重磅发布 | 2022中国房地产行业发展白皮书|房企|债务|融资

　　摘要：如何实现可持续的稳健发展，是企业需要明确的首要问题。

　　观点指数后疫情时代，经济变化和行业调控仍在进行中。当下，房地产高杠杆的发展模式弊端、高负债及各类财务资金问题成为伫立在企业面前的大山，并给企业发展带来诸多不利影响。如何实现可持续的稳健发展，是企业需要明确的首要问题。住宅业务之外，多元化赛道的物业、物流、产业等也迎来新的发展机遇，如何实现自身突破值得思考。

　　为此，观点指数研究院在长期跟踪企业动态、市场发展、行业经济的基础上，采用企业访谈、数据收集、调研等手法，结合专业的数据分析和深度的研究，全方位多维度地剖析当前行业各业态各领域的发展现状，并且对标杆企业项目、产品模式进行综合探析，在2022博鳌房地产论坛现场隆重发布《观点指数·2022中国房地产行业发展白皮书》（影响力指数·2022年度地产风尚企业表现报告），与各方企业共谋划，同成长。

　　销售回顾：触底与回暖

　　环比增加50.4%，前100房企6月销售复苏

　　从整体销售情况来看，1-6月前100房企销售业绩较去年同期有较大幅度下滑，权益销售金额突破1000亿的房企共4家，比去年减少8家；突破600亿的房企共9家，比去年减少14家，100亿以下的企业有36家，比去年增加35家。

　　6月房地产市场迎来半年业绩冲刺期，房企积极推出新盘，配合多样化营销策略；同时，北京、上海等地疫情缓和，房地产市场复苏，助推销售回暖。

数据来源：观点指数整理

　　房企到位资金承压，下半年迎来偿债高峰期

　　2022年上半年，受融资通道收缩和销售行情下行影响，房地产企业资金承压。

　　国家统计局数据显示，1-6月房地产开发企业到位资金76847亿元，同比减少25.3%，降幅较1-5月的降幅收窄0.5pcts。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

　　债务方面，今年下半年，房地产企业共有264支境内信用债到期，存量金额为1961亿元；此外还有90支美元债到期，存量金额为1589亿元。

　　整体上看，2022下半年是房地产企业偿债高峰期，当前融资通道收缩以及销售回暖的不确定性给房企带来较大的偿债压力。

数据来源：Wind、观点指数整理

　　土地市场观察：边际缓和

　　前50房企单月扩储涨88.4%，滨江新增土储近百万平米

　　从单月拿地数据来看，6月前50房企拿地体量环比涨幅较大，同比跌幅收窄，新增土地建筑面积为1083万平方米，环比上升88.4%，同比减少86.9%，较上月收窄3.4个百分点。

　　六月末进行的杭州第二批集中供地，滨江集团拿地积极，斩获12宗地块，涉及拿地权益金额约215.6亿元，单月新增土地规划建面98万平方米。

数据来源：观点指数整理

　　宅地成交量价环升，平均溢价涨1.7个百分点

　　成交方面，6月疫情缓和，助力一二线城市加快土拍进度，土地成交体量环比上升，一二三线城市单月土地成交建面创年内新高。

　　住宅用地方面，一二三线城市成交住宅用地674宗，成交土地规划建筑面积5276万平方米，环比增加46.1%，同比减少56.2%；成交总价2996亿元，环比增加49.9%，同比减少47.8%；成交楼面均价5678元/平方米，环比增长2.6%，同比增长19.2%。平均溢价率为4.13%，较上月上涨1.7个百分点。

数据来源：Wind、观点指数整理

　　地产金融：偿债中流

　　境内市场“缺口”难平，融资成本小幅回落

　　过去6 个月，房地产开发境内债券融资共计发行268 笔，较去年同期减少102 笔；发行规模合计约2530亿元，同比减少41.35%。

　　2022年下半年，房企境内债务到期规模约2328亿元，约占下半年行业整体债务到期量的57%。年初至今，整体融资环境处于快速“冷却”的状态，房企的融资需求和能力同时下降。

　　2022年上半年，房企发行信用债的平均利率为3.58%，较去年同期下降约0.6个百分点。行业融资成本下降的部分原因是原本可以发行低利率票据的央企、国企并未受到较大影响，但是部分民营企业由于信用风险影响，甚至丧失了发行高利率票据的机会，融资前景依旧不容乐观。

数据来源：企业公告、观点指数整理

　　美元债市场“腰斩”，下半年集中偿债期将至

　　2022年是房企美元债务偿还高峰期，规模比去年更高，加之经济面临下行压力，购房者买房意愿减弱，房地产企业正经历严峻考验。伴随着6月份和7月份债务偿还高峰，下半年预计展期或利息违约的现象将集中出现。

　　发行端，1-6 月发行总额约167.8亿美元，达到近5年来最低值，同比下降约78%。据观点指数不完全统计，2022 年6-7 月份，有73 只境外地产债券面临到期与付息。随着美元债到期高峰临近，展期以时间换空间，成为部分房企的唯一“下策”。

