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被房子定义的深圳人

被房子定义的深圳人
2020年09月25日 21:05 新浪网 作者 AI财经社

  文| AI财经社 田晏林

  编| 嵇国华

  挡不住的打新热

  九月的深圳阴晴不定。台风过境,雨水时紧时停。上一秒太阳还在头顶高悬,下一秒就是狂风骤雨。

  这里的楼市风向亦如天气,嬗变无常。

  3月份,深圳年后首个豪宅项目2000万元起售的商务公寓,在15分钟内成交额突破1亿元,让市场瞠目。4月份房抵经营贷流入楼市,引发舆论热议。眼看深圳房价有脱缰之势,7月15日政府出台限购政策,提出“3年落户+社保”的条件,才算稍微拉紧了楼市缰绳。

  深圳市房地产中介协会数据显示,7月13日至7月19日,即“7·15”新政落地一周内,深圳二手房网签量应声下跌,网签仅有5143套,比上一周的数据(10023套)下滑48.7%。有年轻房产中介人员终于可以抽出空来,学习开车、考驾照,把之前没时间补的技能终于安排上。

  “715政策出来后,大家很惊恐。但是很快,8月份新盘再推出后,大家还是抢。”在深圳从事房地产中介12年,张丽已经对楼市调控见怪不怪。她所在的中介公司,今年成交的上亿元的大单已经突破历史新高,“不得不承认,这次疫情中国控制得最好,今年很多国外的钱来中国避难。这么多钱回到中国干啥呀?不买房子就等着贬值,而保值最好的地方就是深圳。”

  张丽总会用这番话术打动准备来深的投资者。但事实上,不用她多做宣传,投资者对于深圳的预期在重拳调控之下并未降低,且应对速度极快。二手房市场虽然降温,但新房打新仍旧火热,“很多客户715之后限制了购房资格,选择买不限购的公寓,各个区域的新房卖得都不错。”

  图/田晏林拍摄

  9月中旬,AI财经社记者在走访恒大位于南山区双子湾的项目时看到,售楼处虽然不算火爆,但每个售楼员平均一天要接待4到5波客户。甚至有从海外来的客户,上午看完房即刻下定金。

  在这个轻松落户的城市里,来深已有三年的安妮却一点不轻松。“2013年,有朋友在宝安机场附近买房,每平方米均价才1万元,现在涨了5、6倍。房价越涨我越焦虑,就直接去看盘了,发现都卖光了,然后就更焦虑了。”

  安妮感叹现在打新太难,不过是一次又一次感动自己的陪跑。前些日子她去看了位于宝安区的华强城市花园,那是深圳首个按积分摇号的网红楼盘。早前,深圳市住建局房地产业处吕增学曾表示,积分摇号将成为深圳楼市导向。

  按照规定,只有积分排名前5560位的客户,才能参与该项目的公证摇号。从最后项目公布的积分名单来看,最高分达到109.5分,最低“入门分数”为62.4分。80分以上的就有将近1000位。

  安妮觉得该项目资格审核积分的规则很明显倾向于深圳户籍人士,且更利好无房家庭。而单身的她,虽然从未在深圳有房、交满三年社保、拥有购房资格,但她的积分满打满算只有58.6分,压根儿碰不到摇号门槛。

  安妮如果想成功入门,要么再交两年社保,要么结婚,对方还要是深户,或者对方也有多年深圳社保。

  9月10日,深圳市不动产登记中心称,复婚或再婚家庭买房时不用再考虑双方离异前家庭拥有住房情况。安妮解释道,“也就是说,双方假离婚,净身出户,只要你再跟我结婚,咱们就属于无房家庭,积分就高了,可以去摇号买房。之后你再给我30万元,咱们离婚。然后你可以一直找一个名下无房的人结婚、再买房。”

  尽管同日,中国人民银行深圳市中心支行、深圳银保监局、深圳市住建局联合下发通知,表明将建立婚姻信息查询机制,完善个人住房贷款管理,但在深圳房地产行业人士看来,婚姻机制联网会打击到部分投机者,但假结婚的案例也会层出不穷。

  轮番调控之下,深圳楼市往何处去?

  有在市政府工作的朋友告诉安妮,领导在内部会议上对房价的要求是稳增长,而非限制增长。“说明深圳的房子不会掉价呀,让你觉得应该上车。结果发现好车早就满载了。剩下一些动力不好的小破车,你也不想坐。”

  学习新加坡“好榜样”?

  9月22日,楼市调控又有新动作。深圳市司法局正式公布《深圳市房地产市场监管办法(修订征求意见稿)》,就二手房交易市场价格监管和引导制度向社会公开征求意见。这也被视为继7月15日深圳楼市调控“新八条”的补丁条款。

  在中介人士看来,引导机制的落实会非常困难。投资过深圳房产的业内人士则认为,此举并不能切断炒房链条,“715调控有一定效果,但解决不了根本问题,只能把爆发的时间点后延1-2年,政府用这个时间加大供应。而对于二手房市场,成交价近半年已经上涨30%-40%,每平米实际成交单价在20万元至30万元之间的小区,要怎么管理?总不能要求业主降回去吧。”

  新房与二手房之间的价格倒挂,给购房者造成了“打到就是赚到”的市场预期,使得深圳频繁出现“打新潮”。不只是华强城市花园“秒光”,宝安区的嘉富新禧、光明新区的中海寰宇时代等准新盘都成为购房者的打新标的。

  1987年12月,以敲下拍卖国有土地使用权第一槌为标志,深圳在全国率先开启住房商品化改革。这打破了计划经济条件下福利分房的旧体制,为特区社会主义市场经济的快速健康发展提供了保障,也为国家住房制度改革提供了经验。

