看我们内容比较久的朋友或许知道，我们并不是一家自媒体公司，严格意义上我们是一家内容服务公司
除了我们在线上每天定时推送的文章，还有真有好房小程序的测评，我们还有一个庞大的线下团队，根据客户解决点对点问题和项目咨询
这个团队帮助我们更加真实的了解这个楼市，也帮助客户买到中意的房子
而就在昨天，突然线下组的工作群发来一些消息，然后我和负责人lisa深聊了一个多小时，我突然觉得有一些情况可能需要和大家分享下
其实最重要的一句话就是：市场可能已经在回暖
这不是预测，而是发生在案场的事实
01
先来和大家说说一些点状的现象，大家要注意，这些事情都是在昨天一天时候发生的
首先是一个朋友问我打听路劲上海派
我仔细的问了下lisa，被告知真的没有房源了
然后他认真和我说了一句：也不知道为什么，最近一些项目市场上突然就被卖掉了
然后我的工作群就陆陆续续的看到这些消息
浦东亲水湾风华项目，超过500组报备，直接上午十点半的时候带看直接达到限额的100组
千万级别的灿辉别墅，现场是这样的
包括我们刚刚做过直播的中集金地美兰城，我们直播的时间是周末晚上的七点，我们的团队点了下案场的客户
同时在售楼处的差不多有30人
那么二手房呢
我立马让大元宝帮我跑了趟他最近的房产交易中心，他给我拍了一张照片，是这个样子的
我陆陆续续的在接受这些信息的时候开始有点头皮发麻。为什么会这样
不是说现在市场冷淡么，不是说疫情让一切都速冻了么，不是说楼市还很差么，为什么会这样
各位知道，对于我们来说我们一直都不是情绪渲染者，最不屑的就是制造焦虑来引起大家的关注，但是有一些现象是我想和大家说的，也是来自一线的观察
02
首先特别明显的一个信号，就是这一轮率先回暖的刚需为主
我们仔细看了下最近看房比较多的项目都是近郊刚需类项目为主。
我之前有个观点，支撑上海楼市过去2年主要靠改善为主。
为什么刚需比重下滑严重，首先毋庸置疑的一点就是现在的首套刚需是越来越少了，而仅有的刚需也因为如今的淡市，放慢了自己的买房节奏
而改善因为是一进一出，市场对他们的影响不大，且置换属于硬刚需，所以整体的成交比例开始提升
那刚需为什么现在开始积极看房
一个很重要的逻辑就是经过这一轮的冲击，不论是国内发生的还是国外有的，所有的普通个体都有一个共识，这个共识就是未来的不可控，一切看似稳妥的东西在这一次疫情前面都变得虚无缥缈
我们已经不会谈论什么资产配置什么的，一切正常的生活制度都开始被打乱
也正因为这样的观点的改变，刚需也萌芽出了避险式的购买，就是对于他们来说真真实实的拥有一套房子是可以获得安全感的
而且因为是上海，当城市和城市之间对比明显之后，一线城市的虹吸效应会变得更加明显
更多的常住人口会想要扎根这个城市，包括更多的人因为疫情在老家住了一段很长的时间，也因为如此，坚定了他们留在上海的决心
所以3月开始，那些纠结的刚需客不见了，都在很主动的在市场上寻觅自己的房源
但是仅有这些还是不够的，另外一个微妙的是，如今的上海楼市存在着一个时间差
2019年上海楼市结束之后的现状是什么知道么
用一句话来说，虽然供还是大于求，但是整个供求关系已经非常平衡了，这也就决定了市场的库存并没有那么多
而好巧不巧，今年开年上海供应以及即将供应的项目，都是位置比较好的改善类产品
哪怕是外环外的项目，也是大虹桥或者赵巷这样的成熟地段
上海今年的供求节奏非常的明显，就是旧城改造之后市中心的项目开始陆续入市了
所以这就出现一个尴尬的情况就是，当刚需真的出来选择房子的时候，发现市场上并没有太多的选择
我把这个问题抛给LISA之后，他给我一个更加直接的答案
刚需在面对楼盘的时候可以选择的余地没有那么多
目前200-300万总价且有地铁的，在上海只有路劲上海派一个选择
300-400万靠地铁的只有淀山湖一些项目和宝地佘山一号，
400-500就是亲水湾风华，这是浦东唯一的一个选择
而500-600万，理论来说值得入的只有首创禧瑞荟。
什么意思，今年的刚需供应盘肉眼可见，市场有需求但是客户没得选，好的项目一个手指头都看得到
市场不是没有供应，但是市场存在结构性供应失衡，所以市场在快速的去化库存。
我们的线下团队最近都在拼命的带看，已经来不及分析和判断，因为如今每个项目都限流100人，所以早到意味着可以早选
03
好了，再来回答一个问题，这属于一个短期现象还是会滚雪球循环
首先来看上海的基本面，之前写过一篇文章，关于如果没有疫情，上海楼市本来会非常的好，不知道大家是否还有印象
2020的一月份，市场的日光现象开始层出不穷
而且日光的也都是刚需为主
这就说明一个更加重要的观点，就是上海楼市的回暖并非是因为疫情，而是市场本身发展决定的
这样的节奏也说明了整体的市场基本面在持续性的良好
良好的理由其实一句话就能够说透
如果没有疫情，其实上海整个未来已经基本被看透了，政策不会太支持但是打压了两年了市场基本面还是如此
所以当对未来比较坚定的时候，真实需求就开始持续不断的释放了
毕竟这里是上海，有着2500万的人口基数，这本来就孵化着庞大的居住需求，而上海每年的土地供应量在减少，优质房源的比例依然不高，所以基本面在变好，而且会越来越好
另外大家都知道，今年会是货币宽松的一年，但是政策上依然在严防大水漫灌房地产
这个现象在我这里逻辑上的解释就是，很显然不让资本可以炒作楼市，但也同样说明房地产是安全的，甚至可以说不需要外力扶持依然可以有序发展的
从这个角度上来说，应该比其他行业健康很多。所以此时的你只要有真实的需求，不论是改需还是买房都是没有错的，而且是可以勇敢买的
04
好了，如果这些是对的，我试着做一次沙盘推演
如果上海真实需求在良心循环，后面几个月会发生什么
首先，上海楼市的典型特征就是一套撬动两套，刚需买房从而实现了让置换者卖掉了房子而可以去买下一套房子
所以伴随着上海4月份开始市中心优质项目的集中入市，改善需求应该也会迎来一波不错的成交
整体的市场面应该会比去年还要好，供求关系我认为会进入到供不应求的阶段。
那市场火爆也谈不上，如果一切都恢复正常，上海楼市应该会进入一个非常温暖的状态
当然这些都不会促使所谓的楼市泡沫，因为单套房产的银行信贷比例如今已经压的很低了，对于自有资金为主的市场来说，怎么买房都不为过
当然，唯一需要注意的应该是刚需
今年上海的刚需供应量不多，下半年更是如此，所以现在可以稍微抓紧点时间
正如我前面文章所说
目前200-300万总价且有地铁的，在上海只有路劲上海派一个选择
300-400万靠地铁的只有淀山湖一些项目和宝地佘山一号，
400-500就是亲水湾风华，这是浦东唯一的一个选择，
而500-600万，理论来说值得入的只有
