疫情对楼市的影响,看看房企大佬们都怎么说的

疫情对楼市的影响,看看房企大佬们都怎么说的
2020年02月18日 07:07 新浪网 作者 真叫卢俊的地产观

今年还能不能买房?或者说,今年适合买房吗?

相信是最近很多人都在后台咨询的一个问题。

其实,对于我们很多人而言,买房是我们生活中的大事情,我们总是说,闭着眼睛买房的时代已经结束,稍有不慎,高位接盘也会有赔钱的风险。

那么,现在整个行业摁下了重启键,这辆车暂时停下来,这个时候,我们该不该上车?

我们找了很多业内的地产大佬,专业分析师,经济学家,看看他们都是怎么判断疫情之下,楼市的走向。

01

旭辉集团CEO林峰:地产2020,注定是坎坷波折的一年。

调控的“灰犀牛”尘埃未落,疫情的“黑天鹅”横空出现。

覆巢之下无完卵,经济总量的回落,必然影响到各行各业,房地产也不会例外,有人说,2003年的非典时,地产销售不跌反涨,是不是今年也有这个可能,我觉得可能性很小。

2003与2020,就如同少年摔跟头与中年出车祸的区别,完全不可同日而语。

如果没有较强的政策支撑,2020年商品房销售总量很可能回落。

2019年销售总量为15.9万亿,其中一二月份占比合计8%,3月份9%,现在楼市全部速冻,线上销售都是空话。

按照乐观估计影响全年销售4~5个百分点,如果延到3月份,可能就要影响10个点左右。如果这样,20年的销售总额很可能回落到18年15万亿左右的水平。

从供地角度看,能供的货大概会比19年略少5%。虽然各地开工都会延迟一个多月,但各地有可能预售条件不会卡那么严。

去年新增的投资量,会对冲今年一季度少供地,或供了但来不及年底开出来的部分。

从需求角度看,经济冲击会影响一部分购买力,但政策会放松一些,释放一些居民杠杆,估计也可对冲一些。

此外,由于通货膨胀,可能核心城市的投资需求会有一些抬头,但还是要看各地限购放松的情况

从价格角度看,有回落压力。虽然不会严格限价,但部分企业为了应对到期债务,将不得不降价销售回笼现金,不同区域会有差异,城市治理水平好的,特别是医疗资源好的城市,价格可能获得比较有力的支撑。

从客户角度看,存在需求的结构性变化,非典之后,客户转型需求暴增,偏向低密度的板楼,非密集区域,同时投资抄底也大幅增加。

本轮来看,健康社区、家庭共享空间产品,投资需求,会有变化,同时需求会向优秀城市倾斜。

02

黄奇帆:取消企业住房公积金制度。

尽管此次疫情不会改变中国经济长期向好的基本面,但短期内对制造业,对广大中小企业及整个经济交易活动水平的冲击不可忽视,应采取综合措施稳定经济增长的基本面,努力将全年经济增速稳定在5%左右。

其中,取消企业住房公积金制度,住房公积金制度是1990年代初从新加坡学来的。

现在我国房地产早已市场化,商业银行已成为提供房贷的主体,住房公积金存在的意义已经不大,将之取消可为企业和职工直接降低12%的成本。

03、

丁祖昱:看懂2003,才有资格谈2020。

怎么看2003和2020?

当时和现在的基数差别非常大,无论是整个GDP,还是房地产基础容量,两者之间,即可比,又不可比。

两个时间点的背景也不一样,当时是经济高速发展,全面启动的时候,现在是经济平稳运行,转型发展的关键时期,大背景分别处于起步期和稳健发展期,所以很不一样。

一个很重要的观点是:2020年房地产市场很难复制2003年强劲走势

从目前来看,如果疫情得不到明显的缓解,零成交的局面可能还会延续下去,当然,一旦疫情得到缓解,那么市场也会快速恢复。

尤其3月份或中下旬,除湖北之外,各地疫情得到有效控制后,很多地方的成交开始慢慢恢复。

另外再加上金融方面适度的放水,二季度成交则会出现比较明显的恢复。在灾后经济重建的过程中,房地产作为重中之重,各地或将会有相应刺激市场的政策出台。

预计这次只会出现一些相对温和,定向的政策来支持经济增长和推进结构改革,应该不会有特别直接的政策来推动房地产,但是会不会有相对放松的政策,我认为可以期待。

对于下半年走势,综合考虑到政策方面和金融方面的支持,预计会超过期望值,可能会好过原来的判断,当然从全年的角度上来讲,今年的总成交要比去年低。

虽然,今年房地产市场开局压力就很大,但疫情之后,房地产市场成交迅速回稳仍是大概率事件。

04

诺贝尔经济学获奖者,耶鲁大学斯特灵经济学教授罗伯特·席勒:

