最近，重庆楼市出了四个神盘“兴风作浪”，搅动市场的神经。

　　我们一口气踩完了这四个神盘，找到了它们“兴风作浪”的武器。而它们的这些武器，对买房人来说，好处很多但坏处也不可忽视。

　　01

　　第一个神盘金开玖號位于号称宇宙中心的照母山。

　　拥有数次含泪找盘经历的我，原本已经做好了艰辛的探盘准备，结果下了公交车，就惊喜地发现对面就是项目的建设工地，大门上面写着“鸳鸯公交站场上盖物业综合开发项目工程”。

　　工地上有两栋在建高楼，看上去，都快要接近封顶的状态。

　　售房部在项目工地对面的一个临街小商铺里，很不起眼。刚进售房部，还没等我开口，就被一旁的置业顾问告知，来得太晚，房子已经卖完了。

　　项目7月15日正式开盘，那个时候并未做任何宣传，只有中介和周边的人知道。直到8月10日集中开盘售卖，8月16日就已经只剩下最后两套了。

　　查询网签数据却显示，金开玖號2幢总共317套房子，目前网签147套、预定73套，相当于卖了220套、还剩97套。

　　当然，也有可能是还没来得及网签，所以造成数据滞后。

　　金开玖號能卖这么好，还是因为价格香！

　　项目主打套内50-73㎡的1房到3房小户型，总价88万-132万，折算下来套内只要18000元/㎡，建面价格也都只在14000元/㎡左右。

　　作为照母山目前唯一在售高层小户型，总价最低88万，上车门槛极低。

　　再来看一下附近二手房的价格，房天下显示，附近二手房均价在建面1.58-2.04万元/㎡不等。比附近二手房便宜不少。

　　不过价格不是金开玖號的唯一杀手锏，再来看看它的地段。

　　项目位于两江新区鸳鸯金山街道龙安路九号，金开、金州、金山、金渝四条金字大道围绕。公共交通有五号线重光站、三号线鸳鸯站，离在建的十五号线龙安路站约600米距离，步行10分钟以内。

