领地控股上市执念净负债率150% 能否成为幸运儿？|房企

　　深度独立穿透

　　守正笃实，久久为功。

　　作者：灵山道

　　来源：首条财经——首财研究院

　　房企港股IPO的窗口期，过了吗？

　　掐指算来，离2020年结束不过二月有余，成功上市房企仅有汇景控股、港龙中国2家，2018年这个数字是6家，2019年是7家，其中不乏中梁控股、新力控股等千亿级房企。

　　不管风向是否变化，三条红线突袭，中小房企市的上市步伐似也不得不为。

　　10月，三家房企陆续发布IPO相关讯息。10月8日，金辉控股顺利通过聆讯，距登港交所仅剩临门一脚；而上坤地产、领地控股则在首次失效后，相继于5日、12日二次递表。

　　上市执念，能否大力出奇迹？

　　净利率拖后腿千亿目标有多远？

　　来看领地控股。

　　公开资料显示，领地控股成立于1999年，2006年总部迁至成都，同年开启全国化。从招股书看，截至2020年7月31日，领地控股共有房地产项目104个，集中在四川省内的有68个，其他分布在全国20多个城市。经过20多年发展，领地控股已形成着眼成渝经济带及四川省，辐射华中、京津冀、大湾区的全国化布局。

　　中国房地产TOP10研究数据显示，领地在2020年“中国房地产百强企业”中，排名72。在六家四川房企中排名第三。

　　对于上次招股书失效原因，领地控股未直接回答，表示将继续坚定务实推动战略计划。

　　业内人士表示，最主要的还是业绩及负债问题，更新后的招股书也说明这一点。

　　上述观点，并非妄言。

　　招股书显示，2017年至2020年前5月，领地控股的收益分别为53.39亿元、45.14亿元、75.68亿元、30.27亿元，利润分别为6.49亿元、5.18亿元、6.72亿元、1.66亿元。

　　据克而瑞数据，领地控股2017年-2019年分别实现销售额151.6亿元、235亿元、247亿元，复合增长率27.9%。

　　领地控股曾设立较高的销售目标，即2018年实现300亿元，2019年达成千亿元销售额。

　　失利后，2019年4月，20周年品牌发布会上其表示，未来将覆盖70余个核心城市，实现100个以上项目覆盖的战略目标，将千亿计划延后至2020-2021年实现。

　　然即使如此，千亿目标似乎依旧遥远。中指院数据显示，2020年前9个月，领地控股销售额仅260亿元。

　　除业绩起伏外，净利率水平也在不断下降。

　　2017年至2019年，领地控股净利率分别为12.2%、11.5%、8.9%，呈逐年下降态势。亿翰智库数据显示，2019年我国房企平均净利润率16.39%。显然领地已在拖行业后腿。

　　截至2020年5月31日，领地净利率为5.5％，延续下降趋势。同时，总资产回报率分别为4.0%、1.8%、1.6%及0.8%。收益增长背景下，净利率与资产回报率却在持续下滑。

　　另一箱，净资产负债率逐渐上升，从2017年的60％逐年飙升到150％。杠杆拿地是一个重要考量，虽然企业规模得以扩张，但易带来高负债和资金压力。想来这也是领地执着上市的原因所在。

　　压力有多大呢？

　　2017-2019年，其经营活动现金流出净额分别为人民币1.86亿元、42.88亿元及31.12亿元。

　　行业分析师郝瑞表示，经营性现金流量净额是衡量企业“造血”能力的重要指标，是企业现金的主要来源。领地控股上述情况表明仅凭自身运营回血难度较大，特别是在融资收紧的当下。

　　对此，领地控股招股书表示，主要是物业开发活动及土地收购持续增加导致业务运营所用现金流大所致。

　　庆幸的是，领地控股也做出不少努力。

　　截至2020年5月底，领地控股经营活动所得现金流量净额3.73亿元，这也是其近年来现金流首次回正。2017年至2019年，领地控股毛利率分别为20.1％、35.7％、27.8％，2020年前5月毛利率为32.2%，虽有不小波动，但较2019年有不少上升，与目前179家上市房企毛利率中位数31.3%相比，还有优势。

