作者：董馨

　　2020年是领地控股（6999.HK）跨越发展的重要里程碑起始节点，2020年12月10日，公司成功登陆香港联交所主板，成为四川省内第一家登陆港交所的房地产企业。

　　2020年，领地控股实现累计合约销售额221.34亿元，同比增长44.8%；实现累计合约销售建筑面积270万平方米，同比增长 34.7%。

　　2020年领地控股剔除预收款后的资产负债率为76%，净负债率为90%，现金短债比为1.44，“三道红线”指标已降至黄档。

　　盈利能力有所下降

　　从盈利情况来看，2017-2020年领地控股的营业收入分别为53.39亿元、45.14亿元、75.68亿元、131.58亿元，整体呈上升趋势。归母净利润分别为6.14亿元、4.21亿元、5.45亿元、8.6亿元。2020年公司归母净利润与2019年相比有所提升，主要是物业销售收益增加所致。

　　2020年，领地控股的营业收入由物业销售收入、商业物业经营收入、酒店经营收入、项目管理收入4项业务营业收入组成，分别占公司营业总收入的99%、0.6%、0.3%、0.1%。

　　具体来看，2020年领地控股的物业销售收入为130.28亿元，较2019年同期的74.52亿元有所提升，同比增长74.81%，主要是由公司经确认的总建筑面积由2019年的88.58万平方米增加至2020年的160.38万平方米所致。

　　公司确认建筑面积的增加主要是由公司已竣工及已交付物业项目的数量增加所致，尤其是于成都—重庆经济区和四川省。年内，领地控股已确认建筑面积的平均售价维持相对稳定，为每平方米8123元。

　　2020年公司商业物业经营收入为0.84亿元，较2019年同期的0.71亿元有所提升，同比增长19.08%，主要是由年内公司投资物业的出租率增加所致。

　　2020年公司酒店经营收入为0.41亿元，较2019年同期的0.37亿元有所提升，同比增长11.03%，主要是由公司管理酒店的入住率增加所致。

　　2020年公司项目管理收入为0.05亿元，较2019年同期的0.08亿元有所下降，同比下降41.32%，主要是由公司完成四川省广安市现有住宅物业开发项目所致。

　　2018-2020年领地控股的营收增速分别为-15.45%、67.66%、73.86%；归母净利润增速分别为-31.44%、29.45%、57.91%。

　　2020年公司营收增速和归母净利润增速均较2019年有所提升，但公司归母净利润增速小于营收增速涨幅，出现增收不增利的情况。

　　2020年，领地控股的销售成本为96.02亿元，与2019年的54.66亿元相比有所提升，同比增加75.67%，与物业销售的增长大致相符。

　　与此同时，2020年公司毛利由2019年的21.02亿元同比增长69.17%至35.56亿元。公司毛利率也维持相对稳定状态，2020年公司毛利率为27.03%，而2019年公司毛利率为27.78%。

　　2020年，领地控股销售费用由2019年的4亿元同比增长62.43%至6.5亿元，主要是由第三方销售代理贡献的收益增加导致佣金增加所致。管理费用由2019年的5.33亿元同比增长7.61%至5.73亿元，主要是由公司业务扩张导致管理层及行政人员成本的增加所致，2020年公司管理及行政人员的人数由2019年的1088人增长至2020年的1303人。

　　费用增长的同时，2020年公司的净利率也由2019年的8.87%下降至8.04%。而2017-2018年公司净利率分别为12.15%、11.47%，均高于2020年公司净利率，公司盈利能力有所下降。

　　合约销售稳步增长

　　在合约销售方面，尽管2020年市场诸多波动，领地控股仍实现累计合约销售额221.34亿元，同比增长44.8%，为在港上市的川内本土房企销售第一名。

　　其中，京津冀地区、华中地区、成渝经济带及四川省、粤港澳大湾区贡献的合约销售分别占公司2020年合约销售总额的1.7%、8.5%、74.2%、5.4%。2020年，公司合约销售并表占比为91%，合约销售权益占比为75%，回款率达92%。年内，公司实现累计合约销售建筑面积266万平方米，同比增长 34.7%；实现合约平均销售金额每平方米8318元，同比增长7.5%。

　　作为深耕西南的地产开发商，目前公司69%的土储面积位于深耕区域的川渝经济带，分布较多的城市有成都、乐山、眉山、绵阳和南充等。

　　2020年，领地控股的土地储备总建筑面积为1654万平方米，土储货值达1194亿元，未售土储货值覆盖本年合约销售倍数为5.4倍。目前，领地控股在全国进驻超30城，逾100个项目，形成以川渝经济带、粤港澳大湾区、华中及京津冀地区为核心区域的全国化布局。

　　展望2021年，领地控股将继续深耕在西南的房地产公司，充分发挥地域优势，以大西南为核心，围绕成渝都市圈、城市群深入开发市场和客户。以多元化业态，对产业发达区域加大布局力度，做好城市深耕。在巩固西南市场的同时，公司将稳步拓展大湾区和持续维系华中区，形成一核两翼的战略部署。

