作者：李霞
自2015年格力地产从格力集团被剥离出去后，格力地产一直因转型成效不佳、新业务发展不利等因素影响，规模增速逐年放缓。
8月2日，格力地产半年报一经披露便得到资本市场的关注。报告称，公司于2019年上半年实现营收26.69亿元，同比增长124%；净利润为4.08亿元，同比增长34%。
报告期内，公司房地产板块与海洋经济板块共同拉动整体业绩增长。报告期内，公司房产板块实现营业收入13.06亿元，较上年同期增长16.69%；公司海洋经济板块，报告期内实现营业收入13.29亿元，较上年同期增长156.54倍，营收占比近半，规模效应凸显。
尽管半年报业绩亮眼，但是格力地产面临去存化压力大、财务杠杆过高以及偿债能力较弱等问题仍不容忽视。
业务转型初显成效
在房企拼规模的时代，不少房企均开始布局全国版图。相比之下，在过去几年中，从业务的区域分布情况来看，格力地产的业务布局较为单一，始终没能走出珠海布局，这在一定程度上限制了其规模扩张的速度。具体表现在财务数据上，2018年格力地产营业收入中，九成以上来源于珠海区域的贡献。
单一地区的发展方式，显然不利于其规模发展。另外，格力地产于2014年试水的“深蓝资产”业务，并作为重点转型方向。
据公司2018年报显示，房地产业务收入占比78.29%；代建工程收入占比16.81%；其他业务收入占比4.9%，房地产业务占其营业收入的80%左右。另外，2018年年报披露，为满足公司未来生产经营需要，公司开展总额不超过100亿元的购买土地事项。
可能颓势尽显，2019年上半年，格力地产又以频繁股份回购动作重振市场信心。近半年来，格力地产已经进行四次股份回购，共耗资约6.89亿元，累计回购1.43亿股，约占公司总股本的6.95%。
可能是频繁的股票回购起到效果，又或许转型初显成效，格力地产8月3日发布了2019年半年报数据，房地产板块与海洋经济板块双双表现亮眼。
2019年1-6月，格力地产实现营业收入26.69亿元，同比增长124.42%；归母净利润4.08亿元，同比增长34.48%。报告期内，公司房地产板块实现营业收入13.06亿元，较上年同期增长16.69%；协议销售金额31.37亿元，较上年同期大幅提升。上半年海洋经济板块实现营业收入13.29亿元，贡献近一半营收，较去年大幅增长，规模效应凸显。
从业务结构来看，代建工程收入是企业营业收入的主要来源。2019年上半年，代建工程收入贡献营收为12.9亿，营收占比为48.5%，毛利率为17.6%。
报告期内，格力海岸全新5期、平沙九号广场等项目实现开盘，平沙九号二期销售飘红。在房产板块方面，公司在保证珠海房地产项目稳步推进的基础上，重点推进上海、重庆等一线城市的房地产项目开发进度。
去化压力较大，预收账款周转率不稳定
近几年，格力地产的存货整体呈增长趋势，由2015年的164.9亿元到2017年增长至215.9亿元，累计增幅达30.93%。2018年公司存货略微下降至214.4亿元。预收账款方面，2015公司平均预收账款11.995亿元，2016年增长35.43%至16.245亿元，然后持续下降，2018年平均预收账款仅为4.494亿元，四年累计增长率达-62.53%。2015至2018年格力地产存货/平均预收账款指标分别为13.75、12.34、17.32和47.71，显示公司面临较大的去化压力。
预收账款周转率，用来衡量预收账款结转收入的速度。2015年至2018年格力地产预收账款周转率分别为2.12、1.92和2.51，均保持在2.1左右，而2018年该指标直接激增至6.85，同比上涨172.91%。尽管从数据来看，公司在2018年预收账款结转收入的速度提高不少，但这主要得益于公司预收账款的大幅减少。
半年报收入利润双增长
格力地产2019年半年报显示，公司2019年上半年实现营收26.69亿元，同比增长124%；净利润为4.08亿元，同比增长34%。
如果时间周期放长，近3年格力地产的营业收入并无增长。公司营业收入在2014年至2016年期间实现持续增长，其中2014年实现营收14.7亿元，到2016年增长至31.2亿元。2017年公司营收为31.3亿元，2018年公司营收降至30.8亿元，三年零增长。
另外，近5年来公司净利润整体呈下降趋势。2014年至2018年公司实现净利润分别为3.13亿元、13.7亿元、6.01亿元、6.24亿元和5.13亿元。自2015年公司净利润实现最大值13.7亿元后，2016年直接腰斩过半为6.01亿元，2018年持续降为5.13亿元，同比下降17.9%。
格力地产2019年1-6月营业成本同比增长197.5%，高于营业收入124.4%的增速，导致公司毛利率下降至34%。
格力地产的毛利率在2014-2018年毛利率呈“M型”。2015年和2017年公司的毛利率达到高位至41%和43%，2016年毛利率处于中间位置37%，而2014年和2018年分别在33%和34%相对较低的水平。
2014年至2018年，格力地产的期间费用率整体呈下降趋势。2014年公司期间费用率为16%，自2014年后公司的期间费用率腰斩近半一直保持在8%的水平。其中，格力地产2019年1-6月期间费用率为5%，较去年同期下降2.8%。
整体来看，格力地产2019年营收和净利润都取得了较好的增长，但时间轴放长到5年就有些不尽如人意。
负债率持续攀升，资金链承压
截至2018年，格力地产的流动负债58.89亿元，非流动负债155.7亿元，合计负债总额214.59亿元。
格力地2018年调整后的资产负债率达到72%，较2017年末提升了1个百分点，低于行业中位数。不过，公司净负债率近几年却持续攀升，2014-2018年公司净负债率分别为109%、80%、128%、170%和200%，远高于行业水平。
2014年至2018年，格力地产调整后的速动比率分别为0.40、0.38、0.51、0.40和0.50，小于标准值1，公司短期偿债能力不足。但调整后的现金比率持续上升，该指标由2015年末的0.17，到2018年底上升为0.44，但是仍然不足2014年的0.47。
截至2018年底，格力地产手持现金及现金等价物共约20.58亿元，但是其扣除预收账款的之后的流动负债仍高达54.41亿元，现金不足以覆盖短期债务。
从资金情况来看，格力地产近五年的经营性现金流净额状况持续恶化。公司2015年的经营活动现金流净额为1.82亿元。自此之后，2016年至2018年格力地产的经营活动产生的现金流量净额连续三年为负分别为-12.35亿元、-21.02亿元和-12.17亿元，资金链进一步承压。为了补充公司的流动资金，格力地产多次发债融资，致使公司的负债水平不断上升。
2016-2018年格力地产的总负债不断攀升，分别为190.18亿元、195.04亿元和214.64亿元。然而，面对日益剧增的债务和增速下滑的经营业绩，格力地产的偿债能力不断下降。
虽然短期偿债能力较差，但反映格力地产长期偿债能力的指标“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）/全部债务”2018年为1.19，较2017年的1.23下降了4个百分点。
在被剥离出格力集团以来，格力地产的主营业绩出现大幅下滑甚至是缩水，发展呈现出衰退的态势，企业只能通过高举债务来填补日益剧增的资金缺口，而这种饮鸩止渴的自救模式实在令人堪忧。
当市场对格力地产质疑不断之时，2019年上半年格力地产一改颓势，收入利润双增长，也向市场证明自己价值和发展潜力，如果这种势头得以延续，格力地产也将重新焕发活力。