　　房企寻求债务展期，本质是以时间换空间。但是二次展期出现，说明企业偿付能力并未恢复，整体资金面还在走下坡路。此前房企铺排展期方案，大多将兑付比例较大部分放在2022年下半年。

数据来源：Wind、观点指数整理

　　注：海外债以历史汇率计算

　　筹资“缺口”刺激信用工具产生，展期事件将在下半年延续

　　5 月出台了一项利好于民企公开市场融资的政策，有关部门选定示范房企，增设信用保护工具，改善当前民营企业融资受阻的局面。

　　观点指数监测的样本企业2022年1-5月境内融资额只达到1280亿元，同比减少36%，并未出现明显的“回暖”迹象。

　　现阶段无违约民企的融资渠道是畅通的，但市场投资者信心缺失，认购意愿不强，导致这类房企无法顺利融资。

　　“展期”之后的持续发展应成为市场的焦点。现阶段，各个房企“销售资金”的回款能力急剧下降，回笼资金主要依靠新债券与项目出售。但对于部分出险企业而言，其资金来源将成为较大障碍。

数据来源：企业公告、观点指数整理

　　“保内舍外”，或将丧失海外市场

　　当前部分出险房企存在境外债务大于境内债务，这些企业也普遍采用“舍外保内”等策略。

　　这是整个行业的“避险倾向”，原因之一是境外债如果执意起诉或者申请清盘，清偿率是低于境内水平的。另一重原因则是，房企营业区域、土储及核心资产（投资物业与商业楼宇）以及最“棘手”的被抵押、合作项目基本都集中在境内。如若不能妥善解决，房企将会依次面临赔偿合作违约金、庞大的抵押规模以及资产被查封、冻结等后果。

　　在融资缺口环境下，“保内不保外”或将成为常态，后果将致使整个行业失去海外市场的议价权。

　　地产基金：风口与重组

　　样本基金规模萎缩明显，资金杠杆效应不尽相同

　　从私募基金管理人、管理基金数量及金额来看，截至2022年6月末，存续私募基金管理人24330家，较上月减少188家，环比下降0.77%；管理基金数量133797只，较上月增加1061只，环比增长0.8%；管理基金规模19.97万亿元，较上月增加41.61亿元，环比增长0.02%。

　　此外，样本房地产基金中规模参差不齐，资金杠杆效应各不相同。房地产基金合计总注册资本为8079.76亿元，总投资额为2347.05亿元，总资金杠杆倍数为3.44，相当于1元投入撬动3.44元的总投入。

　　私募股权聚焦非住投资机会

　　在传统住宅利润空间下滑情况下，大部分地产股权投资机构将目光或转向了利润空间更大的城更项目，或转向与地产相关的高速增长的新经济项目，如物流地产和数据中心；同时也关注受信用风险波及的优质项目。

　　地产信托陆续暴雷，需树立高度审慎风控意识

　　据观点指数不完全统计，截至6月14日，2022年对地产项目进行股权投资的信托计划拟发行规模为84.24亿，同比下降82%（2021年同期为458.08亿元）；2021年，房地产信托全年违约规模达917.11亿元，占总违约规模61.34%，房地产企业成为违约的重灾区。

　　信托公司在房地产领域的资产规模占比较高，很难从房企的违约潮，及售楼景气下滑中独善其身。若没有高度审慎的风控意识，信托的违约潮可能将陆续。

　　大宗交易活跃，地产基金积极参与房企风险化解

　　商办方面大宗交易上主要涉及上海展想中心大厦、北京苏宁生活广场、北京钻石大厦以及北大方正资产包。

　　资产的类型囊括了商办、购物中心、住宅等，特别是北大资产包，类型较为多元。而3个卖家，就有2个债务出现了问题。所以，对于买家来讲，收购这类资产，能减少溢价甚至折价购买。这也意味着，房地产基金也积极参与到化解房地产行业风险的队伍中来。

　　物流资产是各大房地产基金眼中的香饽饽，特别是位于长三角的物流仓储资产，因长三角发展迅猛，GDP总量居全国前列，航运网、铁路网和公路网密集，高科技重工业发达且集群程度较高，加上消费占比也较高，所以成为各大房地产基金的战略要地。

　　ESG 发展：潜力标尺

　　ESG渐受重视，建筑与内部治理成聚焦点

数据来源：企业公告、观点指数整理

　　注：样本池为观点指数重点跟进的61家重点房企；标题中“ESG报告”指房企公开发行的“环境、社会及管治报告”、“企业社会责任报告”、“可持续发展报告”的统称。

　　房地产行业可持续发展报告可以追溯到2010 年，随后有愈来愈多房企加入发布行列。

　　数据呈现的结果来看，房企对于ESG 理念的重视程度逐渐上升，样本企业中2020 年发行ESG 报告的占比超过70%。

　　ESG报告内容聚焦方面，观点指数发现房地产行业ESG评估绝大部分聚焦于建筑与内部治理。这是因为房开业务占比较高的龙头企业，开发链条长，涉及上下游产业较多，建设周期长，资源消耗量大，是参与“碳减排”的重要行业之一

