摘要：1-4月份，前100房企累计实现权益销售金额8157.79亿元，同比下降47.97%。
前百房企权益销售8157.79亿元，头部企业占比近50%
观点指数 “2024年1-4月房地产企业销售表现”研究成果显示，4月份前100房企实现权益总销售金额2181.32亿元，同比下降46.46%，环比下降20.7%。1-4月份，前100房企累计实现权益销售金额8157.79亿元，同比下降47.97%，与上月同比相比收窄0.5个百分点。
部分城市购买绿色建筑有补贴，改善型住宅成突破
据观点指数不完全统计，地方较多使用公积金这个工具来刺激楼市。4月多地发布公积金政策，购房补贴力度环比有所下降。
需要指出的是，公积金政策主要以几个方面进行，第一，多孩家庭往往比单孩家庭有更高的额度；第二，双缴职工家庭比单缴职工家庭有一定的百分点上浮；第三，部分地方对高层人才给予更高的额度。
观点指数认为，向具有更大承受能力的特定人群给予倾斜，可以尽量发挥政策的效能，引导有购买力的人群购房。
同时，国常会提到的“高品质住房”和“多样化改善性住房需求”都在引导市场关注改善型住房。现阶段，可以看到有地方通过需求端和土地端政策在跟进。
据观点指数不完全统计，今年以来，一些地方出台了关于改善型住房的相关政策，其中最多的调整是二套住房或是二套改善型住房降低首付比例、提高贷款额度等。
有些地方则以引导购房人群购买高品质住房，上浮贷款额度为切入口。如张掖市缴存人家庭购买取得相关标识证书的装配式及星级绿色住宅申请住房公积金贷款的，最高贷款额度可在市现行标准基础上上浮20％。
土地端，晋江则是提到以部分优质的新出让房地产用地用于建设改善性住房，住房户型面积144平方米以上的不少于50%，180平方米以上的不少于30%，满足改善性住房市场需求。这也意味着，今后晋江将有更多改善性产品入市。
聚焦到上述提及的绿色建筑，是指在全生命期内，节约资源、保护环境、减少污染、为人们提供健康、适用、高效的使用空间，最大限度地实现人与自然和谐共生。装配式建筑是指把传统建造方式中的大量现场作业工作转移到工厂进行，在工厂加工制作好建筑用构件和配件（如楼板、墙板、楼梯、阳台等）后，运输到建筑施工现场，通过可靠的连接方式在现场装配安装而成的建筑。
观点指数认为，宜居绿色建设契合当下的消费理念，此类政策具有重要的引导作用，预计未来的高品质住宅将有很大的比重是绿色建筑。
近日，深圳宣布启动名为“换馨家”的商品房“以旧换新”活动，并公布了13个参与该政策的房地产项目名单。其实，这段时间不少城市（如长沙、南京、郑州等）为提升住房市场交易活跃度相继推出“以旧换新”政策。
当然，每个城市的 “以旧换新”可能存在不同。如大连、苏州、沈阳等采用购房补贴形式鼓励“以旧换新”。宁波、济南等部分城市联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务。
分析人士指出，“以旧换新”的出现是市场上存在大量卖一买一、卖旧买新、卖小买大的改善型及消费升级需求。
成交环比边际改善，库存去化仍待解
国家统计局数据显示，1-3月，新建商品房销售面积22668万平方米，同比下降19.4%，其中住宅销售面积下降23.4%。新建商品房销售额21355亿元，下降27.6%，其中住宅销售额下降30.7%。
数据来源：国家统计局，观点指数整理按地区来看，东部地区12726亿元，同比下降28.8%；中部地区3878元,同比下降28.9%；西部地区4227元，同比下降23.1%；东北地区525元，同比下降19.3%。
观点指数认为，1-3月商品房累计销售数值均为同比下降，主要还是市场信心不足。不过，3月单月销售环比上升2.1%，呈现小幅度的回升。
期内，有的城市放开限购的动作也许会刺激该城市的商品房成交。如自4月29日起，成都市商品住房项目将不再实施公证摇号选房，转由企业自主销售。同时，全市范围内住房交易不再审核购房资格。还有长沙市全面放开限购，全市范围内买房，不再审查购房者资格条件。
观点指数认为，自从一线城市限购政策的松动，不少城市也逐渐加入松动政策的大军，预计后续覆盖的城市面会更广，更深。
3月末，商品房待售面积74833万平方米，同比增长15.6%。其中，住宅待售面积增长23.9%。（2023年3月末，商品房待售面积64770万平方米，同比增长15.4%。其中，住宅待售面积增长15.5%。）
可以看到，库存量持续增长，成交量持续萎缩，剪刀差扩大。
国家统计局数据显示，3月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2个百分点。其中，北京持平，上海上涨0.5%，广州和深圳分别下降0.7%和0.4%。二三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.4%，降幅均与上月相同。
