备受关注的北京南三环集体土地租赁项目——泊寓|院儿（成寿寺社区）于7月份正式开业，首期交付235套房源（项目总套数901套），提前于5月底全部租罄。作为北京市第一批集体土地租赁住房项目以及全国首个市场化入市的集体土地长租公寓项目，泊寓成寿寺社区入市引发了业内极大关注。为此，中国房地产报记者专访了中国豪宅研究院院长朱晓红、中指研究院中指调查事业部运营总监吴建钦、贝壳研究院高级分析师黄卉，围绕着泊寓成寿寺社区市场化入市对楼市的影响，以及该项目村企合作建设运营的启示等问题进行了一场深刻对话。在他们看来，泊寓成寿寺社区的入市对后续这类项目开发有着明显示范效应。对打破城乡二元结构、逐步建立城乡统一的土地市场带来积极地推动作用，极大程度地缓解了住房租赁供需矛盾，增加了租赁住房供给，提升了租赁品质。中国房地产报：北京南三环集体土地租赁项目泊寓成寿寺社区是北京市乃至全国首个开工及入住的集体土地租赁住房，这一项目入市的市场化价值是什么？吴建钦：

　　成寿寺集体用地租赁住房项目入市价值主要体现在两方面：一是对市场的价值，该项目入市可增加北京市租赁住房供给，能够在一定程度上缓解北京租赁住房供给不足问题。二是，这类土地是整块建设租赁住房，相关配套会比较齐全，是社区式租赁住房，可以说会引领新的租赁形式；且是专门用于租赁的长租项目 ，是国家构建多层次住房供给体系的重要方式，对整个房地产市场的稳定发展也是有好处的；三是对行业的价值，近年来这类土地入市比较多，尤其北京每年都是按计划足额供应，未来这类土地开发还会有很多，行业处于探索阶段，市场还需要一个标杆指引，该项目入市将对后续此类项目开发起到明显示范效应。

　　黄卉：2017年以来，全国18个集体土地租赁住房试点城市推出了超过150个试点项目地块，今年开始陆续建设完成入市。项目的入市对于房地产市场的影响主要有几方面：一是对于打破城乡二元结构、逐步建立城乡统一的土地市场带来推动性作用；二是逐步缓解住房租赁供需矛盾，增加租赁住房供给，提升租赁品质；三是有效盘活农村闲置集体土地，利于增加集体经济组织收入，随着租赁住房多元化体系建设，集体土地上租赁住房将更多发挥保障性功能。中国房地产报：在泊寓成寿寺社区开发运营方面村集体以土地经营权与万科合作，万科负责所有建设成本投入，获得项目45年经营权；村集体获得固定租金+超额经营分红。这种模式给行业的启示是什么？房企参与集体土地租赁住房项目建设需要注意哪些问题？朱晓红：“开发商负责所有建设成本投入，获得项目经营权；村集体获得固定租金+超额经营分红”的模式到目前为止是北京仅有的，是一种大胆创新与重大突破，给农村集体土地使用、经营探出了一条新路子。对房企好处是在土地使用权取得上不用先花大钱，一次付出减少前期投入，缓解开发资金压力。但要注意的是，企业利润是略有降低的；对村集体而言从买地到以地入伙参与到开发经营中去，实现了从一次性获取收入到“固定租金+经营利润分红”的细水长流获取收入。这件事给市场的启迪有三：一是城乡土地二元化难题必将逐渐化解；二是土地买卖的单一形式必将被更丰富的形式所替代；三是住房租赁市场土地供给有了更多保证。当然，这还是第一次尝试，希望这种合作模式能走得稳走得更长远。吴建钦：这种模式有助于降低租赁企业资金成本与时间成本，这样建设的租赁住房项目租金与周边同等品质租赁住房相比是会较为合适的，这将在一定程度上起到稳定租赁市场价格的作用。同时，也将帮助村集体盘活存量土地，为村民带来更多收入。此类合作模式对企业和集体来说均有益处，并且与万科等大型企业合作将有助于提高专业化运营水平，但仍需谨慎关注后期关于运营管理、利润分红等的风险。