  40年过去了,这座曾经创下“三天盖一层楼”奇迹的城市,由于日渐高企的房价,越来越难被视作奋斗者的乐土。

  与处在宽阔平原的北京、上海不同,深圳从建制伊始就被限定了发展的空间:北边有山,南边是香港,只能往东西两边发展。有行业分析师指出,作为城市发展速度最快的地方,深圳现在的高房价与最初城市建设时,征地没征好有关,“正常的征地和区域自身的价值相比均衡,但深圳一上来就给很优惠的政策,大家都认为这里有很好的发展前景,所以征地过程不太顺利,加上本身自然条件的限制,导致土地供应量非常少。”

  2016年,深圳水贝村因为“拆迁每户补偿2亿元”的消息在网络爆红,虽然随后被媒体证实为假消息,但上观新闻按照当时周边二手房6万/平方米的价格粗略估算,水贝村一共拆迁赔偿面积是16万多平方米,最大一户的赔偿面积在2000多平方米,价值1.2亿元。

  深圳尝试过开山填海,后因环保问题被国家禁止。深圳市政府也很为难——既担负着楼市调控压力,又担负着城市发展,没办法把山推掉,把海填平,增加低成本的土地供应。

  尽管深圳的全域面积只有北京的1/8,上海的1/3,广州的1/4,但这里是全国落户条件最低的城市,“在城市发展的政策下,政府不能阻止人才的流入。在住房需求强、土地供给少的情况下,深圳的住房市场长期供需失衡,房价上涨必然过快,一旦遇到任何窗口期,爆发弹力越大。”一位不愿具名的深圳楼市观察者坦言。

  9月初,深圳市有相关领导提出,新加坡是深圳学习的榜样,将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。

  在上述楼市观察者看来,作为房价限制最难的城市,深圳是中国最有可能、也是唯一可能推行新加坡多层次房屋供给计划的城市。换言之,未来单独靠商品房很难解决深圳高房价的问题,亟需政府建立人才房、保障房等。

  图/视觉中国

  和中国其他城市相比,深圳财政对土地出让的依赖程度不强,这也是其学习新加坡模式的基础。原深圳体改办主任、市委常委、现深圳创新发展研究院理事长张思平认为,深圳2003年后在住房制度改革中,停止或基本停止了保障性住房的建设,把社会所有成员都赶上商品房市场,扩大了需求,打破了2003年以前商品房市场的供需关系,刺激了商品房价格持续增长。“虽然2010年尤其是2015年后深圳加快了保障性住房的建设,但至今保障性住房的覆盖面仍然不到常住人口的20%。”

  在业内人士看来,新加坡之所以能顺利推行公共房屋政策,是因为人口增长速度和房屋供给速度在阶段内相匹配,但深圳人口增长和需求速度过快,每年都需要政府拿出部分公共财政去建房子,提供多层次房屋供给的资源安排,“对于政府来说,花多少钱能满足这么多新深圳人的需求?花多少钱才能建造出足够的体量,稳定深圳房价?在短期内比较难找到答案。”

  买房才是深圳人

  2011年,深圳提出安居型商品房的概念,房子十年内不得上市交易,如今十年期将满。

  当时花几十万就能买下的龙岗区新房,如今市场价格超过600万元,升值空间相当客观。但安妮不敢赌未来,“房价已经这么高了,十年后价格还能翻倍吗?而且这些人才房或安居房的位置不好,密度太高,有些小区楼层超过40层,这不是我的选择。”

  一位不愿意具名的深圳楼市分析师表示,深圳对于粤港澳大湾区一体化的需求很强,现在东莞、惠州等地都是疏解深圳住房压力的好去处。“交通便捷性的提高,把城市骨架撑大,这样深圳核心区土地的升值压力会减小。未来大湾区一体化的进程,对深圳房价的控制会有一定帮助。”不过该分析师坦言,像海景这类最具稀缺性资源的房子,依旧无法被替代。

  苏宁金融研究院副院长薛洪言认为,房子背后对应的不仅仅是钢铁水泥的材料成本,也不仅仅是住有所居的心理诉求,背后还承载着各种便利、资源和机会。但相比于“居者优其屋”,现阶段来深圳打拼的年轻人急需“有其屋”。毕竟核心地段总是稀缺,核心地段的房价也不可能让所有人都能负担。

  图/视觉中国

  自从2016年深圳房价暴涨后,政府在用经济手段已经无法控制房价上涨的情况下,采用了行政手段对房地产企业卖房的价格进行管制,维持了近两年房价表面上的稳定。在张思平看来,行政手段虽然从长期来看不可行,但也是近期的无奈之举。

  尽管再多的调控也无法从根本上改变人们对深圳房价上涨的预期,甚至有时还会加深这种判断,但进行调控依旧非常必要。薛洪言表示,对于投资品,人们买涨不买跌且越涨越买,快速上涨本身必然催生非理性繁荣,把速度降下来,才能把房子附带的投机属性降下来,从而更接近实现“房住不炒”的目标。

  这几年,安妮总能听到身边朋友自嘲“来了都是打工狗,买房才是深圳人”,但她从没想过离开这里,她觉得除了买房,在深圳各项生活都很方便,政府公共部门运行效率很快,这里年轻人很多,每天都充满向上拼的劲头。

  “即便买不起房,我也想做个深圳人。”安妮的语气很笃定,似乎这里有远比房子更值得她着迷的东西。

  (应采访对象要求,文中张丽、安妮为化名)

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