　　“绿色金融”提供融资新渠道，融资成本优势存疑

数据来源：企业公告、观点指数整理

　　注：债券1-5系上市样本企业最近发行的5 笔非绿色债券

　　ESG 主题下的“绿色债券”，无疑为行业融资困境另辟蹊径。

　　从经济效益上考虑，绿色债券确实优化了企业的名义融资成本，发行利率也比普通债券更低，样本数据呈现的结果显示，绿色债券与传统债券平均收益率差距超过1.5%。

　　观点指数认为，绿色债券实际融资“价格”并不像表面呈现的那样“实惠”。尽管平均发行利率与普通债券相比略低15BP，但若加上发行过程中的审查、评估认证等费用，绿色债券发行利率并没有明显优势。

　　管理绩效（G）：研发投入分化，商业地产重视程度高

数据来源：企业公告、观点指数整理

　　房企针对技术研发的投入呈现出较为明显的分化趋势，样本池的研发均值约为6.58亿元，占营收比例约为0.04%-0.70%，区间跨度较大。

　　住宅/商业用户满意率与投诉解决比率是ESG投资分析中不可忽视的两个因素，其中，满意度指标与续租率关联密切，进而影响未来对于物业与商业地产营业收入与经营性现金流的评估。从目前数据来看，虽然住宅与商业领域存在本质差异，诸如磨合期长短、前端销售签约等方面的不同，但是商业楼宇项目的数据表现明显更为突出，也得到了更多重视。

　　环境（E）：“双碳”成另类财务“晴雨表”

　　通过房企环境绩效分析，不仅可以了解企业生产经营活动对于环境的影响，还可以通过投入力度、绿色建筑规模、能源消耗量等，预估企业未来的增长空间与机遇。

　　总体来看，已披露的数据显示企业间并未形成“代差”。整个行业的“碳排放量/ 营业收入”基本维持在相似水平，样本池中相同指标极大值与极小值之比约为1.7。

数据来源：企业公告、观点指数整理

　　社会（S）：新增员工关乎未来成长力

数据来源：企业公告、观点指数整理

　　样本池数据显示，行业目前员工总数规模与企业业务规模具有较强的相关性。此外，2021 年的新增员工数并没有出现较大程度的分化。

　　员工作为企业的核心成员，不仅在日常生产运营环节中扮演着举足轻重的角色，更是企业文化、价值与利益的创造者与分享者。培养多样化的人才输送管道，对于每个行业和每家公司而言都至关重要。

　　在资本市场的驱动下，未来几年更多、更优质的ESG 数据需求将继续增长。前文中的“环境”数据成为碳市场与金融市场的焦点，也证明了无形商品是可以被标准化、定价和交易的。因此，“社会”信息同样需要相对标准的口径以及评估方法。

　　现阶段仍存不足，“投入与收益”主题不变

　　尽管上市房企越来越重视ESG 报告的披露，但从现阶段披露程度与体系来看，仍存在较多值得改进的地方。

　　其一，整体分化较为严重，“金字塔”型分布不利于长期发展。基于Wind ESG 2021年四季度评级结果，房地产行业处于B级及以下的公司占比最高，约占总体的22%。

　　其二，如何衡量投入与收益是无法忽略的话题，但是部分企业并未对投资明细与成本明细进行阐述。

　　其三，ESG披露中存在“偏科”现象。ESG综合考量的是环境、社会和治理三大板块，是衡量企业发展质量和潜力的关键指标之一，但是可以看到“环境”披露质量明显强于其余两者。

　　数字化发展：任重而道远

　　研发投入两极分化，先行者未形成代差成果

　　无论是国资企业或是民营企业，对于数字化发展都有一定程度的重视，不过投入规模超过亿元的主体仍然较少。要关注的是，对于较早开展数字化的企业，研发投入规模已与其他企业拉开一定差距，不过目前在客户直观的消费体验上并未有明显落差，更多还是在于技术储备和积累。

　　加码数字化发展的两大模式

　　观点指数通过集合多家房企截止目前对于数字化发展所做的摸索和实践，总结得出目前数字化建设可以大致划分为2 种模式：

　　模式一：纵横发展，跨赛道竞争

　　近年来盈利水平下滑严重，以观点指数监测的72家样本企业来看，房企毛利率中位数下行明显，由2011年最高时期的40%下滑至2020年的30%。因此，房企必须寻找“市场增长率”和“相对市场份额”各不相同的产品组合，以相对稳健的地产“现金牛业务”拉动具有高增长潜力的“明星业务”。

　　以碧桂园为例，旗下专门从事机器人研发生产的博智林公司，以应用建筑机器人、新型装配式建筑、BIM技术为核心的智能建造体系取得了阶段性成果。

　　产业链延伸

　　除此之外，部分房企从国家“十四五”规划出发，为保持自身产品竞争优势、提高品牌影响力，对上下游产业链进行布局。

数据来源：观点指数调研整理

　　近期三家递交招股书的企业万物云、龙湖智创、万达商管，以及万科的万翼科技、绿地集团的绿地数科、美的的睿住智能等，均为房企聚焦在产业链下游进行空间智慧服务等纵向探索的尝试

