A股市场里有这样一家神奇的房企，机构评级都看好，毛利净利率也领跑行业，然而其股价却长期以来对好业绩不买账。究竟是哪里出了问题？早在2012年的一次投资者与管理层互动现场中，一深圳本地投资者向华侨城A管理层抱怨：“深圳这边好的景点都是你们华侨城的，每次去欢乐谷、世界之窗都要排队，买票排队，玩过山车排队，上厕所也要排队……干啥都要排队，但你们公司的股价就是不上涨。”当时华侨城A的董事向投资者解释称，华侨城A的商业模式比较特别，不能用地产或旅游公司的标准去衡量，地产和旅游两个业务互相补充，希望投资者能理解这个公司。时间来到了2020年，华侨城A的股票仍旧不温不火，投资者们也只好“如人饮水，冷暖自知”。截至2月21日收盘，华侨城A股价微跌1.02%，为6.77元。2020年2月22日，华侨城集团召开全面复工复产动员大会。会议宣布，即日起，除湖北省区域外，华侨城集团旗下全国所有单位全面复工复产，在建工程全面复工，旅游景区全面开园营业。华侨城独特的经营模式涉及到了哪些业务？股价长期低迷是为什么？华侨城A未来的发展有什么新的动向？财经评论员严跃进认为，“企业应该关注高周转的问题，这方面需要强化，资金如果周转快，股价就有可能上升。”《财经看点网》的编辑在这里为你展开来谈一谈。“旅游地产”模式《财经看点网》小编在华侨城官网了解到，华侨城集团的业务涉及到文化产业、旅游产业、新型城镇化、相关业务投资和电子这五个板块。较著名的文化主题景区旅游业态覆盖微缩景观型主题公园、互动游乐型主题公园（欢乐谷连锁主题公园）、生态旅游度假区、都市娱乐目的地（深圳欢乐海岸、顺德欢乐海岸、宁波欢乐海岸等）。久负盛名的“欢乐谷”，就出品于华侨城A。智慧旅游E卡通华侨城旅游投资管理有限公司作为华侨城轻资产运营的核心平台以及“旅游+互联网+金融”战略的主力实施平台，打造出一个“省心、省时、省钱”旅游消费新范式，实现了让旅游真正融入居民生活和城市发展。中国新型城镇化领跑者在这里以华侨城深耕的深圳市为例。华侨城积极响应深圳市政府“东进战略”和“大前海战略”，以“大战略、大资金、大项目”，布局滨海华侨城、甘坑新镇、国际低碳示范城、大鹏项目、坪山文化旅游带、凤凰古镇、光明小镇、西丽水源三村、深圳国际会展中心、龙华红山等十大重点项目。相关业务投资华侨城（亚洲）作为华侨城集团的境外上市公司，于2005年香港联交所IPO上市。除此之外，还有成立于2017年7月的康佳之星，它是华侨城集团与康佳集团旗下的创投中心。麾下的“深康佳”华侨城旗下的康佳集团是中国改革开放后诞生的第一家中外合资电子企业，主要从事彩色电视机、手机、白色家电、厨卫电器，净水系列、日用生活电器、LED、机顶盒及相关产品的研发、制造和销售，兼及精密模具、注塑件、高频头、印制板、变压器及手机电池等配套业务。总体看来，这样的产业布局也正好彰显了华侨城“用旅游扩大社会影响，用地产收益反哺旅游”的理念。但从2019年6月30日的中报来看，房地产业务的收入占到了67.93%，仍占据华侨城A的主营收入大半边天。

　　深圳华侨城旅游度假区成长空间巨大的低估宝藏？从下图可以看出，在2019年九月份到十二月份的机构研究员评级中，给华侨城的评级均为“买入”、“推荐”，甚至是“强烈推荐”。在2019年12月30日，中金公司的评级中还提到了华侨城“跑赢行业”的优秀表现。

　　那么一直不温不火的股价是为何？有跟随华侨城数十年的股友抱怨称“华侨城股价表现差，既不是因为长期的成长性差，更不是因为目前内在价值不如别人，而是管理层不重视资本市场”，也有股友称“对于管理层，希望他们真正做好市值管理比较难。我只是希望它做好两件事情，一个是公司的经营要稳定增长，二是能稳定派息率”。大多数股民对于华侨城的态度是——白白浪费了如此稳定增长的好业绩。那接下来就让我们来看一看华侨城业绩表现如何。

　　上图清晰的表现出，无论是从毛利率还是从净利率的角度来看，华侨城A是领跑于房地产行业的。在2019年12月3日浙商证券的报告中曾提到“目前公司相对重估净资产折价约60%，在2014年至今的房地产小周期中，公司股价平均在对重估净资产折价15%的水平交易”。再来看华侨城A的成长能力。关于股价问题，严跃进还谈到，“这还说明对一些央企和国企的成长性，外部是存在疑虑的，因为它整个效率不高，整体外部市场的反应就会比较弱，所以后续是肯定要刺激企业的经营。从文化旅游地产的运营模式来看，整个净利润水平如果能够保持，结合调整经营，股价就有机会上涨。”其实不少股民坚持“握紧”华侨城A不放，很大一部分原因是相信其优质的成长能力值得等待。从下图中我们可以看到，华侨城A现在的EPS是17.82%，而历史高点是62.71%。成长空间如此之大，选择华侨城的股民想必也都是为了“价值投资”。

　　笔者还发现，有部分投资者认为，或许华侨城A的股价不温不火，与公司高管减持股票、较为频繁分红也不无关系。2019年11月5日，华侨城A董事会秘书处副总监刘轲,董事会秘书处投关专员袁叶龙,财报务部表专员李燕杰在与投资机构调研者银河证券的调研中，被问道：“公司近期股权转让较为频繁,是出于什么考虑?”公司答复为：“股权转让是公司围绕加快周转的具体举措,是一种正常的经营行为,有利于公司进一步聚焦主业,保证公司有更多精力和资源集中到文旅产业的开发建设中,不断提升文旅核心竞争力,通过资源优化配置,为消费者开发与建设更优质的文旅项目。”“股价表现跟很多因素有关，基本面上，它（华侨城A）中规中矩，”严跃进指出，“这两年有很多做高周转的做住宅的公司业绩表现会不错，但是做旅游和地产的企业前期投入非常大，回笼资金时间非常长。”未来展望在2020年2月22日的会议上，华侨城集团董事长段先念强调，华侨城集团正处于从“高速度增长”的第一次跨越到“高质量发展”的第二次跨越的换挡期，关键不是企业规模的无限扩大，而是产业结构的优化升级。“疫情是危机更是机遇，是我们高质量发展的试金石。能不能抓住这次机遇，趁势做一次淘汰和筛选，发掘出改革转型的新动能，是检验我们能不能真正战胜疫情、战胜落后传统的关键”，段先念表示。此外，段先念还强调，华侨城集团今年要大力提质增效，优化内部管理，一方面要降杠杆减负债，坚决把控负债降杠杆贯穿全年，严格执行负债率底线标准，有重大风险的项目坚决不上马；另一方面要降费节支增效，要牢固树立“过紧日子”思想，下大力气优化经营降低成本，下决心消灭亏损或者消灭亏损企业，千方百计向经营管理要效益。或许时间会毁灭价格，但时间也会成就价值。