原标题：上海首轮集中供地“落槌”：房企理性出价 6幅地块零溢价成交 来源：中国经营网

　　本报记者 刘颂辉 上海报道

　　随着土地“两集中”政策不断推进，全国22城首轮集中供地已接近尾声。上海“起大早赶晚集”，赶在最后一城武汉之前上演了“土拍风云”大戏。

　　6月18日，上海市土地交易市场举行经营性国有建设用地使用权挂牌截止及现场竞价活动，共出让涉及27幅商品住宅以及含商品住宅地块，总出让面积178.11万平方米，起拍总价约700亿元。

　　当日上午，主要出让了青浦区、松江区、奉贤区和宝山区的城中村改造项目以及浦东新区的保障房项目地块；当日下午，9幅商品房住宅地块成为房企关注、争夺的重点，最终有6幅地块零溢价成交。其中，位于市中心的土地仅4幅，且仅有杨浦定海社区1幅为纯宅地，而近郊地块的占比超过50%。

（6月18日，上海迎来首批集中供地。刘颂辉/摄影）

　　《中国经营报》记者在土拍会现场采访了解到，出让地块大多只有2～3家竞拍企业，当日成功斩获土地的公司分别有杨浦城市建设集团、保利发展、大华集团、俊发集团、光明地产和豫园股份等。

　　一家成功竞得土地的民营房企投拓部门负责人孙先生告诉记者，由于土拍限价政策严格，此次集中供地并未对企业带来较大的资金压力。在“限价+一次性报价”的竞拍模式以及“房地联动”指导价新政影响下，房企投拓人员的工作相对好做，与营销部门在拍地战略上的分歧也大为减少了。“各幅地块有销售的指导价，营销部门没有给出任何数据方面的建议。”

　　场面“冷清”，举牌理性

　　据上海市土地交易事务中心在上海土地市场官网发布的公告，首批集中供地于6月18日开始，至6月25日结束。

　　在28幅计划出让的居住用地中，因其中1幅地暂停出让，最终实际出让27幅地块。其中，有15幅地块因有效申请人数未达标，采用挂牌方式出让，12幅地块则采用有竞价招标方式出让。

　　在挂牌出让的地块里，有9幅地块于6月18日下午2点出让，剩余6幅将于6月21日上午9点30分出让；而12幅采用竞价招标的地块将分别在6月22日至25日集中出让。

（上海市土地交易市场。刘颂辉/摄影）

　　6月18日下午，多家房企工作人员已早早来到上海土地交易市场的拍卖会大厅。在首先出让的杨浦区定海社区B3-1地块（大桥街道118街坊）争夺中，3位竞买人分别来自北京金隅集团、大华集团和杨浦区国资委控股的上海杨浦城市建设投资有限公司（以下简称“杨浦城投”）。

　　相关资料显示，该幅地块面积为8760平方米，规划地上建筑面积为2.19万平方米，商品住宅占比约83%，另有2600平方米的菜场需由公司100%自持。该地块总体上呈现出建筑面积较小、土地单价高和总价低的特点。

　　在之后不到20分钟的时间里，杨浦城投即以总价14.025亿元获得该幅住宅地块，楼面价6.4万元/平方米，溢价率9.21%。在竞拍成功后，该公司一位负责人表示“还是比较幸运的”，并没有太多企业争抢，几轮叫价后就触及到了地价“天花板”。

　　记者现场观察发现，由于大多数出让的地块竞买人都少于5家，有的地块则只有1家竞买人，上海集中供地首日场面较为“冷清”，并未出现争夺激烈的场景。

　　位于市中心大木桥路地铁站附近的徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh128E-03地块，被豫园股份旗下的上海复地领珺实业发展有限公司以51.705亿元摘得，溢价率0.21%。

　　该地块面积为3.9万平方米，规划地上建筑面积为12万平方米，商品住宅约28%，60%办公部分自持。在引入行业方面的具体要求是，在产业形态上，应与周围现有重点资源布局相衔接，可考虑引入以生物医药科技创新孵化、生物创新药的研发和产业化为主的生命健康产业龙头企业。

