2014年之前，南充房地产市场一直比较封闭，大部分改善产品，都是一概复制+粘贴。经过近几年的快速发展，市场历经大型房企洗牌，产品也逐渐向一线看齐。洋房、别墅、小高等产品层出不穷。

　　随着这些不同业态的出现，很多南充人在买房时候会发现，为什么一样的地段，一样的配置，价格却相差很大？很多人不太理解，为什么会出现这样的情况？这其中一个，便是容积率。

　　关于容积率的问题，其实很早之前我们都已经给大家科普过。但今年以来南充楼市楼盘项目一个接一个入市，当下又正值“金九银十”的购房旺季，购房优惠颇多。因此，有许多购房者在挑选房源时候就忽略了容积率这个重要的指标。

　　一般购房者对于地段、商业配置、地铁规划、学校资源等比较敏感，但对于容积率却比较忽视。

　　原因大致有两方面：

　　①一方面是南充容积率高的楼盘较多，大多数购房者已见怪不怪

　　②另一个是低密度项目一般价格高昂，不符合一些人的买房预期

　　容积率对于居住体验的影响有多大？

　　一般来说，容积率越大，说明小区内的楼层高，建筑密，这样居住的人就比较多，享有的小区资源就会比较少，居住体验不佳。容积率大，会将土地成本进行分摊，房价也会相应降低。

　　但相对应的，容积率越低，意味着社区居民越少，车辆也越少，小区更静谧，人均绿化面积更大，居住感会更加舒适。

　　在南充楼市早前的产品中，诞生过不少高容积率项目。例如恒河外滩1号、丽晶府的容积率有4.0；泰合青年城、龙川半岛的容积率有5.0；泰合尚渡三期的容积率有5.67；天赐中央银座的容积率达到了6.6！

　　这些容积率高的小区内，房子一般都建得密杂，带来了高密度的居住人口，导致小区内居住者的生活舒适度下降。同时小区内的绿化和配套也会非常少，甚至没有。

　　超高容积率的住宅，几乎只剩下了居住功能，住在这样的房子里毫无舒适度可言！

　　容积率是城市规划时制定的硬性规定，是不可更改的存在。所以在总建筑面积被限制的情况下，如何获取最大利润，是开发商最重要的事。

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　　猫腻就藏在这里！一块土地面积不变，容积率提升，建面就越多，容积率降低，建面就变少。因此，很多开发商最常用的“手段”就是打造“高低配”产品。

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　　什么是“高低配”？

　　高端业态+低端业态。简而言之，就是“洋房+高层”，或者“别墅+高层”，这样的情况南充市场一抓一大把，这里我们就不点名了。

　　为什么开发商愿意做高低配？其实，很简单，只要稍微算笔账就清楚了：例如，一个项目总建面10万㎡，如果全部做成高层，均价1万/平，也就是10亿。但如果做成“高层+洋房”，7万方高层均价1万/平，3万方洋房售价1.5万/平，就可以轻松多赚1.5亿。

　　一直有人说这种产品具有迷惑性

　　被灌输了“别墅+高层

　　比一般高层社区高端

　　有人嗤之以鼻

　　其实，还是要分情况

　　一种是别墅与高层直接隔离，例如碧桂园；另外一种，以湖区景观软性隔离例如恒大御龙天峰，对别墅来说无伤大雅，对高层来不仅人性化还增添了社区景观。

　　▲南充碧桂园项目效果图

　　▲恒大御龙天峰项目效果图

　　如果容积率无法改变，最好的方式就是在产品形态上想办法，在产品设计上下功夫。如果高层、小高、洋房、别墅，都做成单一形态，他们的容积率是递减的，但价格却是递增的，因此，越低密，价格越高，溢价越高。

　　以后

　　买房子会越来越精细

　　卖房子也是如此

　　大家没法再闭着眼睛买房

　　更没有办法闭着眼睛卖房

　　说到底，产品越好

　　竞争力越好

　　 转载自：微房帮 整理发布：南充城市之窗