　　关于波动变化，领地控股表示，主要是由于相关期间已交付项目的物业销售收益不稳所致，个别不同项目的毛利不同。商业毛利率高于住宅毛利率。

　　踩融资“红线 ” 流动负债三年半增245亿元

　　一定意义上说，项目收益不均衡也在情理中。

　　除2019年提出千亿战略外，更新的招股书中，“扩张”一词也频频出现。

　　所言非虚，近年来其买地动作不断，且不乏溢价拿地。

　　2018年3月，领地控股在四川龙泉驿区以4.9亿拍下52亩纯住宅用地，溢价率70.91%；

　　两个月后，再以11.7亿元拍下四川省攀枝花市2016-H23号地块，相比原价4.2亿溢价178.57%，成为地王；

　　就在递交招股书前一日，领地控股还竞得四川天府视高355亩土地，总价约7.3亿。

　　同时，其还通过收并购、股权合作及开发商合作方式，拓展土地储备。收并购方面，2019年5月，领地以10.58亿元收购成都港基房地产开发有限公司全部股权；8月，又以750万元收购成都京领英赫置业有限公司5%的股权。

　　招股书披露，领地控股今年购入6宗地块，总代价约31.9亿元，总地块面积约59.53万平方米。截至2020年7月31日，其持有104个房地产项目，应占的总土地储备1615.22万平方米。

　　专家表示，总体看房企上市前囤地等属于积极表现，土储多资产多，后续资本故事更好讲，易受部分投资者青睐。但成本及速度也是一个考量，溢价率过高、速度过快，可能有衍生风险，反而影响企业后续稳定发展。尤其是在行业调控加码、融资渠道收窄的情况下。

　　细品，并非空穴来风！

　　虽位居四川房企前三，志在千亿规模，但领地目前仍是典型的中型房企。梳理其业务范围，主要分布在三四五线城市，近年布局城市包括河北的承德、张家口，河南商丘、驻马店，湖北荆州，及大湾区的惠州、佛山等地。

　　固然，这可以减少拿地成本，然小城镇土地溢价低、开发周期长、经济基础较弱，去化风险值得关注。

　　而与规模同频的，还有负债的一路飙升。

　　2017年至2020年5月末，领地控股的流动负债总额分别为86.47亿元、172.4亿元、292.8亿元和331.87亿元，三年半规模涨了3倍有余，增长245亿元。

　　2017年至2019年，有息负债分别为35.86亿元、78.54亿元、117.55亿元，三年时间增长3倍还多。净负债率2019年达到140%，风险也明显偏高。2019年全国百强房企资产负债率均值为78.7%。

　　截至今年5月，其最新净资产负债比率150%，仍呈走高态势。

　　2020年8月下旬，住建设部、人民银行明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，被业内称为“三道红线”：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1 。政策将于2021年1月1日起全行业推行。

　　换言之，领地控股已踩中一条红线。后续融资空间几何呢？

　　实际上，领地控股融资成本压力一直不小。

　　2017年至2019年，公司未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%及9.9%。其招股书显示：“融资成本增加将对我们的盈利能力及经营业绩有不利影响。”

　　担忧不无道理。2019年，领地控股的银行及其他借款利息高达14.45亿元，远高于净利润。其中资本化的部分达到12.9亿元。截至2019年末，一年内偿还的负债规模为57.63亿元，公司账面现金13.82亿元。

　　2020年，表现依然不乐观。

　　今年前5个月，领地控股银行及其他借款利息再支出7.09亿元，同比增长61.48%。

　　5月至9月期间，领地向两家第三方公司连借两笔高息短债，其中利率最高有13％，借款金额6亿元。

　　值得注意的是，高利率的信托借款占到领地控股借款比例近半。截至2019年末，领地控股共26笔信托融资借款，借款本金余额约59.89亿元，占2019年借款总额117.55亿元的50.95%。其中，4笔信托票面利率低于10%，其他多数位于12%至14%间。2020年5月31日末，领地控股仍有20项信托及其它融资安排，本金及结余62.46亿元。

　　数据显示，领地控股银行及其他借款利息由2018年的6.69亿元，增至2019年的14.45亿元。融资成本高企，必然蚕食企业盈利空间，也易产生经营风险。个中取舍，不可不察。

　　严跃进表示，信托融资虽在资金获取和还款方面比较灵活，但利率高于银行借款，会蚕食企业盈利空间，还会产生包括质押等风险。另外，信托借款也正面临收紧和管控的局面。

　　投诉与罚单如何打好基本功？

　　如此压力，想来领地控股想淡定些也难。

　　2019年7月，成都市成华区住建与交通运输局通报：成都领地泛太房地产开发有限公司在委托成都睿恒房地产营销策划有限公司代理销售其在成都青龙场开发的海纳时代项目时，违规收取房款外服务费用，涉嫌存在偷税漏税行为。

