文| AI财经社 李逗

　　编| 嵇国华

　　楼市两重天

　　动辄房价“十万+”的深圳里，从来不缺富豪们排队买房的故事。而它给年轻人带来的刺痛，是即使月薪三四万元的王晨也不能避免。

　　王晨所在的公司位于深圳南山区，附近新房均价每平方米七万元以上。掏空钱包也够不着首付的王晨，最终选择在了40公里开外的龙岗区置业。他买入了一个地铁沿线项目，入手均价每平方米五万元，总算拿到了深圳市民的入场券。

　　图/视觉中国（深圳市南山区后海灯光夜景）

　　像王晨一样，买不起深圳的房子，却立志要留在这的年轻人有很多。深圳统计局的数据显示，2019年深圳常住人口约1343万人，而存量商品房只有200万套。

　　但土地空间趋于饱和状态下，缺地，已经成为深圳最大的发展瓶颈。《深圳市住房建设规划（2016-2020）》显示，2016至2020年，预计全市商品住房总需求约179万套，而这期间深圳住房供应量只有65万套。可以说，深圳常住人口与商品住房的巨大缺口，支撑了临深地区楼市的基本面。

　　供需矛盾加大下，深圳市场的购房需求逐渐外溢。“来了就是深圳人”，更多演变成“来了结果成了惠州人（或东莞人）”。

　　比起日渐火热的临深市场，环京市场仍处在漫长的冷冻期。时隔400多天后，在荣盛帝品御居置业的张阳，终于等来了开发商的交房通知，要求其在2020年11月1日之前收房。

　　荣盛提出的延期赔偿是，如果业主能在11月1日之前收房，免除5年期的物业费，过期优惠作废。但这并没有打退部分业主的退房意愿。”大约有50%的业主还有退房意愿，毕竟这个项目跌了一半儿多，大家都没有足够的信心涨上去。”

　　张阳购买的荣盛帝品御居项目位于河北廊坊市香河县，距离北京市中心45公里。2016年，荣盛帝品御居项目均价一路涨到1.7万元/平米，张阳赶在年底上了车，但如今周边新盘的开盘价格已跌落至8000元/平方米。张阳直观感受到了香河市场的寒意。“总价145万元买的房子，三年时间内跌了近80万，这比腰斩还过分，已经是臀斩了”。

　　2016年，是环京楼市最风光躁动的一年。当时，中央提出疏解北京非首都功能与推进京津冀协同发展，叠加市政府东迁且通州限购等因素，环京市场迎来大量“淘金客”，房价开始飞涨。

　　直到现在，张阳依旧清晰记得，环京房价最疯狂的样子。“2016年初，香河房价1万元/平方米，到年中涨到1.7万元/平方米, 9月份的时候蹿升到2.2万元/平方米，后来遭遇一个小调控政策，跌到了1.8万元/平方米，但第二个月很快就反弹了。”

　　尽管知道这场狂欢充斥着各种不理性，张阳还是忍不住出手了，“在我买这个项目时候，均价1.7万元/平方米。因为看到限购政策拦不住房价的涨幅，所以才想着赶快下手。”

　　河北廊坊“北三县”（三河、大厂、香河），因距离北京不到50公里的环线范围，成了环京地区最闪亮的投资新星。紧邻北京通州的香河，几乎以每月2万的价格飙升，人们开始争相涌向离京45公里的环京市场，不惜掏空钱包，只为赌一个未来。

　　他们轻易相信了“近水楼台先得月”，却忽视了政策波动的凶险。

　　2017年6月，廊坊出台限购令，要求非本地户籍居民缴纳3年社保限购一套，让环京楼市温度降至冰点。2020年十一期间，香河的房价较去年同期又有明显的下降幅度。相比去年10月份的1.1万元/平方米左右而言，香河国庆期间不少楼盘房价已降至8000元/平方米。

　　留人更要留产业

　　“距离雄安车程十几分钟的白沟，房价超过1万元/平方米，香河一边靠着北京，另一边靠着通州副中心，每平方米房价才8000多元，这明显是不合理的，我相信如果不是政策影响，环京北三县楼市的房价一定能起来。”

　　张阳没想到的是，当初以为成功“抱上大腿”的环京楼市，却逐渐成为周边房价的最低谷。2017年的“317新政”，成功地把大部分投资者拦在环京市场门外，但问题在于，原本的刚需群体，也跟着一起消失了。

　　北三县市场的客群主体，曾发生过一轮更迭。“距离北京最近的燕郊，是老一代北漂居住的地方，很多80后年轻人蜗居于此。那个时候燕郊交通相对方便，但现在燕郊已经没有可买的了。大厂呢，交通不如燕郊方便，再加上少数民族自治县的原因，外地人不太愿意考虑，目前承接的住户主要是北京副中心的员工们。剩下的那些在北京市区工作，又承受不了大厂房价的人，多数选择在了香河。”

