中报直击 | 三句不离“稳”字,绿地香港计划在下半年逆市拿地

中报直击 | 三句不离“稳”字,绿地香港计划在下半年逆市拿地
2019年08月23日 23:51 新浪网 作者 时代财经

[摘要] “我们认为是现金流更重要,我们也充分准备了弹药,有好的机会我们就会出手。”

文/时代财经    童洁

中报直击 | 三句不离“稳”字,绿地香港计划在下半年逆市拿地

经历了去年的“冲线失败”之后,绿地香港董事局主席兼行政总裁陈军三句话不离“现金流”和“稳定发展”。

今年,绿地香港将销售目标锁定在500亿元。从半年报来看,绿地香港上半年的完成情况基本达标,合计实现合约销售256.05亿元,同比增长67%,完成了全年目标的51.2%。不过,陈军不忘强调,500亿元不是必须完成的目标,还是需要考虑公司的现金流及市场的情况。

如今保守的态度与去年喊着“三年千亿”的模样截然不同。绿地香港之所以出现这样的转变,是因为在其看来,去年下半年以来,房地产行业发生了微妙的变化,所谓的黄金、白银甚至是铜器时代已经成为过去式,房地产进入了全新的“风险投资时代”,在这个时代,房企需要更加谨慎小心。

为了保证财务安全,绿地香港在这两年都选择以出售项目的方式实现资金的快速回笼。去年,绿地香港以现金代价2.83亿美元(按当时汇率计算约22.16亿港元),向控股股东绿地集团出售南昌申阳全部股权。

今年4月,绿地香港再将旗下上海五里桥项目三栋写字楼及商业整售给海外基金Brookfield,出售估值高达105.65亿元。董事会秘书雷雨透露,这笔交易预计会在年底完成,届时,将有预计不少于27亿元的收入会并到整体利润中。

上海五里桥项目由绿地香港在2013年获得,开发至今已有6年的时间。单从交易的时间来看,绿地香港确实踩到了点上。

戴德梁行数据显示,截至一季度末,上海2019年大宗市场成交额已过900亿元大关,达959亿元,交易市场活跃度同比大幅提升,外资买家始终是主要占比。而绿地香港计划出售上海五里桥项目的时间点,恰好是市场比较活跃的阶段,这在价格方面能够获得一定的优势。

此次业绩会上,陈军也向投资者及媒体透露,当初接洽上海五里桥项目的买家不止Brookfield一家,平安也曾表达了购买的意向,最终因为对价原因未能达成共识。

接下来,绿地香港考虑继续采取出售项目的方式回笼资金。“在不动产的买卖方面,无论整售或是散售,都会是根据市场状况予以考虑。会看当下时间点卖掉是否能实现价值最大化,未来会以这一思路进行权衡,公司更看重现金流水平。”

半年报显示,绿地香港当前现金与现金等价物合计105.47亿元,其中受限银行存款30.7亿元。债务方面,绿地香港将美元债比例由从前的70%压缩到40%以内,在上半年主动偿还了3.5亿元的美元债。

绿地香港认为,主动调整了债务结构后,扩大了下半年的腾挪空间。“我们认为是现金流更重要,我们也充分准备了弹药,有好的机会我们就会出手。”

上半年严控融资的大环境下,大部分房企普遍认为需要更加小心的应对下半年的市场。但陈军对后市有着不同的判断,他认为随着债务压力增多,下半年地方政府一定会增加相当一部分土地的供应。

中报数据显示,上半年绿地香港拿地确实非常收敛,仅在云南昆明、广西南宁、安徽广德、江苏镇江、浙江桐乡等5个城市收购6幅土地,总计土地款为41.85亿元,新增总建筑面积约268万平方米,平均土地成本1560元/平米。截至6月底,绿地香港共计拥有土地储备约2010万平方米,平均楼板价为2665元/平米。

“由于资金链的问题,加上金融调控的问题,下半年土地市场竞争的激烈程度可能会明显减弱,这个时候就给了绿地香港更多的选择空间。” 管理层透露,下半年,绿地香港内部定的直接土地资金大约在130亿元左右。

至于销售方面,有媒体提出,近几年海南市场限价严格,绿地香港海口项目进展被拖慢。对此,管理层表示,因海南市场整体调控原因,的确面临进程放缓的问题,但海南项目在整个绿地香港土储中的占比较小,不做了也可以,虽然会有些影响,但是影响也不大,而且绿地香港也在积极与当地政府进行沟通。

“限价限到一定程度,多做一个或者少做一个项目已经没有什么差別了,追求盲目的增长并不会带来效益。我们相信市场仍然有空间存在,但我们的核心一定不是看规模,而是看现金流。”

时代财经注意到,今年要冲击500亿元目标的绿地香港,全年可售货源仅700亿元,也就是说,去化率至少要超过71%才能完成目标。这对绿地香港而言,仍是一个挑战。

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