈空间、台球室 ↓

　　儿童活动空间↓

　　会所面积不大，功能区以地产行业的眼光来看，做得不算丰富。

　　也做了首层架空，地上地下双大堂，改善盘的标配。

　　高层是110㎡户型采用LDK一体化设计，122—125㎡户型采用四叶草布局，客餐厅近8米宽厅。

　　143㎡户型全部配置在小高层，一梯一户，看户型是做了四代露台错层的设计，高赠送、空中花园、270度转角全景窗等配置都有了。

　　样板间做了很多米家的智能化，但很可惜，这个项目是毛坯交付。个人认为这是小米原本可以做得最出彩的地方，通过强大的产业链把精装和智能化结合，把精装和智慧家居价格打下来，全屋都是智能家居、智能家电，一键联动。

　　公区也做了很多智能化，接入小米智能生态系统，人脸识别、智能门禁、电梯联动等功能也纳入其中。

　　当你到大堂时，通过人脸识别，自动呼叫电梯，自动到达目标楼层。

　　据小米生态链总经理陈波介绍，项目团队前后跑了三座城市，进行了40多次住宅项目考察，拆解研究市场上的住宅产品，还向内部员工发放了多份问卷。

　　以地产人的眼光看，踩盘和调研还是做少了

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　　大家期待的是雷军做房地产，应该像做手机一样，把价格打下来。

　　小米光谷梦享家的备案价是1.38万/㎡，最终员工内部价在1.2万元/㎡上下，这个价格对比周边四代宅新房来说，便宜千元左右，并没有“砍对半卖”，也没有形成明显的价格碾压。

　　2021年，小米拿地时，光谷东还处于上一轮房地产市场的高点。当时区域土地市场竞争激烈，光谷奥体中心附近的037地块，经过421轮竞价，楼面地价突破2万元/㎡，溢价率超过100%。

　　小米8327元/㎡的楼面地价，在当时并不算高。然而，房地产市场很快进入下行周期。

　　2024年，就在光谷梦享家附近，金地铂樾地块以7579元/㎡的楼面地价成交。同一片区域，晚三年拿地，楼面地价反而便宜了700多元。

　　这就是房地产行业最残酷的地方，也形成了一个非常有意思的时间错位：

　　产品是2026年的，土地成本却是2021年的。

　　拿地成本已经锁定，市场价格却发生了变化。

　　更麻烦的是，房地产的成本结构与手机完全不同。

　　小米做手机，可以通过规模化采购、供应链整合、技术迭代和生产效率提升，不断压缩制造成本。但房地产不一样。

　　一套房子的土地成本，在拿地时就已经基本确定。此后无论设计做得多么精细，施工效率提高多少，都无法改变当初支付的土地价格。

　　尤其是光谷梦享家，它能够通过产品研发和供应链管理提高房子的品质，甚至可以省掉营销费用，却无法通过这些方式消化过去的土地成本和时间带来的资金成本。

　　光谷梦享家当然不能简单地被评价为成功或者失败，它本身就是个内部产品。

　　房地产的竞争力，必须从拿地之前就开始建立。

　　过去，很多房企习惯于把投资、产品和营销分成不同阶段。

　　投资部门负责拿地，设计部门负责产品，工程部门负责建造，营销部门负责销售。

　　但光谷梦享家给出了一个很现实的提醒：如果拿地时没有充分考虑未来市场变化，再优秀的产品研发，也可能受到土地成本的制约。

　　小米在内部发布会上说，要像做产品一样做住宅

　　但雷军没有像外界期待的小米产品那样，把房价打下来。

　　在土地红利消失之后，如何把每一分钱花在客户真正需要的地方，如何让产品、成本、供应链和服务形成一套完整的价值创造体系，这才是房地产行业应该认真研究的命题。

　　当年拜访结束后，郁亮回去开会，提了个问题：如果小米这种房地产的搅局者出现，该怎么办？再往后，又抛出了个观点：房地产开始进入白银时代。

　　其实，当年冯仑的反应还有另一重意思：这相当于房价跌了一半呀。