　　附近配有两大购物中心，步行距离五分钟的爱琴海购物公园和香港置地光环购物公园。对面就是蓝湖郡别墅区，身处“富人区”。

　　这样的地理位置和配套自然没得说。

　　不过，即使是神盘也有瑕疵，并非完美无缺。

　　1，规模很小。

　　金开玖號规划了1栋公寓、1栋住宅，小区环境很有限。容积率也不低，约2.99。住宅的梯户也比有点高，是3梯10户的配置。

　　2，开放式小区+公寓+底商，人员流动复杂。

　　金开玖號属于开放式小区，规划了两个入口，都要经过商业。住宅下面就是底商，对面就是公寓楼，未来可能会出现小区出入人群混杂的情况，居住环境可能会受到影响。

　　3，楼下就是公交停车场，车位紧张，出行拥堵。

　　项目楼下就是公交停车场，整个小区的三层车库，有两层都要用来停公交车，只有一层给业主停车。

　　总共290户业主就只有一层车库可用，车位可能会很紧张。并且公交车每天早出晚归，也可能会出现噪音污染和出行拥堵的情况。

　　02

　　第二个神盘江北嘴公园里位于江北区溉澜溪体育公园旁，共7栋高层，每栋楼都是38层。

　　三栋朝公园的T4产品，面积在套内160-200㎡左右；四栋朝鲁能巴蜀中学的T6产品，定位首改户型，面积套内95-125㎡。

　　江北嘴公园里的地段和配套也比较好。

　　北看约360亩的溉澜溪体育公园，南朝鲁能巴蜀中学，西接1.8万方城市生态广场和鲁能星城大社区。

　　和江北嘴、观音桥、解放碑的车行距离控制在20分钟内。周边有两个轻轨站，环线渝鲁站、9号线溉澜溪站。

　　只看地段就称它为“神盘”似乎有点差强人意，毕竟低价才是“神盘”的标配。

　　项目7月11号正式开盘，首开2号楼，套内均价2万左右。户型最小、总价最低的套内95㎡的小户型开盘当天即售罄。果然小户型才是“香饽饽”。

　　2号楼即将清盘，计划9月初推出套内约140-200㎡的7号楼，朝公园，价格可能略高于2号楼。

　　江北嘴公园里周边二手房，如万科御澜道、保利观澜、鲁能星城的建面均价分别在18399元/㎡、18018/元㎡、18475元/㎡。

　　而江北嘴公园里的建面价格最低只要1.36万/㎡，均价1.5万/㎡左右。与周边二手房价格相比，便宜了不少，价格还是很香的。

　　不过这个神盘并非无懈可击，依旧存在一些缺点。

　　1，到轨道站点的步行距离远。

　　规划有2条轨道线，但步行距离不算近，到比较远的溉澜溪站要走将近20分钟（约1.2公里）。

　　2，中庭有泳池，较为拥挤。

　　项目中庭面积本来就不大，还在中庭打造了约600平米游泳池。虽然游泳池也不错，但业主的“陆地”活动区域可能被压缩。

　　3，靠近高压线，靠近学校存在噪音影响。

　　江北嘴公园里东侧的高压线从北延伸到南，而且一些楼栋离高压线挺近的，可能会产生辐射影响。并且，靠近鲁能巴蜀中学的几栋楼，离学校太近可能存在噪音影响。

　　4，容积率偏高、楼间距较小。

　　江北嘴公园里的楼栋修建得比较密集，容积率3.94，偏高。除了外围靠公园的楼栋，内围楼栋的楼间距36-48米，部分楼栋之间可能存在视野遮挡。

　　03

　　第三个神盘通和睿庭位于渝中区老城，在地图上搜索了半天都没找到具体地址，果然还是神盘熟悉的“配方”。

　　最后从中介朋友那里打听到，通和睿庭的售房部在重庆盛捷长江服务公寓的5楼。

　　通和睿庭由重庆康翔实业集团有限公司打造——这个神秘的开发商又是什么来头？之前都没有听说过。

　　查询后才知道，这个开发商属于国企，成立于2004年1月，原名“重庆康翔房地产开发有限公司”。最初是渝中区房管局为了完成化龙桥片区拆迁还建房项目建设而成立。

　　湖广会馆、李子坝抗战遗址公园、马鞍山传统风景区、渝中区山城老年大学、渝中区消防支队指挥中心等，这些跟房地产没有半毛钱关系的项目，都是康翔打造的。

　　啧，又是一个低调又奢华、拥有国资背景的大佬。

　　通和睿庭位于渝中区和平路162号，与渝中区政府仅一街之隔，东面是解放碑CBD，南面是山城巷、十八梯百年老街，西面是中华路小学（据说是一个还不错的学校）。

　　并且，与日月光商场背靠背，和WFC、英利大融城、重庆时代广场的距离都在1公里内，步行即达。

　　同时，距离轨道1、2号线较场口站仅百余米。

　　位置，几乎处在解放碑商圈最核心的地段；配套，要啥有啥简直绝了。但是，可能是因为位置和配套太好了，寸土寸金，小区规模受到了限制。