　　“三道红线”指标已降至黄档

　　从短期偿债能力来看，2017-2020年领地控股的流动比率分比为1.3、1.29、1.22、1.33，2020年公司流动比率与2019年同期相比有所提升。2017-2020年领地控股的速动比率分比为0.28、0.22、0.22、0.28，2020年公司速动比率与2019年同期相比有所提升。

　　从长期偿债能力来看，2017-2020年领地控股的资产负债率分别为73.35%、79.32%、85.59%、84.57%，2020年公司资产负债率较2019年略有下降。此外，2017-2020年，领地控股负债总额分别为120.05亿元、225.97亿元、359.9亿元、508.03亿元，2020年公司负债总额与2019年同期相比大幅提升，财务风险加大。

　　从现金状况来看，2020年领地控股的现金及银行结余为59.25亿元，较2019年的31.78亿元有所提升，同比增长86.44%。融资方面，2020年公司融资成本由2019年2.3亿元同比增长33.%至3.1亿元，主要是由公司业务扩张导致银行及其他借款利息增加，部分被资本化利息增加所抵销所致。

　　同时，2020年领地控股剔除预收款后的资产负债率为76%，净负债率为90%，现金短债比为1.44，“三道红线”指标已降至黄档。

　　未来，领地控股将继续遵循监管要求，聚焦资金使用效率和效益，以现金流和利润为管理导向，坚持强化财务的安全性，保持流动性的充裕，进一步拓宽融资渠道，降低公司融资成本。

　　从营运能力来看，2018-2020年领地控股的存货周转率分别为0.21、0.23、0.27，2020年公司存货周转率与2019年相比有所提升，与房地产开发行业存货周转率平均值持平。流动资产周转率分别为0.27、0.26、0.3，2020年公司流动资产周转率与2019年相比有所提升。总资产周转率分别为0.2、0.21、0.26，2020年公司总资产周转率与2019年相比有所提升，且高于房地产开发行业总资产周转率平均值0.2。

　　多元化产业布局、绿色发展数据待披露

　　目前，领地控股形成以房地产开发、商业运营、酒店管理三驾马车协同发展的多元化产业布局，为客户提供完善生活服务，不断增强企业品牌竞争力，实践健康美好的未来范本。

　　在房地产调控长效机制下，行业回归产品力竞争。因此，在追求规模增长的同时，领地控股始终更聚焦于高质量的同步发展。作为一家稳步发展的地产企业，公司品牌理念已经向多元化的“健康生活更美好”逐步进化，以客户满意度为重心，通过对产品设计力、建筑施工标准化，建筑材料绿 色化、物业服务全面化，全方位的进行锻造，最终将健康理念植入公司的产品中，形成以健康产业、健康住宅、健康生活三大维度的综合布局。

　　2020年领地控股提出品质提升客户服务年，构建“健康美好家”，具体包括“三享产品体系”和“五个到家服务体系”，从“健康、平安、幸福”三大维度构建美好人居生活。此外，通过不断迭代升级，领地控股已推出中心系、兰字系、观字系、天字系、悦字系、文旅系、产城系、特色小镇系等多个产品系。

　　领地的商业服务运营管理秉承客户至上的理念，不断汇聚行业优质资源，提供包括销售物业运营管理、房屋租赁等在内的全生命发展周期特色服务，保障公司旗下商业高效运营和资产增值。目前已服务管理包括成都•环球金融中心、成都•领地中心、领地•吉林环球贸易中心等全国几十座城市的商业资产。

　　领地的酒店管理板块包括成都领地希尔顿嘉悦里酒店、西昌隐居邛海度假酒店、桔子酒店•精选，引领众多国际知名酒店品牌，缔造健康人居生活方式。

　　如今，科技赋能成为房地产行业重要的探索发展方向，领地通过可视化经营数据，引导精细化管理优势，提升人均效能。现阶段房地产领域在营销过程中数字化运用得较好，但在建造 过程中的数字化仍较落后。因此，公司在设计、建造、运营全过程要实现数字化覆盖，最终达成从 粗放型发展走向精密型发展的目标。

　　在未来虽然地产总量可能会到顶，但依旧会出现业绩、利润逆势上涨的优秀房企。2021年，领地控股一定会坚定于利润、质量、规模的同步发展策略，以精细化的管理模式，卓越的人均效能保障企业快速发展，行稳致远。

　　在绿色建筑发展方面，据中国投资协会和新华社《环球》杂志、标准排名联合发布的“2020中国绿色地产指数TOP30报告”显示，2019年领地控股绿色建筑二三星面积为32万平方米，绿色建筑一星面积为130万平方米，位列第30名。

　　不过，由于领地控股2020年环境、社会和管治报告并未公示，因此公司2020年一二三星绿色建筑项目的具体情况，公司2020年绿色发展及环境保护方面的措施和成果均无从知晓。

　　标准排名监测自全国住建部门的绿色建筑统计数据显示，2020年，领地控股并未有项目获得绿色建筑二三星级认证。为此，标准排名已向领地控股发出调研函询问上述问题的具体情况，但截至发稿前未得到公司回复。

　　在国家出台政策鼓励绿色建筑发展的当下，房地产开发企业应当积极响应国家关于绿色发展的号召，走可持续发展道路。

　　如此来看，领地控股做得远远不够，在绿色建筑发展上还有很长的路要走。