说到当下最红的饮品，说一句“奶茶”，恐怕没有什么人会出来反对吧。阿信每次路过三里屯的喜茶店，都能看见排的长长的队伍。即使手机下单，也会被喜茶的小程序通知：当前订单过多，不支持外卖；来店取餐需等候60分钟。
就算是那些二线品牌的奶茶店，比如一点点、coco、兰芳园等也依然销售火爆。大量的消费群体、不大的店面、简单的制作，让多少人将“奶茶”这一产品当作是创业开店，走上发家致富之路的第一选择。可是，人们总是只看见成功，看不见失败。在激烈的奶茶竞争中，胜利者寥寥，倒下的却茫茫一片。
赔了50万的奶茶店老板
有一位奶茶店的老板在抖音上分享他开奶茶店的经历：信心满满地出发，赔了50万铩羽而归。
暂且叫这位一直在奶茶行业拼搏创业的老板为小帅吧。小帅在决定加盟品牌A之前，已经对奶茶行业有所了解了。2018年，某一台湾奶茶品牌A被引进到大陆地区，小帅得到消息后前往上海进行考察。在考察中，小帅觉得这一品牌的直营店生意确实不错，心里很是满意。加上自己的行程紧张，心态有些急躁，小帅在考察的当天下午就确定加盟，加盟费18.8万。然后就是选址和培训。小帅发现，加盟商在门店选址方面不怎么擅长，加上之后的招聘与培训以及店面装修不顺利，小帅里里外外又投入进去不少钱。可不管怎么说，这个店终究是在一个人流密集的地方开起来了。第一天销售额500元。后来小帅慢慢明白了一个道理：人流量大并不等于客流量大。接下来的日子也并没有好转，日销售额也基本维持在1300元左右。而当时房租每个月要2万元，还有员工的工资与高额的材料费，这些都让小帅觉得这个店难以为继。通过活动促销和不断学习，小帅的奶茶店开始慢慢有了起色。可就在这时，在步行街的对面又新开了一家一点点奶茶店。瞬间将原来的客流分走了大半！
为了及时止损，开店仅3个月，小帅做了个决定：搬店！后来，小帅在自己的总结反思视频中提到：门店位置选择的不好，忽视了身边的竞争对手，这些问题都加速了他这家奶茶店的衰亡。相信很多开店的朋友都有关于店铺选址的问题。开店选址就像买彩票？人流量大的地方一定好吗？房租成本高和人流量高该如何选择？
选址&商圈
《重构：门店新零售创业工作法》中提到选址就像和一个人结婚一样, 对项目的影响是固定且持久的。
选址拓展是零售行业中一项专业性很强的工作，一个店址的选定会形成一笔大的沉没成本, 而店址决策就是风险判断。
通常我们在考虑店铺选址的时候，第一个想到的问题就是人流量。这是一种典型的“大树底下好乘凉”的逻辑。认识一个商圈不只是要从客流量大小来判断，还要考虑消费水平、地理位置以及体量大小三个维度。
一个新的购物中心开业, 人气爆棚, 并不能代表这个购物中心真实的聚客能力, 开业的人气是通过开业的促销活动及新鲜度聚集起来的, 需要观察其在半年到一年时间内的客流是否呈现稳定上升的趋势。判断一个新的商圈是否具有发展潜力, 只需要看其招商的目标商店数量是在增加还是减少即可。消费水平的高低是商圈评定的另外一个维度, 消费水平对应的数据指标是平均客单价。顾客自身也是分群的, 不同的经济收入、教育程度、文化背景、购物习惯等会影响消费者去他们各自认可的商圈。
步行街是年轻白领、大学生和游客的最爱, 人流量大, 业态丰富, 消费水平适中; 高净值人群可能就不太愿意去步行街这种商圈, 拥挤、 嘈杂、停车难都是阻碍他们过去的原因。地理位置优越的商圈有着得天独厚的商业优势, 是选址的优先考虑对象; 地理位置相对较弱的商圈, 要评估商圈的特色定位是否独特, 若综合优势不突出, 则要差异性显著; 地理位置不好的商圈, 要有发展和租金优势, 能形成价值洼地, 才会具备选址吸引力。
7个选址的评判标准
在寻找意向店址最终做决定前, 往往都会有好几个候选店址, 需要对各个候选店址的优缺点再做一次系统评判和对比：潜在客源基数是一个零售项目选定店址后能够辐射或者覆盖到的主要客户范围。潜在客源基数越大, 说明店址和项目匹配的商业价值越高。竞争对手数量选址在达到运营的基础条件且竞争对手空白或者薄弱的区域, 符合 “做得早是一门好生意” 的商业逻辑。新创品牌要避开竞争, 选择弱竞争区域, 如果是强势品牌, 则可以选择直面竞争, 收割市场。
可到达与可停留性可到达与可停留性, 是指到达店址的交通便捷度和停车方便性。公共交通配套齐全的店址具有选址优势, 尤其是拥有地铁的城市,地铁口附近的店址更有竞争力。邻近租户的互补性互补性不是选址决策的必要条件, 但在同等条件下, 一群相似且有互补性的零售店聚集, 相比相同零售活动的孤立商店会产生更大的吸引力。
可视度与方位店面招牌的面积越大越好、 越宽越好, 应该尽量避免狭窄的店面门头, 不然会给消费者很局促的感觉, 无法提升品牌质感。如果招牌与橱窗的可视度好, 又是处于人流、 车流量大的主干道两侧, 甚至是位于十字路口红绿灯的两侧, 人员有停留, 品牌展示的效果会更佳。方位是候选店址在小区域内的相对位置,拐角位置、边端位置在店址中是理想位置, 它们位于两条街道的交叉处, 是客流和车流的汇集点, 拥有更多的潜在客流, 同时店面招牌及橱窗的展示面也会加大。
面积与户型面积与租金及装修投入密切相关, 合理面积是最理想的状态。户型结构主要影响店址的面积利用效率。狭长形的店址、不规则户型的店址, 或者店址中有电梯井、大的梁柱或者承重墙, 对店面布局和顾客进店后的动线都会产生不利影响, 应避免。现在和未来选址商业成熟期的店址, 拥有更高的商业确定性, 但同时也要接受成熟店址的较高租金水平。对于商业发展早期的店址, 尤其是那些刚刚开始招商的新店址, 如果有对长远市场的预判, 则能够享有商圈及店址发展期的租金红利，提升经营稳定性和持久性。预判非成熟店址的商业发展前景, 要结合城市及商圈发展的区域, 尤其是在国内大部分城市推动的新城扩展方案中, 那些由万达、 中粮、 华润、 凯德等知名大企业运营的商业体, 成功概率会相对高一些；体量大的住宅楼盘、 高端住宅楼盘的社区商业, 成功概率也会相对较高。还需要评估商业成熟期的时间长度, 无论是专营商业体还是社区型商业体, 正常的商业成熟期是两年, 最艰难的时间是第一年, 要测算发展期的投入产出值, 还要设置亏损盈利的临界线和时间点, 同时竭力争取发展期的免租时间和租金优惠力度。
开店是从来都没有一拍脑门那么简单，单是从选址这一项就可见一斑。目前我们正处在抗疫有所成就的阶段，越来越多的门店重新开张，也有一些门店就此退出竞争。如果选择开店，请一定仔细研究，谨慎决定。为什么有的店面可以持续经营，越做越好？而有的却几个月就尴尬关门？新零售门店创业的系统方法论一套从”想到“到”落地策略“的体系
