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鲁楼观察 | 海岸万科城:一家46万方大盘的老胶南之征

鲁楼观察 | 海岸万科城:一家46万方大盘的老胶南之征
2020年05月29日 15:28 新浪网 作者 界面

鲁楼观察 | 海岸万科城:一家46万方大盘的老胶南之征

  从2019年的成绩来看,2019年全年万科共在青岛卖房47.86万平共计71.2亿元,此两项数据分别排名青岛房企的第三和第六名。

  鲁楼观察

  预计在5月底6月初,青岛西海岸海岸万科城项目就将开盘入市。从3月份高调摘地,到近日的大型云端发布会,再到后来业内相传的“将洗牌整个西海岸楼市”的传闻,这处总占地面积近46万方的大盘,终于要在这个日渐升温的芒种时节与整个西海岸市场见面了。

  那这个项目究竟为何如此受到关注?业内又为何称其将重写西海岸楼市格局?而它本身究竟又是否有重写格局的实力呢?

  一场久违的摘地

  3月25日,西海岸10宗商住综合用地集中挂牌拍卖。

  青岛万珠置业有限公司(万科&黑卓)以6.43亿的总价将隐珠街道东西冯改造项目的5宗地块揽入囊中。

  据土拍文件,万科此次拍下的5宗地块位于隐珠街道隐珠二路以北,隐珠四路以南,水城路以西,为东西冯旧改项目。地块总占地面积96111㎡,总建面23.6万㎡(其中住宅建面18.25万㎡,产权型人才公寓建面2.03万㎡,商业商务建面3.32万㎡),包括4宗住宅用地+1宗商业用地,其中两宗住宅用地为产权型人才公寓,综合楼板价2724元/㎡,产权型人才公寓售价8800元/㎡。

  随后,该地块所属项目正式定名为“海岸万科城”。根据规划,海岸万科城是一家集住宅、商业、养老以及教育为一体的综合项目,而根据最新数据,整个项目将占地近46万方,规划总体量达百万方。

  这是万科在青岛一次久违的摘地。作为一家全国TOP2级别的房企,在2019年在青岛却仅成功参与了4次土拍,地块分别位于即墨、胶州、城阳、黄岛,总斥资不到20亿元,与当年的青岛摘地“状元”融创在拿地总价上相差近一倍。

  高调发声,试图突破竞品阻滞

  5月23日,万科青岛“以大城划时代万科综合住区云端发布盛典在青岛电视台演播厅隆重启幕。当日,近40家青岛主流媒体网络平台对发布会进行了同步直播,1小时内实现了逾千万的在线观众访问量。

  而根据官方消息,5月31日海岸万科城示范区也将正式开放。

  从地段上看,海岸万科城位于西海岸老胶南片区,也是近年来风头正盛的西海岸中央活力区。西海岸新区多年来一直是青岛楼市的第一梯队,这主要是因为一方面这里有黄海东岸美丽的滨海风光,另一方面这里在青岛城市发展的大战略中占据着重要的地位。伴随着灵山湾影视文化产业区、古镇口军民融合创新示范区、西海岸交通商务区依次崛起,这里的城市发展的脉络日益清晰,原胶南板块无疑是未来的中心之地。

  这里多年来也积累了许多竞品。从当年火爆一时的K2海棠湾、红星·天铂、凭海临风等,到如今一路热销的实地蔷薇国际、世茂悦海、中建锦绣城,从地图上周边楼盘的密度上也可以看到地段竞争之激烈。

鲁楼观察 | 海岸万科城:一家46万方大盘的老胶南之征海岸万科城及其周边楼盘分布图片来源:乐居

  完备的配套,低价的“杀手锏”

  从配套上看,海岸万科城在教育、商业、交通等方面都相对完备。在教育方面,有胶南一中、实验高级中学等名校云集。在此基础上,2020年西海岸隐珠街道联手西海岸新区教体局,拟定在海岸万科城内,设立青岛西海岸新区兰亭小学(原实验三小)万科城校区,夯实区域教育力量。

  在商业方面,海岸万科城周边有宏程新天地、家乐城购物广场、胶南购物中心等生活类商业,还有时光魔方配套、村民市集配套、体验型商街等自建类商业配套,餐饮、精品超市、村民市集、亲子游乐、儿童教育、度假酒店、便利服务等业态都有具备。

  在交通方面,海岸万科城附近有13号和6号线地铁,另外还有规划落地的22号、23号地铁线。其中,13号线可以与6号线换乘到达青岛西站,从青岛西站出发的城域列车,25分钟可到达胶东机场;13号线与即将开通的1号线也将实现换乘,直接从西海岸可以快速接驳主城区。

  同时最值得注意的,是海岸万科城首开低于万元现的“风声”。观察其周边区域,基本房价都在1.1-1.4万元/㎡价位不等。例如据乐居网显示,最近热销的实地蔷薇国际均价约1.4万/平,银盛泰博观星海均价约1.35万/平,红星天铂约1.25万/平,中建锦绣城约1.16万/平。届时如果海岸万科城确实是以低于万元线的单价开盘,将可能直接绞杀整个区域楼市。而且从户型设计上看,海岸万科城最低户型建面为85㎡,如果单价不足万元,则整套房总价不足百万,这对于整个青岛客群都将具备很高的吸引力。

  初至老胶南,“新人”遇“老将”

  2006年,万科首次入驻青岛市场,在此后的13年间连续落子城阳、市北、黄岛等区域,完成万科城、万科魅力之城、青岛小镇、万科蓝山等品质楼盘项目。

  2019年的成绩来看,2019年全年万科共在青岛卖房47.86万平共计71.2亿元,此两项数据分别排名青岛房企的第三和第六名。

  对于青岛市场,万科对市场走势的预判向来是相对领先的,无论是世园板块价格上行时万科的一路领涨,还是几年前楼市高位“爆表”的时候万科率先喊出的“活下去”。

  这一次海岸万科城的落子,是万科第一次来到青岛老胶南。但要注意的是,作为老胶南的“新人”,万科免不了要和西海岸的最大“坐地户”融创短兵相接。

  2019年,融创在青岛曾先后拿下住宅、商业类地块11幅,总占地面积67.53万平方米,可开发体量157.63万平方米,位居青岛各大房企首位,拿地总金额39.66亿元。而在融创青岛去年拿下的11幅土地中,有5幅均位于海岸万科城所在的西海岸中央活力区。

  从地图上看,在去年年中首开的青岛海洋活力区融创中心,与海岸万科城之间的直线距离不足10公里;而同时胶南本地的购买力,也已经几乎被中铁世博城、中建锦绣城等周边的一系列大盘在2019年的楼市“丰年”之际大量透支。紧俏的购买力与大鳄大盘的激烈竞逐,可能将很难让万科与融创避免这接下来的正面一“战”。

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胶南万科城
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