文|AI财经社 北牧

　　编|谢翊

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　　经历了两年多的楼市调控，中国的房地产市场已然冷静很多。然而企业之间的肉搏与竞争，却从未因市场处于上升期还是调控期，发生本质的改变。相反，房企将拼刺刀、秀肌肉做到极致。行业里马太效应愈发明显，巨头房企独领风骚，一些年销售额在百亿级别的中小房企甚至不得不面对被收购和破产的危机，生存难度将逐渐增加。

　　不过从另一个角度来看，在大浪淘沙之后，中国房地产企业的长短板凸显出来。往往那些管理制度佳、运营效率高、产品竞争力强、布局多元化的企业，才能拥有逆周期发展的可能性。

　　当认识到这个事实，一家起步于重庆的房企，成为楼市调控时期，企业高速发展的案例。2016年时，金科还是一家销售额在319亿的房企。之后的三年，这家企业像是开挂一样，2017年销售额翻倍至658亿，2018年首次突破千亿达到1188亿的销售规模，根据克而瑞统计的最新数据显示，以全口径计算，《2019年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200》中，金科集团以1803.4亿元的销售金额排名第17位，超额完成原计划的1500亿元。

　　业内将金科形容为“黑马”：比如，它在短时间内就跻身千亿房企阵营；再比如，同样承受着行业下行压力，但金科的业绩却连续三年保持持续稳健高增长。

　　从深耕区域到辐射全国，隐藏在金科背后的高增长逻辑是什么？从白手起家到跻身中国房地产销售排行榜前20强，金科控股董事局主席、金科股份实际控制人黄红云，又掌握了一套怎样的“千亿房企养成方法论“？

　　渝派房企的爆发

　　其实对于这个成绩，金科内部并不感到意外。据金科股份半年报数据显示，2019年1至6月，公司签约销售金额达成814亿元、签约销售面积839万平方米；实现营收261亿元、归母净利润25.90亿元，较上年同期分别增长68%和289%。当期公司毛利率提升7.7个百分点至30.31%，创下了近年来的最佳水平。

　　按照这个速度推算，全年完成1500亿元的目标，已是金科的大概率事件。事实证明，的确如此。

　　最早金科宣布2019年预计达到1500亿元，2020年冲击2000亿元销售额时，业内曾有质疑认为，金科的胆子太大了，把目标定得太高。不过，中国有句古话叫“取乎其上,得乎其中；取乎其中,得乎其下”。高目标，激发了这家渝派房企的进取心。从各大机构公布的统计数据来看，2019年金科不仅提前完成了业绩，还给资本市场交出了超预期的成绩单。

　　在这个仍以规模论英雄的时代，资本依旧青睐那些赚得出真金白银的开发商。金科用三年时间挺进房企的TOP阵营，财务数据显示，连续三年的高增长不仅表现在销售业绩上，企业的利润营收实际上也在提升。

　　2016年，金科的毛利率和净利率仅为20.7%和5.6%，而2019Q3提升至30.1%和10.8%。2019Q3公司ROE （摊薄）为 16.19% ，相较于去年同期提升5.96个百分点。

　　于金科而言，增收与增效同步，这一状态在2019年呈现实属难得。毕竟在金融政策趋紧的环境下，房企普遍融资承压。营收、利润等指标实现大幅增长，考验的是一家企业的造血能力。

　　华西证券表示，自从2011年金科在A股正式挂牌上市以来，金科使用各种市场融资工具，具备多元化的融资渠道。在行业内率先发行物业收入和购房尾款资产证券化产品，创新使用物业资产支持票据，累计实现非公开发行股票2次，公开发行公司债券2期，非公开发行公司债券6期，中期票据2期，短期融资券1期，超短期融资券1期等融资。

　　其实，在严格的政策环境下，金科并非没有压力。金科股份董事长蒋思海坦言，很多机构整体把项目融资的标准提高了，但是发债这些窗口没关，只是成本会提高。“不过因为我们这么多年没做表外业务，基本上靠发债、公司票据这种，正常项目的开发贷没有任何问题，压力相对小。”