　　据工商资料，海纳时代项目的开发主体为成都领地泛太房地产开发有限公司，该司由领地控股有限公司100%控股。

　　还有房屋质量问题投诉。

　　2020年6月至8月，多起消费者维权事件被曝出。

　　人民网《领导留言板》显示，领地控股旗下多个项目因房屋质量问题，涉嫌虚假宣传等遭业主维权投诉，涉及成都新津区领地天府兰台、乐山市领地天屿楼盘、眉山领地凯旋府等。

　　8月3日，有网友发布关于新津区领地天府兰台一期的相关投诉：2020年初开发商为赶工期，施工单位粗暴施工，导致目前出现一系列安全和质量问题，众多业主拒绝收房并要求整改。

　　8月2日，有网友投诉四川乐山市领地天屿楼盘：宣传园林入户情况与合同不符、顶层出现多条裂口等质量问题。

　　而对于网友投诉凯旋府小区电梯下坠，房屋质量、绿化、容积率涉嫌虚假宣传问题等情况，早在2020年6月16日，东坡区市场监督管理局大石桥市场监管所就已现场查看，眉山领地房地产开发有限公司自行进行整改。相关部门回复也证实投诉不虚。

　　6月，《红星新闻》报道，西昌领地蘭台府业主投诉领地控股隐瞒业主进行维修，派工人打穿房屋楼板，致使楼板出现三个大洞，洞直径在0.4米至1米多不等，洞周围的砂浆极易掉落。

　　对此，领地控股攀西区域相关负责人回复，之所以出现水泥砂浆层硬度不够，主要由于润管砂浆堆集在这些位置，属于施工过程中的失误。

　　短短三个月，领地控股就涉及多起房产质量问题。可见其品控、风控能力有待加强。作为强C端、重体验行业，一旦丢失信誉口碑，对企业负面影响可想而知。

　　遗憾的是，旗下多家公司也因频繁违规被处罚。

　　招股书信息，2017-2019年，领地控股的不合规事件主要有三类：未取得建设工程许可证而率先动工、广告投放不当和未能做出足够的社会保险和住房公积金公款。其中18家公司因建设工程许可证相关问题被罚款580万元；3家公司因广告投放不当被罚款30万元；另有若干附属公司因社保和公积金违规而被罚款4110万。

　　玩味的是，其涉嫌违规售房等问题，领地控股却未在招股书中说明。

　　成都市成华区住建与交通运输局2019年7月文件显示：领地控股旗下公司成都领地泛太房地产开发有限公司在销售领地海纳时代过程中，因违规销售，在相关部门检查指出问题后仍然不整改落实，被通报批评，纳入重点监管对象，受到暂停网签权限和记减信用分的处罚。同时，对其涉嫌偷税漏税行为抄送成华区税务局。

　　住房和城乡建设部网站显示，2019年1月6日，四川省乐山市市中区蘭台府二期发生高处坠落事故，死亡1人。2018年12月17日，四川省雅安市雨城区蘭台府项目发生重伤害事故，死亡2人。两个项目建设单位均属领地控股子公司。

　　声声投诉、张张罚单面前，领地控股暴露的品控风控问题，不可不察。在执着仰望资本星空的同时，还应打好合规合法经营的基本功。

　　梳理领地控股招股书，与业务有关的风险因素的内容长达40页，包括从严的调控政策、金融政策、法律约束以及市场竞争激烈等。

　　值得强调的是，招股书显示，领地控股若干附属公司并未按相关法律及法规，为部分雇员作出足够的社会保险及住房公积金供款。“估计于业绩纪录期间，我们须支付的欠缴社会保险及住房公积金供款总额约为人民币4110万元。”

　　想必领地也心知肚明。上市这碗饭虽然光鲜，却并不好吃。可放大价值属性，也能凸显衍生问题漏洞。聚光灯下，无论价值几何，合规透明是衡量一家上市企业是否健康的基础指标。

　　幸运儿VS实力说话

　　问题不少，考验不少。如何破局呢？

　　自然，考验当家人的大智慧。

　　招股书显示，刘玉辉、刘策、刘浩威三大股东分别持股32.83%、32.83%、32.84%，龙一勤、王涛、侯三利、魏悦分别持股0.17%、0.17%、0.17%和1%。其中，刘玉辉是刘策和刘浩威叔叔,刘策和刘浩威为堂兄堂弟关系。龙一勤是刘玉辉配偶。

　　可见，领地集团是一家典型的家族式企业。