一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.5%，降幅比上月扩大0.5个百分点。其中，北京和上海分别上涨0.8%和4.3%，广州和深圳均下降5.5%。二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2%和3.4%，降幅比上月分别扩大0.9和0.7个百分点。
数据来源：国家统计局，观点指数整理二手房方面，3月份一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月收窄0.1个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降0.4%、0.3%、1.0%和1.0%。二三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.5%，降幅均比上月收窄0.1个百分点。
一线城市二手住宅销售价格同比下降7.3%，降幅比上月扩大1.0个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降6.4%、6.9%、8.6%和7.4%。二三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.9%和5.7%，降幅比上月分别扩大0.8和0.6个百分点。
观点指数认为，一线城市价格指数环比上涨主要是较多的高价项目入市，改善型项目成交上涨，推高了整体的价格。
如一季度上海10万元/平方米以上的高价产品增加，面积占比环比提高近12个百分点，同比提高近4个百分点。4月，上海还有4个均价16万元/平方米以上项目入市，共计650套。
数据来源：国家统计局，观点指数整理除了新建住房外，二手豪宅也存在相同行情。上海市静安区巨鹿路的一套花园洋房成交总价约3.1亿元，产证面积约307平方米，占地面积约557平方米（含地下室95.53平方米），成交单价约100.9万元/平方米，创下新高。
还有广州二沙岛宏城花园一套546平方米的别墅，近日以1.1亿元总价成交，单价约20万元/平方米，创下了该区近年来新的成交纪录。
深圳南山区沙河东路西沙河高尔夫别墅A02整栋房产获得493次出价，最终成交价约1.6亿元，溢价率高达310%。而3月26日的4套法拍房拍卖，吸引了超8万人次围观。
房企选择性开工，开工竣工单月环比上升
国家统计局数据显示，施工方面，1-3月房地产累计新开工面积17283万平方米，同比下降27.8%，降幅较上月收窄1.9个百分点。3月单月房地产新开工面积7854万平方米，同比下降25.38%。
数据来源：国家统计局，观点指数整理竣工方面，1-3月房地产累计竣工面积15259万平方米，同比下降20.7%。3月单月房地产竣工面积4864万平方米，同比下降21.75%。
观点指数认为，新开工和竣工面积涨幅下跌，主要原因在于拿地规模下降。据观点指数统计，1-4月一二线城市前50房企新增土地建筑面积与去年前50拿地房企相比，同比减少81.38%（跌幅扩大近50个百分点）。主要还是房企选择性拿地的倾向较为明显，优质地块推进速度较快，其他去化不好的项目后期施工进程缓慢。
不过亦可以看到，3月份有小幅回升，或受市场销售上升影响，资金回流支持了开竣工的积极性。
2024年1-3月房地产开发企业到位资金25689亿元，同比下降26%。其中，国内贷款4554亿元，下降9.1%；利用外资7亿元，下降11.9%；自筹资金8681亿元，下降14.6%；定金及预收款7435亿元，下降37.5%；个人按揭贷款3643亿元，下降41.0%。
数据来源：国家统计局，观点指数整理观点指数认为，房地产整体投资暂未出现边际好转的迹象，尤其是投资跌幅呈现扩大状态，主要原因是市场暖意不足，持续投入的风险大，从而减少投资动作。
个人贷款方面，一季度人民币贷款增加9.46万亿元。分部门看，住户贷款增加1.33万亿元，其中，短期贷款增加3568亿元，中长期贷款增加9750亿元（同比上升3.3%）。
可以看到，3月住户中长期贷款的大幅增长，显示了需求集中释放时贷款购房人群将占据较大的份额。
4月8日，广州住房公积金管理发布新规，使用住房公积金贷款购买自住住房的，一人申请贷款的最高额度由现行的60万元提高至70万元；两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的最高额度由现行的100万元提高至120万元。新规4月9日起实施，有效期5年。
观点指数认为，广州有庞大的人群基数，公积金政策预计会刺激部分购房人群。
广州市统计局发布《2023年广州市国民经济和社会发展统计公报》，其中披露了广州人口最新数据：2023年年末常住人口1882.70万人，年末户籍人口1056.61万人。过去一年，广州常住人口比上年增加9.29万人，同比增长0.50%，增速比上年提高0.91个百分点，增量、增速均为近3年最高，人口总量占全省的14.82%，继续稳居全省人口第一大市的位置。
