作者|股伯通，微信公众号：富凯财经（ID：fukaicaijing）

　　1987年4月30日，邓小平在会见西班牙时任副首相格拉时，首次提出深刻改变中国命运的三步走战略，第一步实现国民生产总值比1980年翻一番，在1980年代末基本实现，第二步到20世纪末实现国民生产总值比1980年翻两番，在1995年提前完成，第三步到21世纪中叶基本实现现代化，人均国民生产总值达到中等发达国家水平。

　　30年后，站在新的历史起点上，十九大报告提出，在全面建成小康社会的基础上，第三步调整为两步走，从2020年到2035年基本实现社会主义现代化，从2035年到本世纪中叶建成社会主义现代化强国。

　　23年前，许家印从广州起步创业，给自己定下三年站稳脚跟的目标，随着首个项目金碧花园两小时售罄，他的目光已瞄向全国。2006年，恒大完成180个城市的拓展，年销售额超3000亿，跻身中国房企20强，发展战略顺势调整为“规模+品牌”。

　　毫无疑问，恒大第二个10年取得了巨大成功，2016年荣获行业销售冠军，土地储备总量2.29亿平米居行业首位，形成房地产、金融、旅游、健康四大产业布局。

　　如今，许家印也站在了新的历史起点上，这一次他会如何抉择？

　　大环境挑战

　　2019年，全国合计出台的房地产调控政策次数多达620次，刷新历史记录，大部分房地产企业的日子不好过。据人民法院公告网的公告显示，2019年宣告破产的房地产相关企业数量多达525家，且进入2019年下半年之后，破产房企数量迅速增加，12月份创下全年最高点。

　　从万科的数据来看，2017年销售额首次突破5000亿元大关的同时，销售额增长率也达到峰值45.3%，到2019年已跌至个位数，仅比2018年增长3.9%，低于全国商品房销售额增幅（6.5%）。

　　恒大2019年业绩数据显示，实现合约销售额6011亿元，同比增长9%；核心利润408.2亿元，同比下降48%；资产负债率77.9%，同比增加4.2个百分点；净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点；现金余额2287.7亿元，同比增长12%。

　　伦敦政治经济学院经济学终身教授金刻羽撰文指出，接下来全世界的日子可能都不好过。“在中国，企业正在恢复生机，许多业务已经完全恢复，但西方经济不会如此。按照他们的策略，经济恢复少则需要6个月，甚至更久。如果出现二波感染的爆发，则可能需要18个月，或者直到治疗方法和疫苗的出现才能恢复正常。如果世界主要经济体出现12-18个月的经济停滞，我们将面临的是比大萧条更严重的挑战。”

　　观点指数研究院的数据也显示，今年1-2月TOP 100房企总销售金额为9007.2亿元，同比下降25.6%，合约销售额超过百亿的房企仅有22家，较去年同期的32家减少了10家。

　　初试结硕果

　　与全国的房企相比，恒大的动作出乎意料，结果更加出乎意料。

　　2月13日，恒大宣布全国所有项目实施线上购房，定金只需5000元，客户足不出户就能体验到网上VR看房、推荐、认购的一站式服务，更能享有购房保障、无理由退房、多重购房优惠等多项权益。

　　2月16日上午9点，恒大通过网络视频举行了“全面实施网上销售”新闻发布会，披露网上销售的业绩情况。“网上购房”仅3天，客户认购房屋47540套，总价值约580亿，认购最多的一个楼盘达到870套。恒大当时预测，未来几天网上认购可能累计突破10万套。假如网上认购转化70%，销售成交将达7万套，实现销售金额600亿，假如当中有一半是推荐购买的，届时将发放佣金3亿和奖励3.5亿给网上认购的买家。

　　在“网上购房”活动的带动下，恒大实现一季度业绩“开门红”：销售额1465亿，同比大增23%；销售回款1133亿，同比大增55%，行业排名第一，刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录。

　　机会从来都是留给有准备的人。早在2014年，恒大就上线了恒房通，把中国带入了全民经纪人营销时代，依托互联网的渠道，建立了一个跨区域的立体式营销网。过去6年间，中国互联网用户已经达到9亿，恒房通也实现了VR看房、网上选房、网上购房等一站式服务，成为兼职销售员最多、成交量最大的房地产销售平台。

　　三年新战略

　　尽管各项核心经营指标仍保持行业领先，但恒大负债率仍处于行业偏高水平。步入新的一年，宏观经济面临挑战，为实现更加持续稳健的发展，许家印决定全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略。

　　许家印表示，今年要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿；“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右；而“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。

　　放眼房地产行业，降负债不是单个企业的战略选择，而是整个行业的集体诉求。2019年，国内商品房销售额15.97万亿，增速比上年回落5.7个百分点。分析认为，“房住不炒”这一政策基调不会发生根本性改变，未来较长一段时间内全国商品房市场容量将维持现有水平。

　　在此背景下，房企通过高杠杆实现扩张的道路已很难走通，唯有高质量增长，才是决胜之关键。

　　年报显示，恒大拥有2.93亿平米土地储备，对于家底殷实的恒大而言，只需充分利用充足的土地储备，在大幅增加现金回款的同时减少买地支出，就可大幅降低债务总额，这是其他房企无法比拟的巨大优势。

　　“18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”许家印说。

　　十九大报告提出，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，这是适应经济发展新常态的主动选择，是贯彻新发展理念的根本体现，是适应社会主要矛盾变化的必然要求。

　　这一切，对于当下的恒大而言，又何尝不是呢？

　　免责声明