文 | AI财经社 田晏林
编辑 | 嵇国华
继5月份房企出现股票回购小高潮后，进入6月，开发商仍在市值管理上忙碌。
6月22日，万通地产、蓝光发展宣布回购股份的进展。此外，近期中国恒大、万科A、华夏幸福、世茂房地产也陆续通过回购、高管增持等方式稳定股价。
据贝壳研究院发布的《1-5月房企融资监测月报》显示，房企发起大规模回购企业股份与债务票据共计24起，主要涉及7家房企。最为典型的是恒大，在5月4日-29日期间，共发起16次股份回购，累计回购股份计10203万股，涉及支付资金约15.94亿港元。
除了股份回购，5月份华南城、阳光100、正荣地产还发生了3000万以上的票据回购。
对此，贝壳研究院表示，房企出现回购潮，一方面是企业股份的回购有利于稳定或提升股价，缓解质押风险，增加投资人信心；另一方面则是金融环境的宽松带来的融资成本的下行，房企借机发行低息新债来回购高息旧债，缓解债务压力，优化结构。
而房企方面则解释，回购与增持能够代表自己对企业发展的信心，从而进一步提振行业以及整体市场。比如蓝光发展表示，回购是基于对公司未来发展前景信心和内在价值的认可。碧桂园方面也曾表示，回购事宜可能会提高公司及其资产的净值或每股盈利。
然而，每家房企回购的背后全都基于其对自身满满的信心吗？汇生国际融资总裁黄立冲在接受AI财经社采访时表示，回购、增持等动作只是表象，人们看不到那些在上市公司之外存在的股权质押、对赌协议和业务担保等活动，一旦资本市场动荡，前述行为就会迫使企业主动回购股份，避免爆仓。
回购等于薅羊毛？
在中国，股市和房市代表着一种货币现象。投资者一旦有点闲钱，总忍不住投入上述领域。
2013年，雪球社区大V“正合奇胜”开始研究地产股。用他的话说，仅在中国恒大这只股票上，他接近满仓地获利十倍以上。截止目前，在他全部持有的股票里，有95%都是地产股，“当看明白地产后，其他股票都不值得看，性价比太低。”
事实上，面对这近期恒大大规模的回购股票，正合奇胜一点都不感到意外，“在恒大的历史上，经常一两年回购一次，许家印很重视自己的持股比例，而且他一直觉得恒大的股票被低估了，有时低到一定程度，他就拿闲钱去回购，都比再去拿地盖楼要好。”
在恒大投资者的眼里，每次回购都是薅羊毛，都是低买高卖，“别家开发商只回购一点点，买完股价还跌。但恒大的回购很暴力。这次回购总额很少，大约2.1亿股，是过去一年多管理层寻权出来的，新增发的股票。”
据黄立冲透露，恒大跟很多机构做过对赌，在内地不断向银行借钱加杠杆，“这个钱通过回购，流到股市上，从某种程度来说，给股东做了套现。”
在黄立冲看来，当前的市场人民币松，外币紧，房企的外债融资越来越困难，但人民币融资，受疫情影响，比以前宽松很多，“不排除一些房企把部分资金调到海外，趁机回购股票的情况。”
在资本市场，无论是股权激励、减持套现、增持、回购、配股等，都是上市公司进行市值管理的手段。有行业人士预计，为了提振市场信心，达到提升股价目的，今年房企回购股份、高管增持还将继续增加。
只不过，在进行市值管理的同时，头部房企的老板们也多有顾忌，不愿意公司的市值太冒尖。
一位长期关注地产股的投资人士表示，市值越高，反映到老板身上就是身家越高，他们会出现在很多财富榜单上。“就像2017年许家印成为首富，他或许会觉得敏感，后来看到恒大股价渐渐退下来，其实碧桂园、融创、新城这些企业都不希望出头。”
雪球大V“正合奇胜”认为，在企业进行市值管理的同时，需注意企业的风险和股东的风险一致，既要安排好现金流，也要确保企业正常经营投资活动的开展。“也不能整天市值管理，还做不做正经生意啊，企业最主要的精力还是得踏实做业务。”
被低估的地产股
股价和市值通常反映着市场对抗风险溢价的看法。一直以来，房企进行市值管理多少有些被迫成分。由于估值常年受到资本市场压制，企业时刻都在承受股价下跌的风险。
从1990年代开始，境内企业的上市融资需要经历严格的审批程序。直到2004年中小板启动以前，民营企业都很难获得上市机会。尽管在香港上市的房企平均估值要比A股的地产公司低，但由于中国证监会对房地产行业限制，很多内地房企被迫赴港上市，中国恒大、碧桂园、融创中国都是如此。
据雪球大V“正合奇胜”介绍，经历过香港楼市的暴涨暴跌，地产股的境外评级机构、国际对冲基金和外资投行普遍认为房地产是夕阳产业，错用NAV（净资产价值）法对内地房企进行估值，过分谨慎看待房企的债务和杠杆，“在这种限制的估值基准上，如果负债低的开发商，目标价会打九折；反之，3-7折不等。那时候舆论环境认为内地的房价迟早要崩，所以看空声音多，很多地产股长期估值很低，市盈率5-7倍是房企的常态。”
然而，过去十年，地产板块仍然在强势增长。据“正合奇胜”观察，从2014年中至今，中国恒大、融创中国的股价取得了复权10倍以上的涨幅，碧桂园、万科A的累计涨幅为300%-500%。
对此，在香港联交所主板和创业板都做过上市保荐人和持牌主管的黄立冲表示，如果只从股价角度看，香港投资市场确实对地产股有误判，“但是投资者是基于他们的投资理念，不能用一时一刻来判断。从海外投资者角度来说，传统的港人投资者、海外投资者还有基金投资者会认为内地房企政治风险高，债务风险高。从目前来看，估值也偏高。”
作为职业投资者，2007年刘强第一次接触地产股，他十分谨慎。直到现在，地产股仅占他仓位的10%。尽管如此，但他也认为，地产股被低估了。“宏观调控打压投机者，政府提出房住不炒，而且现在面对疫情，房地产未来发展肯定受到影响。头部房地产企业陆续开辟新产业，比如万科养猪，恒大造车，融创投文旅等，但这不代表当下房地产企业没有投资价值。”
在刘强看来，地产行业销售业绩纳入报表的滞后性，是其投资价值所在。目前A股市场，除了银行保险，只有房地产的估值偏低，在缺乏投资对象的情况下，投资者手持新进资金，更愿意选择房地产企业。
不过，趋利避害是投资者的特性。刘强坦言，如果未来一段时间，消费、白酒、医药医疗等企业估值下跌，他会卖出地产股换到这些他更看好的行业。
（本文不作为投资建议，投资者据此操作，风险自担。）