黄卉：集体土地租赁住房项目的合作模式目前各地主要探索出四种运作模式：一是经济基础雄厚的村镇集体自行投资建设；二是村镇集体以土地使用权作价入股、联营方式与国有企业合作建设；三是村镇集体以项目经营权出租的方式与民营企业合作建设；四是集体土地入市试点地区，国企和民企直接购买村镇集体土地使用权建设。目前，绝大多数村集体普遍缺乏运营管理能力，对市场化机构参与运营有较大诉求，开发企业通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房能充分发挥各自优势，保障项目顺利入市运营。万科与村集体合作实质是充分发挥双方优势，开发企业具备良好的项目建设能力，村集体经济组织将拥有的集体土地作价入股，将优势资源联合。集体土地租赁住房项目一般高达几百套甚至几千套体量，属于大型租赁社区。虽然在政策鼓励下大量房地产开发企业获取了集体土地及自持性地块用以发展政策性租赁住房项目，但项目未来仍然面临高投入低收益以及没有大型租赁社区运营经验等实际问题。未来集体土地租赁住房项目的商业模式及持有运营方式还需要企业进行进一步探索和优化。中国房地产报：在北京等一线城市年轻人的租房压力非常大，可以说收入的一大部分都支付了房租。今后，随着成寿寺泊寓等集体土地租赁房入市会对年轻人的工作生活带来哪些改变？吴建钦：对年轻人工作生活带来的改变可以从集体土地租赁房特征来看，首先这类租赁住房是新建的且是专门为租赁而建，各种设置会更符合年轻人租住需求，年轻人租住环境会得到显著改善；另外，这类集体土地建设的租赁住房规模较大，是社区式租赁形态，相关配套会比较齐全，租客生活会比较便捷，这些都是传统租赁住房无法提供的。再有，这类租赁住房是开发企业和村集体经济组织合作共同开发的模式，开发企业前期投入成本低，租金也会有一定优惠，能够在一定程度上缓解年轻人租房压力。而且这类项目可长租、环境宜居、租住舒适、让年轻人真正租得有尊严，也可延缓甚至取代年轻人的购房计划，这又能进一步减轻年轻人的生活压力。黄卉：成寿寺等集体土地租赁住房项目入市一方面会逐渐缓解一线城市租赁住房供需矛盾，增加年轻毕业生可选择租赁房源；另一方面也会提升年轻人居住品质。集体土地租赁住房项目单个体量大，会形成年轻人聚集的大型租赁社区，在未来也将会成为一种新的居住形态，从产品和配套来看都将与过去租赁住房产生截然不同的体验，提供更丰富的租住管理服务。中国房地产报：在进一步加大租赁房建设力度方面您有哪些好的建议和想法？吴建钦：关于进一步加大租赁房建设力度方面首先在目前仍是国家大力倡导的，包括国务院举行新闻发布会上国家发改委布局了多项促进消费回升举措，其中就包含 “大力发展住房租赁市场”，这是保障人们居住需求使居民住得舒心的重要方式，未来住房租赁市场仍是国家重点支持发展的领域，这个大方向始终未变。跟随国家提出的发展方向，未来租赁住房的建设还应继续加强，但租赁住房类型可以更加多元化，比如加大蓝领公寓建设、加大养老公寓建设等等，近年来市场上的租赁住房还是以白领公寓居多，未来企业还是可以多挖掘市场需求，预防打造过多同质化产品，这一方面可减小竞争；另一方面也能真正打造出符合市场需求的租赁住房。黄卉：加大租赁住房建设力度一是拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道，促进集体土地优化配置和节约集约利用；二是建立相应制度规范，在集体土地租赁住房合作入市过程中建立制度和流程规范，使信息更加公开和透明；三是加大对集体土地租赁住房项目的融资支持，拓宽融资渠道，支持项目建设。