　　模式看点

　　回溯海内外大型集团的发展，多元化战略布局是必经之路，数字化技术出现恰逢其时，可以配合企业对各业务进行精细化管理。

　　企业自身孵化科技子公司的优势在于产品适配性更好，结合过往的业务经验更容易推出差异化的产品。不过，缺点也很明显，首先便是资金成本过高。其次，周期过长容易丧失信心和目标。同时，缺乏科技公司的基因，会让其更依赖于母公司资源，因而在对外输出业务线时缺乏竞争力。

　　模式二：与科技服务商达成战略合作

　　部分企业或是认识到自身能力边界与迭代改进的局限性，或是考虑到性价比、企业发展重心等问题，在多方面与科技公司开展更深层次的合作。

　　尤其是对于涉及商业项目、园区管理以及物业服务的企业，工作重心更多在于多纬度的服务以及大数据分析导向的精准服务。

数据来源：观点指数调研整理

　　模式看点

　　企业联手科技企业加快转型步伐，在降本增效的基础上寻找下一个发展制高点。

　　这一做法的优势在于，房企等传统大规模集团可以通过雄厚的资金直接导入成熟产品，见效快；集中市场互联网及科技创新公司人才，更高效和快速地打造硬科技产品和渠道。

　　数字化转型任重而道远

　　总的来说，目前房地产和相关行业企业进行数字化发展更多是从副业的角度出发，以资金孵化科技公司，创造新增长点，或辅助业务的发展进行研发或合作。

　　相对快消、零售等其他制造业的生产流程而言，所开发的产品如商品房户型，由于地域的属性差异，无法像其他行业一样在生产过程中进行线上化流程。

　　与之相反，物业及产业、物流等行业重服务和运营管理，数字化开发相对便捷且效果呈现相对直观。

　　产业运营：逆境铸魂

　　样本企业营收半数下滑，力保现金流成决策重点

　　营业收入表现上，2022年一季度有9家企业实现了营收正向增长。其中，浦东金桥增长523.36%，市北高新增长282.71%，外高桥增长82.80%，上海临港增长接近50%，实现高增长的几家均是上海园区企业。

　　观点指数认为，受到疫情影响，一季度产业运营企业的正常经营受困，租金、招商等收入承压。因此为避免整体业绩明显下滑，选择将此前留存的地产销售收入在本季进行集中结转。

　　不过，这种集中结转的方式可能导致本年度中后期业绩增长难以为继，需持续关注企业二三季度业绩情况。另外，企业更需留意自身的现金流健康状况，确保主营业务回款，拓宽融资渠道。

数据来源：企业公告，观点指数整理

　　万洋、联东、中南成拿地大户，工业用地出让渐趋严格

　　观点指数重点关注园区投资企业的拿地，万洋众创城、联东集团是上半年绝对的拿地大户，分别摘得23和10宗产业用地，土地面积合计分别为107.7万平方米和71.4万平方米，累计竞得总价分别为4.53亿元和6.54亿元。

　　今年各地频繁出台支撑工业用地供应的政策，致力于优化审批流程。提高办事效率的同时，确保工业用地用于符合区域整体发展的产业。未来一段时间内，相信会有更多地方陆续跟进，要求上可以预见会更加严格。

　　园区PPP退场，地产思维待变

　　今年上半年，作为产业新城代表和专注产业市镇规划、开发及运营服务的两家企业，一家转型轻资产服务商，一家宣布私有化。尽管两家企业多年经营所积累的产业资源以及优秀招商团队，依然会在未来及重组后发挥较大作用，但不能忽略的现实是，两大产业园区PPP模式的民营代表企业已经实质上退出一线舞台。

　　客观因素固然重要，自身的做法和思维更是关键。用地产的思维、传统的模式经营产业运营事业虽然在早期取得了一定成功，但是随着各行业提质增效，发展逻辑发生了重大变化，及时改变思路才能不被落下。

　　REITs政策频出，扩募和解禁期到来

　　年初，由于多部门与机构发声，支持各类基础设施项目积极参与试点发行，公募REITs市场出现了一段交投相当活跃的时期。政策方面，多项REITs 相关的支持政策在5 月末集中出台。

　　REITs扩募方面，5月31日证监会指导沪深交易所制定发布《新购入基础设施项目(试行)》，明确扩募的各项规定，意味着公募REITs扩募规则正式落地。

　　同时，首批上市的九只公募REITs在上半年迎来解禁潮，解禁前流通份额20.95亿份，本次解禁份额约21.73亿份，占全部战略配售受限份额的50%，占流通份额的105%。

　　物流资产投资运营：资本奔腾

　　华东率先回暖，政策利好企业平稳运行

　　单看仓储指数，上半年的物流景气在逐渐回暖。回暖过程中出现了较大的区域分化。2022年第一季度大部分地区的空置率较2021年第四季度有所上升，只有华东地区的空置率在下降，一定程度上也意味着2022年上半年华东地区的仓储业率先回暖。

