昆山花桥，被人咀嚼过太多次了，第一个崛起的环沪城市，第一个被上海地铁贯穿的外部城市，另外好像最近和长三角一体化没什么关系的环沪城市
以上这些其实都是感觉，对一个异地城市的直观感觉，可能是真相，但却不一定是事实。昆山花桥这个地方真实的在发生着什么，现在这个城市是否还有足够购入的理由。带着这个问题我把这个城市里里外外走了几圈，有一些现象特别想和你分享
我开着车把这些年来在花桥开发并且已经交付的小区全部都兜了一圈，看到了一个非常意外的场景
这个城市如今的入住率极高，这句话什么意思，不论什么模式，花桥已经被外来人口差不多装满了，这应该是所有环沪城市里唯一一个走出人口困境的地方了
什么是人口困境，就是很多城市都说着这个城市规划很好，以后会吸纳很多的新上海人在这里居住，所以未来的趋势一定很好。
这个逻辑没有错，但是在人口还没进来之前，这一切都还是设想。只要外来人还没进来，所有的设想都有破的可能
而此刻的花桥已经破了这个可能
我特意花了一天时间把花桥的交付小区都认认真真的逛了一圈，发现
这样的入驻率放在上海任何一个地方都是不逊色的。当然这样的前提意味着如今的花桥的身价已经不是当初可以同日而语了
而且再来看一张晚上拍摄的商务办公楼的场景
这就说明这里的整体人口结构已经非常完善，并非是一个潮汐城市
从这个维度也说明，这个城市如今是安全的，可以说非常的安全。此刻买入这里的资产，你有着极强的托底，而这个底层托底就是这里充沛的自住刚需
但也是这个逻辑，看待花桥的未来就不能用分析其他环沪城市的逻辑去分析，喊口号看规划都没有用，或者很多都是错的，分析花桥的未来需要更多的看底层逻辑
这个逻辑在我这个维度来分析就是：花桥凭什么把人口装满
看透这一点，你就大概知道未来还有没有可能继续装下去以及装下多少人口的可能
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花桥装满了人，很多人的第一反应就是，因为11号线啊
11号线的持续人口导入让很多在上海买不起房子或者还不能买房的人选择了花桥
这个呢不能说错，但是这个观点在我这里更像是结果，而不是原因
到底是什么躲不掉的需求让这个城市真正装满人
这背后有一个重要内核原因，第一批新上海人如今面临最大的问题不是居住问题，而是子女教育问题
上海大量人口导入的时间是在2005年开始的，这个城市急需的膨胀成了超级大城市，外来人口占据了上海一半的人口基数和极大的劳动力
而这一群人至今为止依然在上海工作生活，他们有的买房，有的租房，有的在上海买了酒店式公寓，不论如何这么多年了，基本的居住问题解决了
到现在满打满算已经十多年了，对于他们来说更加头疼和棘手的是如今自己的子女已经到了教育的年龄，各位要知道，比在上海买房更头疼的是让子女在上海教育
而这些新上海人聚集最密集的区域：九亭、泗泾、松江新城……恰恰就是上海教育资源最薄弱的
所以在这样的趋势下，这一群人选择被迫式外移。而他们选择的区域其实并没有特别多，花桥是最好的一个。因为相比较而言这个城市出行方便，而且到市中心的时间和他们从泗泾九亭到市中心的时间相差不多
这样的同时间成本位移让他们愿意买在花桥住在花桥
另外一个很重要的原因就是，整个花桥的基础教育的投入是巨大的，大量的新上海人可以在这里让小孩得到比较好的教育。
你仔细看花桥的老城区，小范围内的教育配套是非常多的，不论是公立还是私立都有很好的选择
所以最先去的是在上海工作的江苏人，反正以后的高考卷子都一样
后来慢慢的所有在上海工作的外来人都去了，因为发现整个江苏的教育难度是最大的
而且今年开始江苏启用全国卷，换句话来说在花桥受的体制内教育适用于绝大部分的外来人口
正是因为这样的驱动，整个花桥的入住率开始起来。而且在肉眼可见的范围之内，未来的入住需求会越来越高
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除此之外，还有一个强烈的自住逻辑，就花桥现在已经形成了主动式养老的居住模式
我开车经过万科在花桥一个已经交付入驻的小区
看到的场景几乎让我惊呆，一个小区已经不是入住率有多高了，社区内的配套完善到不像是在一个新城里
里面干洗店、菜场、小吃店、食堂、幼儿园、早教中心……这些配套的存在让你感觉，不是这个社区有人气，而是这个社区有人气很久了
我后来找了社区的中介门店以及访问了几个在这里住的业主，发现很神奇的一点
在这里大量的都是万科的老业主，而且把上海的房子卖了给自己的小孩做首付，然后他们拿点钱在这里养老居住
从他们谈话的细节我发现，我们以为的养老会觉得老人家在什么海边或者山里什么空气清新的地方，结果大错特错，老人家对待自己养老生活就几个要求：
第一子女来看方便，第二城市不挤节奏慢，第三医疗配套不要说好，及时就可以了
其他什么空气好环境好有就有，没有也不强求
这也是他们选择昆山花桥很重要的原因，不论是他们回上海还是子女周末的探访，甚至子女把他们的小孩交给他们让他们临时照看一下，在花桥都是很方便的
在中国养老居住，还没有到那么唯美浪漫的场景，当下老人都是各种很现实的问题。
从目前的氛围来看，这样的主动式养老居住需求在区域内已经非常的成熟
各位要注意，以上说的这两年不是推测，是记成的事实
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正是因为一个被动一个主动，所以这让整个花桥的入住人口结构变得非常的健康，有年轻人，有老年人，也有小孩。
