严跃进：上海楼市新政，这些核心内容值得关注|住房|新政|商品住房

　　中新经纬客户端1月22日电题：《严跃进：上海楼市新政，这些核心内容值得关注》

　　作者严跃进(易居研究院智库中心研究总监)

　　1月21日晚间，上海市住建委、上海市房管局等八部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。从政策内容可以看出，此前上海房屋认筹过热、房价过快上涨或是此次新政出台的重要原因。此次出台的政策非常及时，也非常全面，涉及土地、限购、信贷、税费等内容，充分体现了上海稳定房价、稳定预期的导向。

　　此次政策有九条内容，其中有几条核心内容非常值得关注。

　　　1、完善土地市场管理。

　　此次政策明确，完善土地市场管理。优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)加大供应力度。坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格。从内容看，主要强调了三点：第一，土地供应要增加，结构要调整，这也比较吻合上海当前购房需求的特征，能够真正缓解供求矛盾。第二，政策明确了区域市场供地的调整，尤其是提到了轨交沿线和五大新城的供地，有助于后续此类区域住房项目的增多，利好相关人员住房的解决。第三，政策提到了稳定土地价格，强调坚持房地联动机制，这也是为了防范地价上涨传导到房价上去。

　　　2、严格执行限购政策。

　　此次政策明确，严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。这条政策内容其实就是打击假离婚的现象。过去通过此类假离婚，可以骗取购房资格，获得买房优惠。而现在即便是离婚了，最近3年购房也都还是有影响的。相对来说，上海政策更加严格。国内有部分城市在这方面的规定是，离异2年内要追溯过去家庭所有房产，而上海升级为3年，政策严厉性更强。

　　3、调整增值税征免年限。

　　此次政策明确，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。这条政策内容积极落实了2020年7月24日国务院房地产工作座谈会精神，真正从税费角度对房地产进行管控。目前来看，包括深圳、上海等地都将落实此类政策，这使得增值税政策的影响力增大。通过此类政策，也使得二手房的交易税费成本增大，可有效防范部分房东房源快买快卖的现象，有助于促进二手房交易的稳定。类似政策对于后续二手房交易影响较大。

　　　4、严格执行差别化住房信贷政策。

　　此次政策明确，严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。这里最大的亮点就是提到了“房贷集中度”的概念。实际上，2021年也是央行等部门落实房贷集中度政策的一年。后续银行在贷款方面预计将更为保守，将在三道红线的约束下进行放贷。部分炒作比较多的楼盘，后续贷款方面必将面临收紧的可能。

　　　5、严格商品住房销售管理。

　　此次政策明确，严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管，保护购房人合法权益。从这里的表述来看，最为核心的就是摇号制度的完善。此次政策中提到了摇号政策应该优先顾及无房家庭，后续一些人才购房应该可以享受到更好的政策优惠。预计后续上海还会出台各类摇号选房制度，类似优先认购的制度，真正保障购房者尤其是无房者的权益。(中新经纬APP)