　　而位于静安区大宁板块的灵石社区N070403单元095a-02、095b-01地块，被保利发展旗下的太仓锦雍置业有限公司获得，土地性质为商住办地块，成交楼面地价5.17万元/平方米，宗地面积为71019平方米，成交总价为105.13亿元。规划商品住宅约66%，办公和商业部分需100%自持。对竞买人的要求是，需引入央企金控总部和央企区域总部，在地块竣工验收后每年产税标准不低于8000元/平方米。

　　6月18日下午4时许，一位参与静安区灵石社区地块竞拍的国企负责人从上海土地交易市场大厅走出来。他向记者介绍，公司此次未能成功拿地，现场参与竞拍的国企和民营企业的数量差不多，由于限定了最高报价溢价率不超过10%，所以企业对地块的未来预期都有自己的把握，没有太多加价的行为。

　　在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，静安灵石社区地块属于工业用地盘活后的土地，由于总价高且位置好而颇受关注。该地块被保利发展摘得，基本上算是符合预期，尤其是从拿地实力和拿地优势来看也是如此。

　　“参与竞拍该地块的房企不多，和总价较高也有关系。实际上，动辄近百亿元的拿地成本，对于一般房企来说肯定会有压力。尤其是在‘三道红线’政策约束下，房企更需要从债务安全的角度去衡量，所以参与竞拍的企业比较少。”严跃进表示。

　　引入房价地价联动机制

　　前述民营房企投拓部门负责人孙先生向记者表示，拍地现场的气氛不算热烈，因为此前就设置了土地竞拍价格“天花板”，房企在土地正式出让之前就能预估地价和未来的售价，企业也会提前准备适当的土地出让金，根据自身需求合理拿地。

　　“在这种情况下，不会出现原先那种为了抢地而随意叫高价的情况。”孙先生表示，政策对于企业来说是友好的，实际上也是为了保护企业。

　　不过，在孙先生看来，目前还有10余幅地块未出让，有的地块竞买人超过了7家，后面的拍地场面或许会比较热闹。

　　同策研究院研究总监宋红卫则表示，上海首批集中供地现场情况基本符合“稳地价、稳房价、稳预期”的国家房地产调控基调。

　　在宋红卫看来，从稳地价角度来说，上海调整了土拍制度，分别设置了起始价、中止价及最高报价，27幅地块的最高报价与起始价的比例基本在110%左右，也就是说溢价率整体在10%左右，超过中止价后也不一定是最高报价者摘得地块，而是接近平均值水平者摘得，这就基本“锁死”了土地的整体价格水平。

　　宋红卫直言，本次土拍引入了房价地价联动机制，在拍地前就已明确项目的预售参考价格，因此未来的房价基本已被“锁死”。

　　据上海土地交易市场披露的数据，在9场经营性国有建设用地使用权挂牌截止及现场竞价活动中，各幅地块的出让溢价率分别为9.21%、0%、8.39%、0%、0%、0%、0%、0.21%、0%，平均溢价率低至1.98%。

　　严跃进表示，上海出台的新拍地规则体现了落实“举牌竞价+一次书面报价”制度的要求。对于房企来说，过高报价将面临各类问题和压力，因为最终是以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。这样做，就使得房企的报价更为理性，或者说盲目报高价的意义被削弱了。从各地块的竞价情况来看，房企也更为理性，这对于减少房企盲目加价或不理性拿地的行为，起到了积极作用。

　　“上海土拍制度的改革将有利于‘十四五’规划的顺利实现。”宋红卫认为，“十四五”规划中明确提出要促进房地产业、金融业与实体产业的协同发展。本次地货比基本控制在60%以下，给予了房企一定的利润空间，但同时也对房企提出了一定的要求，比如引入生物医药、生命健康产业、互联网服务与零售等科技企业、世界顶级科学家冠名的实验室等，真正实现了“以房兴产、以产促城、产城融合”的目标。

　　（胡安墉对本文亦有贡献）

　　（编辑：张家振 校对：颜京宁）