自1998年我国全面实施住房制度改革以来，楼市已经走过了二十余年，这期间我国房地产极度繁荣，人们的心态也从以前的分房快速转变为自己买房。不管是自己有钱还是借钱的，基本上能买房的都已经买了，因此，从目前来看我国的住房需求已经接近饱和。

　　2020年央行发布的数据显示我国的住房拥有率已经达到了96%，其中有一套房的家庭占比58.4%，两套房的家庭占比31.0%，三套房及以上的家庭占比10.5%，户均拥有住房1.5套。

　　住房拥有率如此之高，意味着现在刚性购房需求不那么庞大了，这影响了新建商品房的销售，导致我国楼市库存量非常大。

　　2020年11月19日，上海易居房地产研究院发布的《全国百城住宅库存报告》显示，截止2020年10月，我国百城新建商品住宅库存总量约为5.02亿平方米，同比增长了8.1%。与库存总量增加相对应的，是成交量的下跌。2021年1月4日中指研究院发布的《中国主要城市房地产市场交易情报（2020年）》显示，2020年我国楼市总体成交量比2019年下跌了1.37%。

　　从数据上看，目前我国的房产已经是供大于求，没有那么多的接盘者，再开发新房子都不好卖了。不过数据归数据，我们去售楼处就会看到，各个楼盘开盘时照样是人挤人，房产中介照样在朋友圈发一些开盘即售罄的消息，买房的人看起来还是那么多，房子还是不够抢。

　　这是什么原因呢？有一位售楼处的工作人员透露了，这里面有3大原因，开发商一般不告诉别人。

　　楼盘都会提前蓄客

　　蓄客是每一个楼盘售楼处都会玩的套路，一是先提前广而告之，吸引客户，二也是怕开盘时客源太少了多尴尬。一般蓄客都会花好长时间，又是报名又是交定金锁房源的，不仅开发商自己的置业顾问会发掘客源，很多中介人员也会参与其中，而且一般会许以不小的优惠额度来打动客户。积累了足够多的预订客户后开发商才会考虑开盘时间，所以有时候开盘就是走一个过场而已。

　　蓄客是一种精准挑选客源的方式，一般到访率都很高，而且不少楼盘开盘时间都会选在休息日，方便客户带来家人一起过来看房。一些实力强大的开发商，会将售楼处打造得跟游乐园一样，吃喝玩乐一条龙服务，非常受有孩子的家庭欢迎，购房者也乐意带家人过来。

　　同时，蓄客还会制造一种房源紧缺、没开盘就要售罄的紧张感，让那些原本还在观望的人放下犹豫，不买也要赶来看看。如此一来，开盘时售楼处就会出现很多的购房者，也营造出一种楼盘很受欢迎的氛围。

　　请房托来冒充购房者

　　“托”存在于很多行业，售楼处也不例外。请托的主要原因是怕开盘时人少了氛围冷冷清清，楼盘开盘最喜欢的就是热热闹闹，人在这种热闹的氛围中更容易掏钱下单。

　　因此，不少置业顾问和中介有带看量的任务在身，带看客户不达标还会面临惩罚，这些从业人员就会邀请一些亲属朋友过来冒充购房者，同时开发商也会招聘一些临时工来填充人数。

　　房托不会买房，他们会在真正的购房者旁边假装看房和买房，制造紧张感，让购房者感觉这个房源很抢手，再不买价格就要涨了，或者就要售罄了。这种饥饿营销容易让人心急，心急就会冲动下单，对开发商来说，只要你掏钱那就好办了，想从开发商手里往回拿钱，那是真的难！

　　现在还发展出了新型房托——主播。开发商会邀请很多知名主播到售楼处去直播，这样的传播范围还更广泛呢。所以我们去售楼处看房时，不要以为那乌泱泱的人群都是购房者，真正的购房者可能都没几个。

　　放出几套特价房来引流

　　特价更让人心动，这是放之四海而皆准的道理，为了吸引客户来售楼处，开发商也会适时地放出一些特价房来造势。

　　通常来说，特价房的优惠额度会非常大，直降几十万也不少见，而且往往数量极少，这就显得物以稀为贵，不仅会让刚需购房者异常心动，连投资房产的人也会想着来捡漏。不管能不能抢到特价房，来赌一把的人都不会少的，这也是只要开发商放出特价房就会引来一大堆看房者的原因。

　　不过，特价房也不总是完美的，好的特价房并不多，相反那些在户型、朝向、楼层、产权等方面都有一些毛病的房子，才是特价房里的主流。有些比较差的特价房虽然客户看了也不会买，但是能将客户吸引到售楼处来，开发商的目的就已经达到了。

　　总结

　　能让开发商玩出这么多套路，说明房子确实不好卖了，不再是以前那个即使什么套路都没有，只要你开盘就会人满为患的黄金时代了。现在着急的是开发商，购房者已经掌握了更多主动权，所以买房的时候更要冷静，不要一时冲动买错了房。