美国时间7月24日，贝壳找房（简称“贝壳”）正式向美国纽交所递交IPO申请，拟申请在纽交所上市，股票代码为“BEKE”。据悉，这将是今年以来中国企业最大规模的赴美IPO项目，高盛、摩根士丹利、华兴资本为贝壳此次IPO的联席主承销商。
贝壳最新一轮融资在2019年11月，软银、腾讯、高瓴、红杉参与此次D+轮融资，合计超过24亿美元。华尔街日报称，此轮融资对贝壳的估值超过140亿美元（约1000亿人民币）。
短短几年的成长，贝壳吸引了腾讯、红杉中国、高瓴、软银、百度、鼎晖、华兴、经纬中国、复星锐正、源码、碧桂园创投等头部机构的重仓加持，估值飙升至赴美中概股第一，年营收超过460亿元……
贝壳找房是一家线上线下房地产交易和服务的平台，目前包含二手房、新房、租房、旅居、海外五个板块，几乎囊括了业内几乎所有业态。据招股书，此次贝壳上市主体主要包括两大平台：链家和贝壳找房。链家于2002年成立的，贝壳找房由链家升级而来，承载了平台数字化转型的使命，于2018年上线，距今运营历史仅 2年。链家以直营房产中介的模式为主，仅经营自家中介品牌，在全国拥有约8000家门店，与链家地产浓厚的房地产重资产属性不同，贝壳找房则是一个垂直开放平台，向各个中介品牌开放，更具互联网色彩和轻资产性质，两者间的关系类似QQ和微信。
在房产租售市场，链家、贝壳找房、安居客牢牢占据位居国内TOP3的位置，招股书数据显示，目前贝壳进驻了全国103个城市，连接了265个新经纪品牌的超过45.6万经纪人和4.2万家经纪门店。根据CIC报告，贝壳找房已成为中国最大的房屋交易和服务平台，也是继阿里巴巴之后的中国第二大商业平台。
股东结构方面，据招股书披露，左晖个人持有贝壳547,348,915股A类普通股和885,301,280股B类普通股，占股46.8%，为贝壳第一大股东，左辉是贝壳及链家的创始人，一直担任董事会主席，他还创立了长租公寓平台自如；CEO彭永东持股比例为3.6%，此外，腾讯为贝壳第二大股东，持股12.3%；软银愿景基金持股10.2%，华兴资本集团创始人兼CEO包凡持股占比3.8%。
年收入460.15亿元、累计亏损43.76亿元
业绩方面，2017-2019年，贝壳的总收入分别为255.06亿元、286.47亿元、460.15亿元，2020年一季度总收入为81.60亿元，同期的净亏损额分别为5.376亿元、4.277亿元、21.801亿元， 2020年一季度净亏损额为12.31亿元，报告期累计亏损了43.76亿元。
从收入来源划分，贝壳主要从二手房交易服务、新房交易服务、以及新兴和其他服务中获得收入。
其中二手房交易目前是第一大收入来源，2019年收入为245亿元。对于二手房房屋交易服务，贝壳的收入主要来自链家品牌，其收取存量房屋销售和房屋租赁的佣金，以及与链家经纪人合作完成的其他经纪品牌的分佣，招股书显示，链家品牌所服务的二手房屋交易的GTV 从2018年的人民币7,840亿元大幅增长至2019年的人民币8,550亿元，平均佣金率从2018年的2.49％提高至2019年的2.56％；还有对贝壳平台上其他经纪品牌收取平台服务费，并对德佑等关联品牌下的经纪门店收取额外特许经营费，以及提供其他增值服务，包括成交服务、现场核查等现场工作协助，代理招聘和培训服务。截至2020年6月30日，贝壳平台上有超过456,000个房地产经纪人和超过42,000个经纪店，代表265个房地产经纪品牌，而截至2018年12月31日，则超过163,000个经纪人，15,800家商店和116个品牌。
新房交易服务营收增长十分迅速，2019年新房交易服务营收202.74亿元（约28.63亿美元），上年同期为74.72亿元；2019年，贝壳促成约533,000宗新房交易，而2018年约为196,000宗交易。对于新房交易服务，贝壳以向房地产开发商收取的销售佣金作为收入，2017年、2018年新房交易服务的佣金率分别为2.54％、2.66％。
此外，贝壳还从各种其他与家庭有关的服务中获得收入，如金融服务和与家庭装修有关的服务。
贝壳不靠卖广告收取端口费，与其它的B2B平台无异，平台给商家带来流量、提供服务、促进成交，再通过服务费及抽佣获利，这种盈利模式意味着它有动力推动交易完成，有动力严格审核经纪人及其发布的房源。
每个经纪人带来 594.9万成交额，平均每个门店带来0.57亿元成交额
招股书显示，2017-2019年，贝壳找房GTV(Gross Transaction Volume，成交总额)分别为10144亿元、11531亿元、21277亿元，其中二手房GTV分别为7377亿元、8219亿元、12973亿元，新房GTV分别为2526亿元、2808亿元、7476亿元。
2017-2019年，贝壳平台连接门店分别为8030间、15809间、37514间，而平台连接的经纪人数量分别为120214人、163574人、357680人。以此简单计算，总体来看，2017-2019年，贝壳平台连接门店的店均GTV分别为1.26亿元、0.73亿元、0.57亿元，贝壳平台连接经纪人的人均GTV分别为843.8万元、704.9万元、594.9万元。
独创ACN操作系统
由于市场分散，经纪门店和经纪人不愿共享房产信息和资源，导致房产销售环节的冗长、复杂，购房者和房屋销售商通常需要与多家经纪商店和代理商打交道，服务效率较低，同时由于国内对房产经纪业缺乏尊重，行业缺乏具有经验专业经纪人，进一步导致住房客户对经纪人缺乏信任。
为了解决房地产中介行业的难题，在数据端，贝壳自2008年开始建立和丰富“ 房屋词典 ”，其中包含真实且独特的房地产清单，截至2020年6月30日，我们的房屋词典涵盖了约2.26亿个房屋，并且是中国最全面的房屋数据库。同时贝壳引入了代理商合作网络（ACN）作为基础架构的基础操作系统，以重新定义行业参与者之间的关系，这个系统就类似于美国的多重上市服务（MLS），即将不同房地产经纪公司以会员联盟的形式纳入一个加盟体系，体系中的成员共享房源和求购信息，共同帮助寻找买者或者卖者，实现交易。
贝壳ACN网络（经纪人合作网络）的规则，平台与品牌方按一定比例扣收门店成交的业绩佣金，剩余部分由包括门店、房源录入人、客源成交人等各方角色共同分享。贝壳的数据显示，2019 年，贝壳平台上超过 70% 的存量房交易都是通过 ACN 跨店合作完成的。
ACN还规定了房屋交易中代理商的各种角色，这为代理商创造了更多机会参与交易并获得分配的佣金，提高了交易效率，缩短了潜在客户转换周期并提高了代理商保留率。尽管每次卖房分到的钱会更少，但加入的经纪人可以能接触到更大规模的房源，更有希望留住客户、卖掉更多房，最终每个参与者的收入会更多。
贝壳找房试图以“真房源楼盘字典”以及ACN经纪人协作机制打破行业壁垒。