　　“四位一体”的战略定力

　　2018年底，在金科的产业升级发展大会上，“四位一体”的战略首次被提出。金科的产品结构开始由“房地产开发+社区综合服务”升级为由民生地产开发、科技产业投资运营、生活服务、文化旅游康养等构成的“四位一体”相关多元化产业。如果我们逐一分析，可以窥见这家企业业绩增长的底层逻辑。

　　首先是民生地产开发。仔细观察房地产市场，越是在调控期内，买房人就越发理智，出手考量时亦更加慎重。打造核心产品力，是使企业规模快速增长的必要条件。据国家统计局发布的数据显示，去年1至11月份，商品房销售面积148905万平方米，同比仅增长了0.2%。其中，东部、中部和东北地区的商品房销售面积均呈现下降状态。

　　在这样的状态下，哪家房企能拿出更有诚意的作品，就能更快速地抓住购房者的心。2019年，金科开始打造“能思考、会呼吸、有温度”的产品。黄红云曾直言，“只有先造好的房子，才能在后期的服务等方面体现出品质，否则其他一切免谈。”

　　第二是生活服务。作为房地产开发的延续和完善，物业管理成为开发商们保值和增值的重要手段。截至目前，包括碧桂园、保利、彩生活等在内的多家房企的物业公司均已上市。据AI财经社了解，进入全国196个城市，管理项目达748个的金科服务也在上市路上备战。

　　第三是科技产业投资运营。这部分也是金科高层目前的工作重心。相比于已经成熟的房地产开发和物业服务，科技产业投资运营是金科集团重点培育的新型业务板块。数据显示，目前，金科投资开发高标准产业新城和产业园区，已进入重庆、湖南、山西、四川、山东、辽宁、陕西等近20个城市，开发和运营园区面积超1500万平方米，入园及战略合作企业超3000家，年产值超过2000亿元。

　　今年4月，金科与成都置信集团正式签订战略合作协议，联合发布金科置信新品牌，深耕文旅、康养等领域；8月，金科又战略携手澳洲威秀集团，规划震撼性的全国样板项目，引入国际超级文旅IP。目前，三条产品线已研发完毕，示范项目落地在即。

　　金科对市场的判断是，地产开发的销售规模基本见顶。并且随着招拍挂土地价格逐年上升，涨幅高于房价，全国房地产业利润率正在持续走低，单靠纯住宅地产的盈利难度加大。用蒋思海的话来说，构建产业生态链，既是护城河，也是企业基业长青的必经之路。

　　撬动“N千亿”时代的方法论

　　在中国房地产圈有个不争的事实，那就是拿地就能赚钱的时代已经远去。对于很多千亿房企来说，在后调控时代，如何实现“N千亿”的增长，是行业长周期里房企遭遇的共同拷问。早前，蒋思海在接受AI财经社专访时曾表示，自从2018年销售额首次突破千亿后，他也时常问自己，整个公司接下来要怎么走。

　　纵观头部房企，已经在由粗放式发展向集约化和精细化转变。而金科保持持续的增长力所使用的深耕区域城市群和完善土储布局的方法论，也是来源于此。

　　2018年金科提出“三圈一带、八大城市群”的区域城市群深耕战略，即京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江经济带，以及成渝、中原、长江中游、长三角、粤港澳、京津冀、北部湾、山东半岛等八大城市群。有业内人士分析指出，在城市群发展的不同阶段，房地产面临不同的发展机遇，且受益于强大的经济实力、规模化人口及高端产业，城市群内房地产发展潜力整体优于非城市群内区域。

　　另外，作为房地产企业的基础生产资料，土地也成为房企的核心竞争力。AI财经社了解到，2015年金科成立了战略管理部，2016年成立了城市研究院，通过分析产业支撑、人口流入、市场需求等重点指标，专门对全国二、三线城市重点研判。所有能实现快周转、满足投资逻辑的地块是其关注的重点。

　　随着房地产行业集中度的不断提升，除上述方法外，金科还通过员工持股等激励计划以及标准化管理建设强大的运营体系，谋求企业健康、稳定地增长。不过，从长期来看，伴随“四位一体”战略定力的保持，新业务占比不断提升，金科总结出的这套方法论能否适合2020年的市场？新的一年到来，这家企业能否继续超额完成下一个冲击2000亿元的销售目标？仍需时间给出答案。