深圳最近有点邪。招商蛇口太子湾新推出的70套，面积240㎡-398㎡，总价在2000万到5000的豪宅，半天售罄。

　　明明疫情还没完全过去，都开始抢房子了？更出乎笔者意料之外的是：这70套房源竟然都是商务公寓。在深圳这个一线城市，疫情寒冬下，公寓都这么热销吗？

　　深圳真的是一个创造奇迹的地方！背后的真相究竟是什么？

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　　无数人曾经告诉笔者：商务公寓千万不能买！哪怕是一线城市，也要倍加谨慎小心。

　　因为商务公寓产权只有40-50年，商务公寓的首付高（50-60%），商务公寓商水商电，生活成本高，商务公寓不能落户，不能享受学位等等，理由不可谓不充分。

　　几乎是谈公寓色变！

　　但笔者要说的是，深圳可能是全中国的一个特例！去年以来，深圳好地段的高端商务公寓，甚至卖的比住宅还要火爆！

02

　　也许你会问，深圳是不是“钱太多人太傻”，商务公寓这种大坑还有这么多有钱人接盘。

　　其实，还是你不太懂深圳！在深圳，商务公寓可以算得上“准住宅”。

　　首先，深圳地少人多。深圳现在常住人口1300多万，管理人口达到2500万左右。并且最近五年，深圳每年涌入人口平均在55万左右。

　　住宅用地太稀缺了！深圳土地面积1997平方公里，在一线城市中是最少的，仅为广州的1/3强，北京的1/8，上海的1/3。

　　深圳高收入人群众多，尤其是单身人群比例非常高，住宅对深圳户口的单身人士也不太友好，只能买一套。而商务公寓不限购，没有深户的外地人也可以购买，而且作居住用途的时候，还是民水民电。

　　最特别的是，深圳的商务公寓不限定最小分割单位，不限定销售对象，不限定转让对象。如果你买的是深圳南山区、福田区商务公寓，还可以享受学位房待遇。

　　看明白了吧，这就是深圳的商务公寓。和我们传统意义上理解的商务公寓完全不同。甚至可以说算得上是一种“准住宅”。

　　况且这次抢购的楼盘所处地理位置在区域内当属绝佳，土地价值非常稀缺。相对周边的住宅单价而言，只有差不多一半的价差，这么好的位置、这样的价格空间，怎能让人不心动呢？

03

　　深圳商务公寓虽然有这么多好处，但仍不足以成为春节后总价2000万+还热销的根本原因。这背后还有一本金融账。

　　2000万的房子，首付50%就是1000万，能轻轻松松拿出1000万买公寓的人恐怕不是普普通通的人。你以为他买公寓是傻吗？都是一群对资本最敏锐的人精。

　　在深圳买公寓，可以贷款50%，买完一定期限后又可以再按评估价再抵押，最高7成。这什么意思？有没有算过一笔账，这里面到底是多少的杠杆呢？

　　所以你以为大家光抢的是公寓吗？是，也不是。这里不展开，自己理解。

　　当然火热还跟一个城市的基本面也是相关的。深圳楼市永远是一个长期投资导向的市场，提及投资，永远和预期密不可分。

　　深圳楼市有哪些利好预期呢？从去年开始，8.18先行示范区，11.11取消豪宅税，就已经让深圳楼市小火了一把。

　　但千万别忘了，2020年8月可是深圳成立特区40周年大庆。每逢大庆必须有大礼包赠送！这已经成为了惯例。

　　2018年海南成立特区30周年的时候，海南收到大红包，就是自由贸易港，整个海南省变成一个自由贸易区。

　　深圳是中国所有经济特区里面优等生，这么多年贡献很大，大庆之年，会不会收到一个超大红包呢？笔者认为这个概率还是很大的。

　　所以哪怕疫情冲击，深圳的有钱人仍带着口罩排队买公寓，也许买的就是一种预期吧。

04

　　高总价豪宅公寓热销，2020年的一线深圳楼市博得了一个好彩头，开门红首战告捷！

　　疫情下，一二线城市土拍火爆了！

　　北京市场，开年4天两拍，揽金276.85亿！

　　上海市场，“徐汇滨江西岸金融港”28幅地块成功出让，香港怡和集团附属香港置地联合体以310.5亿元成功竞得。

　　杭州市场，旭辉地产竞得萧山城区新塘单元地块，总价21.3亿元，楼面价12975元/㎡，溢价率30%，自持比例3%。万科以27.8亿总价竞得杭州良渚新城地块，楼面价20307.92元/㎡，溢价率23.08%。

　　一二线城市的需求嗷嗷待哺！只是因为疫情影响，很多需求冻结，进入延迟满足的状态。

　　随着后疫情时代的到来，大量外来人口的涌入，只要开发商能熬过这一关，活下来，摘下口罩的那一天，不愁房子卖不出去。所以土拍作为先行指标，活跃度较强。

05

　　深圳商务公寓的火爆，意料之外，情理之中！

　　背后凸显的是一二线城市发展的一些困境，需要政策的一揽子解决方案。

　　但后疫情时代，作为每一个买房人，唯一能做的就是远离人口大量外流的三四线城市。

　　拥抱北京、上海、深圳、广州、南京、杭州、苏州等核心大城市，以及长三角、珠三角重点城市群！

　　对深圳、对粤港澳感兴趣的小伙伴