　　国务院强调，加快1000 亿元交通物流专项再贷款政策落地，支持交通物流等企业融资，加大结构性货币政策工具对稳定供应链的支持。货币政策的精准放量，有利于物流企业及时获得经营生产所需的资金，保障物流企业的稳定运行。

　　资本争相入局，聚焦新经济投资

　　就在华东地区仓储业回暖之际，上半年有多只重要基金成立，主要投向以物流为代表的新经济领域，包括管理规模为50亿美元的普洛斯中国收益基金V，募资总额达28亿美元的“华平亚洲地产基金”。物流仓储业稳定持续的收益率，也大大吸引了险资的注意力。1 月，国寿资本携手物流企业乐歌集团发起设立总规模近30 亿元的股权投资基金。

　　资本的运作，为物流仓储行业带来了较大的资金增量，对物流仓储的开发建设、流通以及退出均增加了流动性。

　　智慧物流赛道热度不减，成熟资产仍是交易重心

　　据观点指数不完全统计，2022年上半年共有15起重要的智慧物流投资，单个项目投资金额基本在1亿元以上，总投资规模超过70亿元。物流仓储的开发建设需要的周期较长，风险高，所以成熟的物流资产交易仍是物流企业获取资产的重要方式。上半年主要的物流资产买家有ESR、京东集团、新创建集团和摩根士丹利房地产。

　　观察上述交易的物流资产，可以看到基本处于华东或长三角地区，这也是上半年仓储物流业率先回暖的地区。这些物流资产的买家，在行业转折的节点上大量收购资产，有助于获得较为丰厚的回报。

　　在港REITs 积极置入资产，内地推出扩募机制

　　上半年，在香港上市的REITs 进行了一些物流资产交易活动。如5 月12 日，领展宣布斥资9.47 亿元向东百集团收购位于嘉兴和常熟的3 个仓储物流园。顺丰房托购入顺丰丰泰所持有的长沙物业的全部股权。

　　虽然内地的REIT 并不像香港一样，可以发行新基金单位获取资金并购新的物流资产。不过今年有相关的扩募政策落地。可利用扩募机制募集资金进行新物流资产的收购，对私募物流基金而言，退出的机会增加了，对投资者来说，有利于分散资产组合风险，降低投资风险。

　　康养产业综合运营：窗口与机遇

　　泰康之家表现亮眼，中海锦年康养运营能力突出

　　上半年，作为险资发展康养产业的代表，泰康之家动作频频，泰康之家·沈园、苏园、湘园、鹭园均有试运营和正式开业的消息。2009年投资养老社区后，泰康之家截止目前已在26个城市布局连锁医养社区和康复医院，规划养老单元以及医疗床位超4.3万个和约2500张。

　　作为房企系康养代表的中海锦年康养，上半年继续深耕运营，锻造具有影响力的“新中式养老生活” 观点指数对逾20家康养产业综合运营机构进行监测以及分析，发现中海锦年康养在样本机构中表现突出：

　　一方面是运营效率高；医养结合程度高，也是中海锦年康养脱颖而出的要素之一。产品创新性及人性化服务方面，中海锦年康养在家装、灯光、设备方面引进更符合长者身体特征的产品，极大地满足了长者需求。

　　目前中海锦年康养已完成北京、深圳、天津、济南、青岛、无锡、南京等城市的布局，十四五期间将完成不低于18 个城市的投资布局。截止到2025 年，计划新建或运营100 多个养老项目。

　　家事与国事，政策加强养老民生保障

　　上半年，国家层面积极推动养老事业建设，将亿万家庭的“家事”上升为“国事”，多方向规划老龄化发展，出台多个政策保障民生。

来源：《“十四五”健康老龄化规划》，观点指数整理

　　结合各地相继发布的政策来看，总体而言分为以下几个突破点：医养结合、养老服务规范、农村养老均衡发展、强化居家社区养老、支持物业企业开展居家养老服务、提升老年健康服务能力、促进健康老龄化的科技和产业发展等。

　　企业深化原有运营，非机构养老仍有待提升

　　观点指数以行业内发展较为靠前的12家康养产业综合运营企业作为样本，重点关注上半年的发展情况。总结而言，上半年企业开业、开工动作较少，基本以已有养老格局继续深耕运营。而签约合作上，“政企合作”、“智慧化发展”、“医养结合”是关键词。

　　从观点指数监测的样本企业发展情况来看，基本以机构养老为主，居家和社区养老等业务虽有涉及，但是目前的发展仍处于较为初期阶段。主要体现在现有开业项目不多、布局区域较少且集中，较少企业能形成统一的品牌对外系统、全面化输出。

