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严跃进:上海楼市新政,这些核心内容值得关注

严跃进:上海楼市新政,这些核心内容值得关注
2021年01月22日 11:25 新浪网 作者 中新经纬

  中新经纬客户端1月22日电 题:《严跃进:上海楼市新政,这些核心内容值得关注》

  作者 严跃进(易居研究院智库中心研究总监)

  1月21日晚间,上海市住建委、上海市房管局等八部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。从政策内容可以看出,此前上海房屋认筹过热、房价过快上涨或是此次新政出台的重要原因。此次出台的政策非常及时,也非常全面,涉及土地、限购、信贷、税费等内容,充分体现了上海稳定房价、稳定预期的导向。

  此次政策有九条内容,其中有几条核心内容非常值得关注。

   1、完善土地市场管理。

  此次政策明确,完善土地市场管理。优化土地供应结构,增加商品住房用地供应,特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)加大供应力度。坚持房地联动机制,引导企业理性拿地,稳定土地价格。从内容看,主要强调了三点:第一,土地供应要增加,结构要调整,这也比较吻合上海当前购房需求的特征,能够真正缓解供求矛盾。第二,政策明确了区域市场供地的调整,尤其是提到了轨交沿线和五大新城的供地,有助于后续此类区域住房项目的增多,利好相关人员住房的解决。第三,政策提到了稳定土地价格,强调坚持房地联动机制,这也是为了防范地价上涨传导到房价上去。

   2、严格执行限购政策。

  此次政策明确,严格执行住房限购政策。夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。这条政策内容其实就是打击假离婚的现象。过去通过此类假离婚,可以骗取购房资格,获得买房优惠。而现在即便是离婚了,最近3年购房也都还是有影响的。相对来说,上海政策更加严格。国内有部分城市在这方面的规定是,离异2年内要追溯过去家庭所有房产,而上海升级为3年,政策严厉性更强。

  3、调整增值税征免年限。

  此次政策明确,调整增值税征免年限,将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。这条政策内容积极落实了2020年7月24日国务院房地产工作座谈会精神,真正从税费角度对房地产进行管控。目前来看,包括深圳、上海等地都将落实此类政策,这使得增值税政策的影响力增大。通过此类政策,也使得二手房的交易税费成本增大,可有效防范部分房东房源快买快卖的现象,有助于促进二手房交易的稳定。类似政策对于后续二手房交易影响较大。

   4、严格执行差别化住房信贷政策。

  此次政策明确,严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理,加强个人住房贷款审慎管理,指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速,防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理,对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。这里最大的亮点就是提到了“房贷集中度”的概念。实际上,2021年也是央行等部门落实房贷集中度政策的一年。后续银行在贷款方面预计将更为保守,将在三道红线的约束下进行放贷。部分炒作比较多的楼盘,后续贷款方面必将面临收紧的可能。

   5、严格商品住房销售管理。

  此次政策明确,严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度,优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管,保护购房人合法权益。从这里的表述来看,最为核心的就是摇号制度的完善。此次政策中提到了摇号政策应该优先顾及无房家庭,后续一些人才购房应该可以享受到更好的政策优惠。预计后续上海还会出台各类摇号选房制度,类似优先认购的制度,真正保障购房者尤其是无房者的权益。(中新经纬APP)

严跃进

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