　　图/视觉中国（燕郊住宅楼群）

　　但在不断下跌的房价趋势下，那些有着实际居住需求的群体们，把置业目光转移到其他区域。有房地产研究人士表示，环京地区由于此前房价上涨太快，吸引了大量的投机资金的介入，但城市的基建设施、轨道交通、人口流入却远远无法与房价相匹配。

　　反观临深区域，尽管惠州、中山等地也涌现大量来自深港的炒房客，但城镇化转型较早、产业基础相对雄厚，给了临深地区楼价稳步上探的空间。与价格下跌的环京楼市相比，中山坦洲镇与珠海香洲区的部分房价已直逼三万。

　　广州地理研究所杜志威博士在研究东莞城镇人口变迁时发现，产业结构对于城镇人口规模有着重要影响。换言之，成功实现产业转型的乡镇，能够保持较快的经济增速和人口增长，转型不顺利的乡镇，则面临经济增速下降、人口收缩的难题。

　　与孤立的环京各县相对应的是，临深各城市的产业集聚效应明显，尤其是东莞和惠州，几乎已经与深圳连成一片，产业间的协同发展效应明显。比如，由于深圳土地资源紧张，土地成本高等问题，不少深圳企业转而寻求到东莞发展，如万科的建筑研究中心、华为的松山湖科研中心、大疆的东莞总部都建于此地。

　　反观环京，虽然在引进新兴产业上也不甘落后，但跟风效仿的意味大于实际发展的需求。

　　走进环京各地的产业园区，你几乎能找到每一个当下最火的概念。比如，机器人、人工智能、农业产业园等等。其中以永清最为典型，作为一个县城，这里承载了大红门、台湾产业园和亦庄永清开发区三个产业。但这些产业园大都面临空置率高，开工率普遍不足的问题，个别产业园甚至被农作物攻占。

　　大都市圈之困

　　在协同发展浪潮的推动下，城市与城市间的竞争，已经上升到“都市圈”之间的维度。所谓的“都市圈”。是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。

　　图/视觉中国（都市圈人流）

　　事实上，从外界对其名称的描述，就能看出环京与临深是两种区域发展的思路：一个是外溢-承接关系，另一个则是合作共建关系。

　　2020年6月5日，广东省发展改革委公布的《广东省开发区总体发展规划》明确提出了深圳都市圈（包括深圳、东莞、惠州、河源和汕尾）的概念，提出充分借鉴三大世界级湾区发展经验，协调莞惠河汕四市共同参与，合理确定都市圈发展重大任务举措，助力河源、汕尾融入大湾区建设。

　　在打造产业融合的问题上，改革开放初的上海工程师们，曾经成功地趟过了这条河。上世纪80年代，极具中国特色的“星期六工程师”现象曾盛极一时：每逢周末，上海、广州等地科研院所和国有企业的工程师，便到周边乡镇企业“兼职”，以技术顾问的角色，帮助当地企业的技术升级。

　　曾有数据指出，上海“星期六工程师”人数一度超过2万人，广州省科委1987年做调查时发现，广州的科研单位有8%到10%的科技人员从事“星期六工程师”活动。在大量工程师的技术扶持下，苏州、无锡、常州以及顺德、南海、中山、东莞等地的企业开始发展壮大，并涌现出了“广东四小虎”的经济奇迹。

　　交通、信息技术的快速发展，有效地放大了一线城市的外溢能力，并为临近区域带来了新的发展机遇。直到现在，东莞依托电子信息、装备制造、纺织服装等成为经济强市，特别是先进制造业、高技术制造业，在全国排名前三强。而“深圳创新+东莞智造”的模式，也让产业形成良性循环，形成产业间的相融互补和高效协同，让临深都市圈实现更高质量的发展和高效率连接。

　　而反观北京都市圈，同样是建“圈”，北京都市圈的规划理念与深圳都市圈有所不同。2020年3月17日，国家发改委在官网公布了“北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划”，将打造国际一流和谐宜居之都示范区、新型城镇化示范区、京津冀区域协同发展示范区。

　　关于这个“圈”的表述是：“以北京城市副中心建设为统领，着力打造国际一流和谐宜居之都示范区、新型城镇化示范区、京津冀区域协同发展示范区。”

　　北京与周边北三县地区“都市圈”的形成，本质上还是没能摆脱“大城市病”带来的挤出效应，圈内产业间的联动关系并不强，在一些关键资源如教育、医疗、住房等公共服务领域上，有较大的差异。

　　都市圈时代，核心一线城市们都在忙着与周边区域“合纵连横”。在此之前的2019年，北京以35371.3亿元的GDP总量，高出深圳8444.21亿元。但在新一轮的城镇化转型下，城市间的发展格局随之被重塑，城市间的竞争将演变为都市圈间的竞争。北京都市圈又该如何持续保持领先地位？