这样的人群结构也让这个城市不会变成睡城或者潮汐城市，区域内不论什么时候的人气都是很足的
也正是因为这样得天独厚的人口涌入，这些也是其他环沪城市不具备的底蕴
现在的花桥发展早就不需要各种大开大合的规划了，你看到的所有都是各种各样精细化的运营逻辑
给大家看几个非常小的细节
你看到花桥有11号线，未来还有S1无缝衔接，但是除此之外，围绕着这条地铁，边上潮绕着密密麻麻的公交系统
你几乎在任何一个地方都能非常方便的到达地铁，这让城市的通达性快速提升
你看昆山有高铁，其实其他城市也有，但是你仔细看可以看到，只有昆山的高铁密度非常高，几乎五分钟一般，都快赶上地铁密度了
为什么规划的这么密，目的就是让高铁地铁化
所以在我的眼里，在这里去上海有两条地铁，一个11号线到徐家汇，一个到上海
然后，整个花桥的商业配套已经非常的完善，除了这个红遍抖音的网红建筑，花桥的商业已经起势。在梦世界后，500强级别永旺的昆山布点，也给到了花桥。
关键是这里的商业已经有了层次感，除了集中性商业，包括便利性商业，社区商业以及外卖体系都已经完成
所以各位现在再感受下整个花桥的各种配套，从学校、到医疗、到交通，到商业，各种元素已经不是有了，而且渗入到每一个细节为这里的住户所服务
所以你可以看出这个城市的管理是有多睿智和灵敏，他早就明白作为一个上海外溢城市到底需要什么，并且这10年来一直在完善，如今已经做好了所有的准备
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这也就是我说的花桥发生的变化，这个城市已经从投资驱动变成了人口驱动的发展模式了
这也是为什么我说这个城市很安全，因为没有任何的后顾之忧，而这个没有后顾之忧
归根到一个现象就是租赁市场的充沛需求
房子有人住才是最健康的表现，如今这里的两房月租金可以做到3000，三房月租金可以做到接近4000，整个租金回报率达到5%左右
这样的收益我不是和大家谈论高还是低，而是这个城市健康，这种健康是从底层逻辑里焕发出来的健康，在环沪城市里非常的难得
并且这些未来一切也都在往好的方向在发展。而这些好的方向也是往细枝末节的方向去发展，但一样的逻辑都是服务这里的人
比如未来S1的贯通，区域的通达性会更强。未来昆山将引入更多的私立教育，这表明居住在这里的人口结构已经非常的多元，高中低都具备足量的需求
以上的种种都在表明，花桥将成为上海最适合居住的外溢城市
并且在这里居住未来的攻守都可以兼备，长期居住以及攻回上海都是不错的选择
当然在这样的逻辑下，也就回到我开始前面说的，因为这个城市的与众不同，所以如果你的购买逻辑也需要不同，我们不能简单的从投资线去看这个城市
如果你要买花桥，更多的要看自住，因为这是这个城市的基本面，也是和其他城市不太一样的地方
所以有几个建议分享给大家：
1、花桥项目很多，一定要买在绿地大道附近的项目，因为几乎整个花桥的商业配套和教育配套都围绕着绿地大道进行开发，这一段路代表着这个城市的最健全的刚需
2、内部配套需要和外部配套呼应，我更倾向于选择区域内的品质型项目，花桥的人群已经开始细分，而低总价的刚需产品供应太多，对手盘太多，不符合长线的发展
3、一定要关注租金关注租金回报率，在花桥长线回报和资产回报同样重要
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所以基于此，有个事也刚好和大家说一下，因为把整个城市都人肉走了一圈，也有一个非常意外且巨大的收获，就是捕获了一个项目
天誉名邸，也就是融创浦西玫瑰园二期的项目
这个项目有几个特质
第一项目区位应该是如今花桥一手房中最好的位置，属于绿地大道正中心的位置，周围所有的配套都是整个花桥最好的，更加关键的是，这是所有一手房里距离地铁11号线最近的项目
第二，也是很重要的，项目品质属于整个花桥内产品力品质最好的一块
不论是整体规划还是配套打造，都是花桥最好的，包括拥有唯一一个有会所配套的项目
当然，也是基于此，这个项目也是目前花桥最贵的一个项目，市场售价达到2.8万的单价。
这个价格第一代表着项目区位和品质都是区域最好的，也代表着花桥的城市价值已经达到环沪其他城市不可匹及的高度
当然，既然是说收获，就代表着有一些关键元素要和大家分享
第一也是因为12月特殊的月份，然后刚好认识他们老大也算有点面子，我拿到了这个项目在外部区域从来没有过的折扣优惠
力度我只能说真的非常非常的给力
力度有多低，就是低到我不能写出来的那种，所以这周末项目现场为我安排了一个闭门会议，项目售楼处会关门谢绝所有客户进入，只允许卢俊粉丝进入的那种。
我会有一个专场分享，和大家聊聊我对这个城市的认知
只有得到真叫卢俊审核允许的粉丝客，才能进入这个闭门会议。时间和地点都单独通知，不再对外公告
承蒙日常大家的关照，福利我争取到了，然后和大家分享，如果你看好这个区域，或者你是在上海奋斗的新上海人有着差不多的困惑，再或者把花桥当成自己的城市中转，不妨来现场和我们聊聊看看
一来我会有一场分享和大家聊聊这个城市的真实基本面，大家也可以来看看感受下，二来看看是否和自己的需求匹配，不论是长持投资还是自住需求，如果匹配，真的是一个很好的机会
做公众账号干嘛用的，不就是这个时候给大家争取折扣的么
报名成功后我们的咨询师会点对点联系你具体的时间和地址的