疫情对中国房地产的影响相当有限。

1918年出现过一场严重的流感,当时出现短期地产市场的下挫(凯斯席勒房指数从1917年到1921年下跌了15%),因此的确可能有一些联系,但并不是很大。

对于此次疫情,中国可能应该更加务实一些,适度降低今年GDP的增速目标。

我读到一些关于医院短缺的报道,中国要考虑建设更多医院、培养更多医生。随着人口老龄化、收入上升,这些(投入)会起到作用。

05

东原集团杨永席:市场将出现并购机会。

杨永席认为,此次肺炎对地产行业,尤其是销售的影响十分明显,整个一季度的销售完成率可能在计划的30~40%。

越是市场困难的时期,越是考验企业的生存能力。

杨永席认为,房企应该做好各类预测情形下的资金承压测试和应对计划,确保特殊时期的资金和现金流安全,并进一步聚焦回款效率,积极探索信用融资渠道在特殊时期的突破口,同时持续和金融机构保持合作和融资问题的沟通。

在当前的形势下,房企一定要做好底线思维,假设2~5月,新增销售回款基本没有,那么企业的融资,经营,投资怎么开展,运营节奏怎么调整。

开发商要在实际的经营中,动态的看企业销售情况和外部环境,积极应对,适时调整。撑到下半年,对开发商而言,将存在一定的机会,部分城市的政策将超预期。

而当前来看,是一个很好的投资节点,开发商要量入为出,有限的资源,有限的资金之下,寻求更高的投资效率。不要看一时半时的收获,而是长远的投资效率。

06

蓝光杨铿:大浪淘沙,行业集中度将进一步提高。

疫情之下房地产行业遇到了很大的困难,短期集中体现在现金流和资金安全上。而取决于疫情防控和政策力度,如若处理得当,房地产行业有望三季度恢复。

对于房地产行业何时能回归正轨的问题,杨铿表示将取决于两个因素:

1、疫情结束的时间。

如若疫情按钟南山院士判断,4月结束,房地产行业有望延后至5、6月基本恢复生产,考虑到消费者观望情绪,销售端预计要到下半年才能逐渐恢复。若疫情继续延续至二季度末,行业恢复期也要随之延后。

2、是经济政策的出台和落地情况。

日前延付土地款,提前预售等政策接连出台,但为促进经济复苏,建议对房地产行业从金融端,调控端给予更大支持,若两方面处理得当,房地产行业有望在第三季度正式回归正轨。

当前疫情对企业最大的影响是经营中断带来的现金流影响。重中之重是确保企业的当下生存。

疫情凸显了互联网+产业的优势,线上消费以及拥有大数据能力的企业,将获得更大的发展空间。

就房地产行业发展而言,大浪淘沙,疫情促进房地产行业向健康有序发展。

稳健发展,财务健康,基础坚实,迎变能变的大型企业,将生存下来,一批超高杠杆和本身抗风险能力弱的中小企业,或将加速进入行业内的兼并重组,行业集中度将进一步提高。

07

戴德梁行中国区商业地产董事总经理甄士奇:

此次疫情的突发,商业地产行业门槛会进一步提高。

在疫情结束之前,商业市场无疑受到最直接的冲击,除了实体商业受到的直接影响外。

由于缺少场景,线上商业同样受到波及,零售业中短期前景依然不明朗,大型购物中心市场空置率将有所推升,同时整体平均租金则面临下调。

此次疫情的突发事件,会成为商业零售业重整再出发的一个机遇点,大浪淘沙,行业门槛会进一步加高。

而食品安全,公共卫生,配套设施等方面也会迎来新的升级,满足消费者对于健康安全要求的新标准。

08

国泰君安,地产首席分析师 谢皓宇:

如果接下来的政策环境没有发生改变,基本上可以肯定会出现降价情况

预计这次的影响时间应该在五六月份,市场上确实会存在一定程度系统性的抛盘,不排除这种情况。

那么在价格方面的一些影响,其实从去年的下半年以来,大家都采取了一些价格措施,如一些优惠促销等,明面上看起来可能并不是直接降价,但是实际上有一定程度的降价。

也有很多佐证数据,比如全国的成交均价确实是从去年4月份的9800元/㎡,出现5~6%的房价下跌,那么现在来看,短期的价格可能已经失效了,现在看到的均价可能都不真实。

那么在接下来,假设已经持续三个月,是不是有可能会出现价格进一步下行的趋势,目前来看,确实是存在风险,前提是这几个月的政策环境有没有发生变化,如果说政策环境和现在一模一样,没有任何变化,基本上可以肯定会出现降价情况

结尾:

万科总裁郁亮曾在出席公司内部例会上表示,房地产的转折点实实在在已经来了,公司对此要有充分的思想准备,以尽快回笼资金。

作为房地产行业的标杆企业,万科的表态基本代表整个行业的态度,我们可以看到,开发商对楼市走势的看法已经变得悲观消极,

也许,2020年整个上半年对于开发商而言,是最艰难的时刻。

但是,这些大佬也都讲了另一句话:今年,是“危”与“机”并存的一年。

基于今年疫情影响下的大环境因素,政策层面可能会对房地产行业相当友好。

会出台一些优惠政策,或者放松一些调控政策,比如央行发布降息……这些政策对于开发商而言,是好事,对我们购房者而言,也是好事。

如果疫情能够在3月份之前完全控制。那么在第二季度,在开发商急于回笼资金的时候,可能会出台一些购房的优惠政策。对我们购房者而言,不失为一个购房的好时机。

特别是刚需、改善的这些购房者,如果你所工作的行业没有受到太大的影响,工作稳定,没有失业的风险,那今年上半年,就是不错的机会。

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