数据来源：安养帮，观点指数整理

　　对于养老机构而言，除了机构养老以外，还需要顺应政策对康养产业链条进行挖掘，提高业务链条的价值变现，以更好地实现营收平衡。

　　衍生业务助力盈利，“一刻钟”服务圈仍待突破

　　在上半年企业发展中, 我们可以看到一些养老机构凭借衍生业务发展，表现突出，实现了较为可观的营收和盈利。

　　其中标准化服务体系的建立、输出是居家和社区养老业务发展中较为看重的能力。未来以居家、社区养老“一刻钟”服务圈为重点，将是国内结合国情下的重点发展方向。

　　江苏、贵州、内蒙古等地方对于“一刻钟养老服务圈”的落实建设，意味着过往更多聚焦于自建自营机构养老“一亩三分田”业务的企业，需要将更多的精力放在成熟业务的锤炼和对外输出上，此外对于公建民营市场也需要给予更多的目光和尝试。

　　智慧养老生意经，重点关注人文关怀与生态圈

　　智慧养老的提出主要基于当前人均预期寿命逐渐增长的现实。国家卫健委的数据显示，我国的人均预期寿命预计2035年达到80岁。寿命的增加带来更多且复杂的健康问题，第七次人口普查数据显示，全国“不健康但能自理”以及“不健康、生活不能自理”的60岁及以上老年人有325.40万人，占比12%。

　　以上，都使得技术的智慧化辅助成为必须。

数据来源：国家卫健委，观点指数整理

数据来源：观点指数整理

　　观点指数调研结果显示，大部分企业受困于预算和盈利问题，并没有明确的智慧养老发展的规划。同时未能融合行业的智能化发展诉求，形成体系化的平台。观点指数认为，智慧养老的发展不是一家之力足以拉动，需要行业形成合力，构建智慧养老产业生态圈。同时，对于隐私和人性化等问题则需要找到合适的方案解决。

　　产业深耕，未来六大聚焦点

　　结合政策指引以及行业和企业的发展现况，观点指数认为未来行业的增量和焦点可以集中于：

　　一、人才培训和护理服务建设。

　　二、公建民营，政企合作蕴含更多的空间。

　　三、智慧养老，新概念蕴含新机会。

　　四、农村养老服务仍有较大发展，社会责任与增长机会并行。

　　五、居家、社区养老有待深化发展，与物业企业加强合作有助于抢占市场份额。

　　六、医养结合蕴含机遇。

　　文旅发展：识变从宜

　　旅企开局不利，部分黯然离场

数据来源：东方财富，观点指数整理

　　受困于多轮且散发的疫情影响，国内旅客出行受到影响，文旅企业长期陷入经营困局。从一季度数据来看，行业内30 家A 股上市企业中有23 家亏损，仅7 家盈利。

　　观点指数重点监测的企业（运营有物业空间及文旅物业资产的企业）中，仅有在港上市的复星旅文传出利润转正消息；宋城演艺、中青旅、曲江文旅等都录得不同程度的亏损。而历经了两年多暗淡时光，部分企业已是油尽灯枯，开始带帽成ST、破产重组等。

　　这些文旅企业的表现，给行业带来警醒。传统景区如何在疫情中自救，尚未有企业能给出参考答案。但无论是在顺境还是逆境中，提升项目核心盈利能力，紧跟时下趋势进行大胆创新，都是上策。

　　投资动作寥寥，地产抛售文旅

　　地产行业越来越多企业陷入债务违约危机，对于持有文旅项目的房企来说，文旅行业的不景气更是“雪上加霜”。因此积压资金大、回报周期长的文旅板块第一时间被摆上货架，以达到变卖资产“回血”的目的。

　　复星旅文扩张，海昌由重转轻

　　逆水行舟、不进则退。困局之下，部分稳健发展的文旅企业并未放弃业务的拓张，而是更加求新求变。复星旅文积极推进中国区业务，重点关注丽江及太仓复游城的项目进度。

　　主要以重资产项目为主的海昌海洋公园同样加快了由重转轻的步伐。同时，海昌海洋公园还致力于IP的打造与输出。

　　业务转型与IP的引入，均体现了各公司在疫情艰难时刻努力"自救"，但轻资产业务仍在发展初期，成效如何还需经历市场检验。

　　跨省游渐放宽，寻找恢复契机

数据来源：宋城演艺公告，观点指数整理

　　文旅部下发精准实施“熔断”政策，调整了跨省旅游实施“熔断”机制的范围，随后山东、浙江、河南、甘肃、福建、广西、江西、云南相继宣布恢复跨省旅游，重新放开“机+酒”业务，并开放跨省游。基于此，相较暗淡的“五一”假期，端午小长假有了回暖迹象。

　　对于全行业来说，最近一个旅游复苏节点应着重关注暑期出行，特别是中高考考生的出行消费潜力将得到进一步释放。至于行业是否能真正实现复苏反弹，则更需要看国庆期间的出行情况。

　　办公空间服务：多元未来

　　规模之外，需注重精细化运营

　　今年以来，受疫情防控影响以及行业尚未找到成功的商业模式，企业发展相比以前显得更为审慎。规模增长并未带来营收和盈利的增长，持续投入的运营成本和未达预期的业绩增长成为规模类企业面临的困境。

