为加强城市商品房预售管理,切实保障当事人的合法权益,促进我市房地产市场平稳健康发展,按照“房子是用来住的、不是用来炒的”总体要求,市住建局牵头对《潍坊市城市商品房预售管理办法》进行了修订(以下简称《办法》)。该《办法》自2020年10月1日起施行,有效期至2025年9月30日。

　　开发商预售商品房前

　　应明码标价一套一标

　　《办法》共四章四十八条,从商品房预售管理、预售经营、法律责任等各方面规范了我市的商品房预售管理,明确商品房预售各方主体的权利和义务,维护了当事人的合法权益。

　　在商品房预售管理环节,《办法》要求,开发商申请商品房预售许可,应当符合条件中要求:按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上(除土地价款以外投入的资金)且商品房预售形象进度为:规划建筑总层数六层及以下的商品房建筑,工程进度应完成主体结构封顶；七层至十三层的,工程进度不低于地面以上六层；十四层及以上的,工程进度不低于地面以上层数的二分之一。

　　《办法》要求,开发企业预售商品房之前,应当合理确定销售价格,明码标价,一套一标。发改部门应当会同相关部门制定并公布房地产开发价格行为规则,引导、规范开发企业依法自主定价。具体办法按照有关法律法规以及我市有关规定执行。

　　《办法》规定,商品房预售,开发企业应当与买受人订立商品房预售合同(以下简称“预售合同”),并使用统一的预售合同示范文本。开发企业应当自预售合同订立之日起三十日内,依法办理预售合同备案手续。全面推行预售合同网签备案制度。

　　另外,《办法》提出,规划、设计变更导致预售商品房的规划用途、面积、质量、功能、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等发生变化,以及出现预售合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。开发企业未在规定期限内通知买受人的,买受人有权解除预售合同。

　　无商品房预售许可证

　　不得对外销售

　　在商品房预售经营环节,《办法》提出,开发商要实行商品房售前书面告知制度。开发企业和商品房承销机构在进行商品房销售时,应在签订认购书前,将商品房及其所占用土地的权利状态、购房人贷款条件、住房不利因素、样板间差异明示、装饰装修设置标准、车库(位)租售办法等事项向买受人进行书面告知。

　　同时,开发企业和商品房承销机构发布商品房销售广告和宣传资料,内容必须真实、合法、科学、准确,不得欺骗、误导公众。发布商品房销售广告,应当明示开发企业名称、商品房承销机构名称、商品房预售许可证或者商品房现售备案证明号。

　　开发企业和商品房承销机构在商品房销售过程中不得有以下行为:通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价；不明码标价,在预售合同中约定和载明的价款之外加价出售或者价外收取未标明的费用及“团购费”“会员费”“信息咨询费”等类似费用；捂盘惜售或者变相囤积房源；以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,迫使购房人接受商品或者服务价格；将已作为预售合同标的的商品房再销售给他人；为买受人垫付首付款、以分期等形式变相垫付首付款或者通过任何形式诱导买受人通过其他机构融资支付首付款；返本销售或者变相返本销售商品房；以售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房；法律、法规禁止的其他销售行为。

　　《办法》要求,未取得商品房预售许可证的项目,开发企业和商品房承销机构不得进行预售,不得委托第三方平台、机构、渠道进行预售,不得以内部认购、排号、发放VIP卡、吸纳会员、众筹购房等任何形式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用,不得参加任何展销活动。迟延交付的,应当承担违约责任。经催告在3个月内仍未交付的,买受人有权解除预售合同,开发企业应当赔偿由此给买受人造成的实际损失。

　　同时,《办法》规定,买受人应当按照预售合同的约定,接收符合交付条件的商品房,不得无故拖延或者拒绝接收。