　　8月8日项目正式开盘，首开26层楼高的高层、3梯8户，套内约56-81㎡的清水两房和三房，套内均价约28000元/㎡左右。

　　置业顾问透露，目前卖了百分之四十左右，大部分客户是为了孩子上学购买。

　　再看看周边的新房价格，日月光解放碑1号R3、融创白象街总价在190-200万起步，通和睿庭总价最低150万起，上车门槛低很多。

　　而这个总价配上这样的地段和配套，还带一个好学校，很物超所值。

　　但是，通和睿庭也不是什么都“神”，还是有美中不足的地方。

　　1，周边道路狭小。

　　通和睿庭大门正对道路，但道路狭小，出行可能会出现道路拥堵的情况。

　　2，周边建筑密集。

　　周边老小区较多，建筑群密集，视线比较压抑，并且地处核心闹市区，低层可能存在噪音影响。

　　3，项目体量很小。

　　占地面积只有9547平米，由一栋高层和一栋超高层组成，外加低层商业，社区的活动空间基本被缩减到只剩下商业顶上约2000㎡左右的屋顶花园。

　　04

　　第四个神盘合谊理想城位于巴南区巴滨路。这个楼盘的“神”，不在于位置、也不在于开发商（合谊是国企鞍钢旗下的房地产公司），而在于性价比。

　　它的性价比体现在这几点：

　　1，应该算是巴滨路在售楼盘中，离巴南万达广场最近的新盘，只有4公里左右。楼下有一个公交站、1公里左右有18号线简家槽站（在建）。

　　2，体量大、约70万方，容积率低，整体约1.9。空间舒适度不错。以现在在售的一期为例，容积率只有1.64左右，通过围合式修建做了5个中庭，每个约3000㎡。

　　3，因为地价便宜被限了价，建面均价1万出头。但是产品配置一点都不低。

　　以在售的建面约143㎡的平层为例，楼高17层、两梯两户、电梯入户、大横厅、纯板式、层高3.15米（合谊理想城还有洋房，建面约134-147㎡，一梯两户，个人更喜欢平层）。

　　再放几张手机拍下来的现场展示的公区效果图，大家随意感受一下。

　　就这么说吧，要是合谊理想城能如约兑现效果图，这建面1万出头的价格真的非常值。

　　合谊理想城性价比真的很高，但是，也存在一些小瑕疵。

　　1，户型有小缺点。

　　平层的主卧卫生间、客厅公卫都比较小。在实际使用中，得好好设计一下。主卧不是套房设计，不是特别大。

　　2，板块还不成熟。

　　合谊理想城所在的巴滨路，无论从地理位置还是资源密集程度来看，都算得上巴南区发展潜力较大的板块。

　　但巴滨路现阶段公共交通不便、商业也还没成型，短期内配套的兑现有难度。

　　05

　　看完四个神盘，我们总结出一些共性。

　　位置都比较神秘，通常不太好找。开发商也神秘，虽然名不见经传却大有来头，通常都有国资背景。

　　关键是，地段比很多新盘好、价格还比很多新盘低。

　　“很多新盘”：我们已经哭晕在售房部。

　　这些共性对于购房者又有哪些好处？

　　1，国资背景，开发商资金实力不会说，烂尾的可能性很小。

　　我去年看过的星悦礼玉金湾（礼嘉三大神盘之一），也是国资背景，房子修了一大片，结果还没开盘。换成普通开发商，谁敢这么玩？

　　2，地段偏好，意味着更丰富的配套、更便利的交通，甚至还能带个学校。

　　3，价格偏低，重庆现在的地价越来越贵、房价也越抬越高，核心一点的位置已经卖到建面两万上下。这让我们必须在地段和价格上做选择，不能两个都要。

　　神盘就比较好地解决了这两个问题，同样的地段，可以花更少的钱，何乐而不为？

　　06

　　但是各位肯定也发现了，这些神盘或多或少地都有一些短板。区域也跨得比较广，渝中、江北、渝北、巴南，都有。

　　所以，一定要谨慎衡量它们是否真的符合自己的买房要求，这些短板又是否在自己可接受的范围内。切忌不要盲目购买。

　　我们的建议是：

　　如果你想为了学校或者就想拥有王炸配套，且，购房预算还算充足，通和睿庭可以考虑一下。

　　如果你的面积需求比较大且只考虑在北区买，同时又想配套比较成熟，江北嘴公园里适合你。

　　如果你想选个低价、高配、环境好、面积大的房子，对巴滨路没有什么抵触情绪，也愿意花时间等一等配套，合谊理想城值得走一趟。

　　如果你手上的钱不多只想在北区买一套配套比较成熟的小户型，去看一看金开玖號（但是置业顾问说真的已经卖完了，好像没有看的必要了）。