　　疫情影响下，办公空间服务企业如何维持现有项目入驻率，可观的工位费水平等，显得尤为重要。在尚未找到成功发展模式、实现盈利的前提下，企业需更加注重单个项目的运营效率提升。

数据来源：观点指数整理

　　尚未扭亏，寻找盈利改善思路

数据来源：企业财报，观点指数整理

　　上市企业披露的2021年业绩数据显示，过去2021年的净利润为负数。多数企业采用“二房东”模式的局限性非常明显，不仅对企业自身资金流状况要求较高，还对出租率依赖度高、盈利模式单一。

　　企业也意识到了单一依靠租金收入无法实现盈利，因此正在探索多元化的盈利模式。

　　优客工场目前在非业主增值服务上发力。此外，不约而同地注重科技平台的建设也成为样本企业的共同点。如创富港着重利用自有模式实现成本有效把控，以及利用IT平台优势实现增值业务收入增长。

　　新开业稳定，新签约城市集中度高

数据来源：观点指数整理

　　上半年，样本办公空间企业每月均有新项目开出，整体较为稳定，并未因市场环境压力停滞不前。

　　截至目前，在样本企业城市布局中可以看出，城市聚集趋势明显。17个样本企业中，布局城市数量10个以下的企业占比最大，为约60%，布局20个城市以上的企业占比约30%。

　　较高的城市集中度，有利于企业进行深耕，扩大城市竞争优势和影响力，而布局了较多城市的企业在项目运营和人才培养上承受着更大压力，也需要适应市场多样性挑战。

　　服务边界拓宽，积极探索多元场景

　　据观点指数不完全统计，今年上半年，样本企业外拓项目中，产业园、商场、TOD 均有涵盖，虽在整体签约项目中占比不高，但可以看出企业目前正在进行积极探索，让灵活办公模式具备更强的场景适应性。企业对产业园业态的重视程度较高，优客工场、创富港、BEEPLUS等企业均在此领域发力。

数据来源：观点指数整理

　　传统租赁业务之外，更多场景打造也成为企业的方向之一。如优客工场进军餐饮，推出晓寿司和旬源，主打日料餐饮。以上动作均基于双方业务的互补，以及主要服务客群的趋同性。有利于在现有业务之下寻找新的业绩增长点。

　　核心城市租金波动平稳，低碳绿色渐热

　　纵观上半年主要一二线城市的平均租金水平，上海、北京在租办公空间项目平均租金处于第一梯队，为接近或超过2000元/工位/平方米的水平，此外上海租金变动更为平稳。

数据来源：观点指数整理

　　值得关注的是，随着低碳环保、绿色建筑等概念的流行，越来越多租赁企业青睐于在绿色建筑中办公，而目前办公空间服务企业也有意识地打造绿色建筑项目。

　　WeWork上半年和瑞房签约合作了武汉天地项目，其中采用的高端商务空间产品线励帷，就以打造空间、资源和服务共享的共创生态圈为导向，为入驻企业提供低碳办公环境。

　　住房租赁：REITs突破与增长信号

　　多方政策助推，金融机构加大支持力度

来源：观点指数不完全统计

　　回顾报告期内，行业颁布的重点政策中主要涉及保租房认证、保租房REITs、市场规范以及多项保租房支持政策。

　　上半年政策端加大金融机构对保障性租赁住房的支持力度，支持银行保险机构通过参与保障性租赁住房试点、助力政府部门搭建住房租赁综合服务平台等方式，推动增加长租房源供给，完善住房租赁市场供应体系。

　　首例资产成功退出，保租房REITs启航

　　上半年，首批两单保租房REITs正式申报，保租房REITs取得突破性进展。红土深圳人才安居保租房REITs及中金厦门安居保租房REITs）分别于深交所及上交所提交资料，成为首批申报的保租房REITs。

　　但从两者底层资产的基本信息看来，并未能符合运营3年以上的条件。运营时间过短可能会对项目的估值、收入、利润等指标评估的不确定性增加。

　　在租赁行业真正实现公募REITs退出前，出售股权给险资或外资也是一个资产退出的选择。

　　租赁社区热度不减，资产交易渐成主流

来源：观点指数不完全统计

　　据观点指数不完全统计，今年上半年样本企业共计开业39个项目，新开业项目城市布局最多为上海，占比达35.9%，其次是深圳，占比达12.82%。

　　除租赁社区外，租赁行业资产交易也逐步受到关注。据观点指数不完全统计，年初以来租赁行业共计录得5宗资产交易案例，交易资产多为服务式公寓产品，资产收购方多为实力租赁企业或房企、酒店背景的企业，通过资产交易的方式能让其快速扩充市场份额。

　　市场迎来盈利元年，分散式企业回暖明显

数据来源：企业财报，观点指数整理

　　龙湖在2021 年度业绩会中宣布冠寓首次实现年度盈利。财报数据显示，2021年冠寓录得租金收入22.3亿元，实现首年盈利1.4亿元，整体出租率为92.9%，开业超过六个月的项目出租率为94.3%。

