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远洋滨海大厦的“尴尬”:回迁房中卖公寓,产业“洼地”整售写字楼

远洋滨海大厦的“尴尬”:回迁房中卖公寓,产业“洼地”整售写字楼
2020年07月21日 14:48 新浪网 作者 界面

远洋滨海大厦的“尴尬”:回迁房中卖公寓,产业“洼地”整售写字楼

  回迁户优先选房,购房者靠后。

  界面楼市深圳

远洋滨海大厦的“尴尬”:回迁房中卖公寓,产业“洼地”整售写字楼图片来源:界面楼谈

  众所周知,深圳长期存在着地少人多的矛盾。而增加住房供应量的主要渠道之一,便是城市更新,即旧改。

  但并非所有的旧改都能大幅度地增加住房数量,界面楼谈近期实探的远洋滨海大厦,便面临这样的尴尬。

  600套公寓含500套回迁房

  在距离地铁9号线荔林站A出口约300处,两栋建至十余层的建筑矗立于此,这便是远洋滨海大厦的项目主体。

远洋滨海大厦的“尴尬”:回迁房中卖公寓,产业“洼地”整售写字楼

  远洋滨海大厦项目属于龙船塘城市更新单元,早前被列入《2013年深圳市城市更新单元计划第二批计划》,用地面积2.13万平方米,拆除用地面积1.74万平方米,其中开发建设用地面积1.23万平方米。

  而根据规划图,项目建设用地面积1.21万平方米,总建面11.95万平方米,容积率超过7.0。所幸项目中间有一小片市政绿地和春牛堂南山区区级文物保护用地,约9000平方米,可在一定程度上缓解高容积率的尴尬局面,并提供一些儿童玩乐和运动跑道设施。

远洋滨海大厦的“尴尬”:回迁房中卖公寓,产业“洼地”整售写字楼图片来源:咚咚找房

  根据规划,项目将建成两栋大楼,用作公寓、写字楼和底层商业。

  其中,1栋为30层的写字楼,总建面4.4万平方米。销售表示该写字楼将整售,预计售价在30亿元左右;2栋为33层高的写字楼、公寓结合体。14楼以下为写字楼,将用于回迁;14楼以上为公寓,可提供601套房源,将在2022年精装修交付。

远洋滨海大厦的“尴尬”:回迁房中卖公寓,产业“洼地”整售写字楼

  销售介绍道,公寓房源以小户型为主,建面约33-50-70平方米的一居室和2房,70平方米段的户型仅8套房源。所有的公寓都通燃气,但小面积户型无燃气灶台,仅可安装燃气热水器;户户带阳台,赠送一半面积。

  此外,公寓层高3.1米,每层33户,配5部电梯,这个梯户比或带来上下楼的困扰。

  值得注意的是,2栋里有80%的房源都用作回迁房,包括底商、写字楼和将近500套公寓。并且,公寓房源将由回迁业主们优先挑选,剩余的100多套再面向市场销售。

  这也意味着,商品房住户将与回迁户混住,且购房者无论如何都只能买别人“选剩”的房源,可谓是“在回迁房中卖公寓”。

远洋滨海大厦的“尴尬”:回迁房中卖公寓,产业“洼地”整售写字楼
远洋滨海大厦的“尴尬”:回迁房中卖公寓,产业“洼地”整售写字楼
远洋滨海大厦的“尴尬”:回迁房中卖公寓,产业“洼地”整售写字楼

  这并非远洋滨海大厦的独有问题,远洋集团在南山的另一个住宅项目远洋天著,也存在同样的问题。

  该项目有7栋高层住宅、4栋低层别墅,其中4栋为回迁房,3栋为商品住宅,被市政道路分为两个地块。让人疑惑的是,回迁房、别墅和泳池会所在同一个地块,而高层商品房则在另一个几乎没有休闲娱乐设施的地块,也给人一种“回迁房优先、商品房靠后”的感觉。

  前海旁的产业“洼地”

  从区位来看,远洋滨海大厦位于南油片区,属于南山中心区。该片区生活氛围浓厚,有9号线穿过,且拥有来福士广场、南山书城、荔林公园等配套,居住配套较为成熟。

  但这里却也不时被诟病“老旧落后”的问题。单从片区自身的情况来看,区内建筑约为2005年左右所建,说不上是“老旧落后”;但若对比周边的片区,“老旧落后”的说法也同样不算是夸张。

  南山中心区东为后海和深圳湾片区,西为前海片区,南为蛇口片区,北临科技园片区,这些片区不是已发展成深圳名片,就是未来的发展前沿,拥有良好的规划和政策加持。

远洋滨海大厦的“尴尬”:回迁房中卖公寓,产业“洼地”整售写字楼图片来源:网络

  唯有南油这个中心地带,虽紧邻前海,但几乎享受不到多少政策红利,即便是前海扩容的消息传出,片区也没引起多少关注,反而是宝安中心“应声而涨”,可见片区的产业和环境仍处于弱势。

  这个问题远洋滨海大厦身上,更显突出。

  项目北侧为城中村南山村、南园村和北头村,这些虽归为了旧改项目,但都进展缓慢,一路之隔的南山村内人们仍在照常生活;项目南侧为面积庞大的荔林公园和南山公园,鲜有产业;东西则为住宅、学校和一些市政部门。

  虽说片区内也有零散分布的写字楼,但均未形成商务中心或产业带,这对于写字楼出租或出售而言,都不是好的消息。

远洋滨海大厦的“尴尬”:回迁房中卖公寓,产业“洼地”整售写字楼

  南油片区面貌

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  远洋滨海大厦正门前为东滨路和党校路

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  南山村旧改进展缓慢,展示厅未对外开放

  从长远来看,根据南油的未来规划,未来片区内将通过南山村、南园村和北头村三个城中村的旧改,以及南山工业城、荔林公园北地块旧改等十余个旧改项目来改善城市面貌,相信未来5-10年左右将会有较明显的变化。

  但即便如此,前海合作区、后海和蛇口自贸区、深圳湾总部基地等片区都将对企业产生强大吸引力,地处南油的远洋滨海大厦,仍需发扬自身长项,才能获得更多认可。

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