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冯仑:越专注、越诚实、时间越长,回报越高

冯仑:越专注、越诚实、时间越长,回报越高
2021年01月04日 11:01 新浪网 作者 冯仑风马牛

  :冯叔,您觉得 2021 年的住宅市场怎么样?还可以买房吗?我目前住在燕郊,您觉得如果我做投资的话,买燕郊的房子有前途吗?

  冯叔:不仅是 2021 年,未来几年,住宅新房的增量在减少,或者增幅在减少。在一些人口减少的城市,房价没有什么支持,会下降;一些经济增长乏力的城市,房价也会下降。

  如果是刚需,比如结婚要买房,需要改善,我觉得你该买还是可以买。但是,做投资,真的就不要买了。因为在后开发时代,住宅只在很少的地方有上涨的机会,大部分城市都不会涨。

  燕郊的房价,你应该也知道,和最高点相比,很多地方已经腰斩了差不多一半,个别盘已经降到了最高点的 1/3。那么在未来一段时间,我觉得大概会逐渐地稳定下来。

  不只是燕郊,判断一个城市或者地区的房价趋势,还是我以前说的,可以关注四个指标。

  第一个指标是人口增长。当一个地区或者城市的人口增速放缓,甚至是增量变成0,或者是负增长的时候,新房的需求就会很小。比如北京是一线城市,可是人口已经开始负增长,那就不一定要在北京买房了。而一些三线城市,经济体量不算小,人口还在不断增加,房价就有上升的空间。

  第二个指标是就业和经济成长。就业好,大家口袋里有钱,买房的人就多,房价就有支撑。同样是三线城市,有的经济在发展,就业率在提高,个人收入、工资都在增加,那么居住改善的需求就很大。大家都想改善,会给新房市场提供一些活力。而有一些三线城市,比如若干能源城市,资源被挖得差不多了,经济潜力不大,人也都在往外跑,房价不可能有很大的支撑力。

  第三个指标是城市规划和配套设施。要看机场、学校、高铁、城铁、医院这些基本配套是不是完善?如果已经很完善了,那么房价应该是稳了。如果还不完善,正在不断完善当中,房价有可能还有上涨的空间。

  过去为什么有的地方房价涨得快,因为地铁通过去了,因为附近小区拆建,盖商场了。现在这种基础设施、空间结构都定了,该修的地铁、该拆的房都好了,快速上涨的机会就少了。比如以前莘庄没有通地铁,房价是 1 万,通了地铁就 3 万,现在不可能再涨了,已经通了地铁,不可能再修一条。城市大的空间结构、基础设施、旧城改造做完以后,新房的价值增量就会减缓。

  第四是看汇率、利息、利率等的变化,以及相关法规制度的影响,比如限不限购,这些都会对房价产生影响。如果税收高、利息高、人民币走弱的情况下,大家买房的预期会差一点。反过来,如果税收越来越低,利息越来越低,同时人民币越来越坚挺,大家买房的预期就会增加,因为口袋的财富在增加。而这个预期也会在短期内对房价产生影响。

  而总体来说,要记住,住宅市场的定位是「房住不炒」。

  :最近总听到一些人说投资,感觉这个事似乎不是一般人能做的。您觉得普通人该怎么样做投资?

  冯叔:我觉得普通人做投资,采取保守的方法,稳健的方法比较好。比如说买个债券,买一些特别好的公募基金的基金产品,持有这些大公司、非常棒的公司做的产品。另外,买一些好的保险产品也是不错的。这些保险产品帮你去理财,多少年以后给你一个回报。一些保险公司做的与小孩上学,养老相关的一些产品也是不错的。我觉得,对普通人来说这些都是比较好的办法。

  而专业的投资,其实非常的复杂,成功率跟别的任何行业没什么太大区别。举个例子,我本科读的经济系,我们班 48 个人。如果说要从我们班出伟大的经济学家,也许只有一两个机会,我们大部分人都叫经济工作者。同样的,100 个做投资的人里面,可能也只有一两个可以称为投资家,算是真正的专家,而多数人,跟普通上班也没什么区别。

  所以,第一,这件事要做好的确非常非常难。第二,不要把投资神秘化。也没有谁会认为和做实业、做房地产、做其他行业来比,投资是更牛逼的事,更高尚的事,而做其它的事业就是很普通的事。实际上都是一样的,成功的概率也是一样的。和你要成为运动健将、明星,或者做实业,做互联网企业,成功的概率都是一样的。

  也就是说,投资是一个普通的事,也是一个需要专注和花时间的事,不要因为我们现在都意识到投资的重要性了,就觉得这个事挺神秘。

  我也发现,很多人做投资,最大的问题在于过多地关注短期的收益,然后就着急。实际上,投资这个事,越专注、越诚实、时间越长,回报越高。你短期瞎琢磨,操心,除了增加自己的烦恼,没什么益处。就像有人天天相亲,但不一定会得到幸福。

  :也就是要坚持长期主义。那该如何理解长期主义呢?到底多长时间算是「长期」?

  冯叔:「长期」这个词,不同年龄理解特别不一样。比如说,对婴儿来说,长期可能是不到一小时;儿童的长期可能是一天;少年的长期是几个月;青年的长期是三五年;我 61 岁,我的长期是 20 年以上。我 20 多岁的时候,别人跟我说「这个事儿 30 年不变」,我老觉得他是忽悠我,现在我相信了。

  所以说,我们得有一个标准,长期是多少年?总体来说,5 到 10 年是最基本的。假定你 20 岁,你要是敢于做一件起步就要 5 到 10 年的事,你在 20 岁这部分人里就是很优秀的人。如果你是三四十岁,你要说长期这个概念,至少是 10 年起。也就是说,对「长期」这个概念,年龄越大,越会把尺码放大。但不管是 5 年,10 年,20 年,所谓「长期主义」,一定是要坚持。

  图片来自网络

  主编|王滔编审|陈润江顾问|王淑琪

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