　　从冠寓盈利的相关数据中，可以简单测算企业已开业项目中，每间房年收入不低于2.1万元，以及整体出租率达到90%以上可以初步实现盈利。按此，出租率计算项目平均租金单价水平为1850元/间/月左右。

　　而分散式企业上半年也已经从疫情阴霾中恢复，规模与运营效率实现稳步增长。

　　北京住宅租金波动较大，深圳租金正逐步恢复

　　从观点指数监测的十个城市平均租金单价表现来看，上海、厦门、南京及成都在租金表现方面极为平稳，1-6 月环比变动幅度均不超5%。

　　北京、杭州、上海及广州的租金表现较去年同期有所增长，北京同比出现大幅提升。其余城市，则整体租金走势不及去年。

　　总体而言，今年上半年疫情对租赁市场的整体规律走势没有造成太大影响。

数据来源：同花顺，全国房价行情网，观点指数整理

　　物业服务：辅车相依，唇亡齿寒

　　非住业态加速布局，城市服务探索持续

　　目前大部分物企都将住宅业态作为主要营收支柱，而非住领域市场广阔，大量空间等待开拓。根据研究机构估算和预测，预计到2025年，非住业态市场规模或将突破4500亿元（仅含基础物管费）。

　　公建及城市服务方面，2022上半年，除碧桂园服务及万物云等龙头物企有签约更多大型城市服务项目外，更有多家物企开始从环卫领域切入城市服务。

　　当前城市服务行业尚处于探索期，大部分企业如上所述仅涉及环卫或单一公建项目管理。随着政府机关及城市后勤管理市场化的进一步提高，这一领域未来仍存在较大机遇。

　　增值服务量变累积，物业养老逐渐起步

数据来源：企业公告，观点指数整理

　　回顾上半年，各家物业企业在增值服务方面，继续进行新业务入局和老业务量变累积。2021 年数据显示，非业主增值服务仍是目前物管企业营业务中不可舍弃的重要构成，占比普遍在20% 左右。而社区增值服务领域则同样存在较大的盈利与创新空间，等待物业服务企业探索发现。

　　养老方面，政策鼓励物管企业跨界提供养老服务。

　　目前进行养老业务发展的物企较少，整体仍处于早期起步阶段。但是，住宅物业服务与社区养老之间天然存在高契合性，大部分试水养老的物企集团本身也有开展养老相关业务，可以为企业发展提供相应资源，例如复星康养在医养结合和养老社区上的发展。

　　收购市场烈度略减，行业整合持续推进

　　据观点指数统计，2022年上半年主流物企发生收购案20余起，涉及金额超80亿元（去年同期130亿），而2021年全年上市物管企业主动披露并购案例达54起，涉及金额超过350亿元。

　　观点指数认为，上半年波动的收并购市场下，实质是地产行业调整的传导。反映的并非物业企业的主动行为，而是背后关联房企的现金与财务运作。

　　这些动作，客观上加速了物业服务行业的集中整合，行业基本格局已现。

　　新入局物企数量渐稀，二级市场估值下挫

　　今年上半年，行业中的两家大型物企万物云与龙湖智创生活相继完成了递表，预期将在年内顺利上市，届时物企在资本市场的格局将基本完成。新上市物企方面，2022年上半年仅东原仁知服务、力高健康生活、金茂服务3家物企顺利上市，数量及整体规模均为近年来最低点，物企资本热潮不再。

数据来源：企业公告，观点指数整理

数据来源：Wind，观点指数整理

　　二级市场方面，2022上半年恒生物业服务及管理指数累计下跌15.35%，大盘恒生指数累计下跌7.86%。观点指数认为，当前物业股在二级市场的估值已处于历史低点，市盈率甚至普遍低于一级市场上的收购水平。但是，物业企业自身存量经营、稳定现金流以及强抗周期性的高估值特性并未改变，未来的估值修复依然可期。

　　地产调整下物业剧变与关联之辩

　　由于目前大部分主流物企都已挂牌上市，从上市企业视角来看，地产行业发生的危机已实质对物业企业的运营有所拖拽。

　　抛开早期物业企业完全脱胎于地产的发展路径，仅以现状来看，物业服务企业仍在多方面对关联房企有着较大依赖。

　　虽然物业企业减少对地产方的依附和加强自身独立性是大势所趋，但二者唇亡齿寒，长期来看，现阶段所谓的“适度”关联交易，还需要积极避免。

　　商业地产纵览：静待复苏

　　供给和需求端受不同程度挤压，预计下半年迎来释放

　　商业营业用房物业整体市场活跃度及规模明显高于办公物业市场。从第一季度来看，施工面积同比2021年有所提升，说明排除疫情的影响整体市场依旧是复苏态势，商业营业用房供给处于一个被疫情挤压的状态，相信随着疫情逐渐平复，施工和竣工量将会释放。

　　2022 年6 月，社零数据同比增长3.1% 的同时，录得购物中心开业面积达到249.77 万平方米，环比上涨443%，市场趋势与消费能力恢复的双重影响叠加之下，供给大幅释放。