作者|花朵财经
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我国房地产行业一般可分为“三大四中”即三大城市群和四个地区中心城市。三大城市群就是京津冀城市群、长三角城市群、珠三角城市群。四个中心城市就是华中地区的武汉、西南地区的成都、西北地区的西安、东北地区的长春。
01
京津冀城市群
数据来源：安居客官网
京津冀城市群以北京为绝对核心，辅之以天津和河北部分地区。从最近的表现看，京津冀城市群的整体房价表现水平出现全面回落，而且成交量也出现萎缩，究其原因，主要来自两个方面：
首先是经济发展方面的原因，目前大环境艰难是众所周知的；其次，在此背景下北方经济的整体表现又明显落后于南方经济。
数据来源：各地统计局
根据2019年前三季度主要城市GDP统计数据看，在排名前10的城市中，只有2个是北方城市，而剩下的8个均为南方城市。
第二个原因是人口的原因，目前人口的总体迁徙方向是从北向南，从2010年和2015年的吸纳跨省人口数据来看，吸纳人口数量排全国前6的省市中，南方省市占据5席，北方省市只有北京。
数据来源：全国人口普查与1%人口抽样调查、长江证券研究所
因此在经济大环境不佳、北方经济整体表现明显不如南方且人口以从北向南迁徙为主的大背景下，京津冀城市群的房价表现必然较差，在人口迁徙方面亦体现出明显的从北向南迁徙的表现，同时由于政策转变、产业与人才置换等因素，京津都出现不同程度的人口流出。
数据来源：国家统计局
至于河北方面，由于钢铁企业的逐步退出以及产业转型缓慢导致经济成长艰难。虽然从2010年开始，河北第三产业占比不断提升，但是由于第三产业增长缓慢，截至2018年仍不及GDP的50%，导致第三产业对经济增长的帮助有限，使得整体经济成长日趋缓慢。以上诸多因素的叠加，更加剧了京津冀楼市的萧条。
02
长三角城市群
数据来源：安居客官网
长三角城市群以上海为核心，以南京、杭州、苏州等城市为重要支点，是目前我国经济发展水平最高的城市群。从最近的走势看，长三角城市群的整体房价走势有所分化，整体趋势较好。
数据来源：上海市住建委、诸葛找房数据研究中心
其中上海表现良好，经过去年的调整之后，从今年四月以后上海房价呈现上涨趋势，虽然价格涨幅不大，但是成交量在近期有所回暖。以二手房为例，9上海二手房成交20870套，环比上升2.0%，同比上升51.64%。
数据来源：我爱我家研究院
而南京方面的情况比较复杂，由于南京大部分地区实行较为严厉的限购政策，即本地户籍最多买两套，非本地户籍最多买一套的政策，使得房价结束上涨趋势之后目前维持高位整理的态势。同时，新房与二手房价格出现倒挂，平均二手房高出新房价格超过6000元，更有甚者二手房价高出新房价格近万元。
数据来源：安居客官网
而苏杭的房价近期表现也是有所差异的，杭州经历了近两年的上涨之后，目前房价在高位整理，成交量较之前处于上涨趋势时有所萎缩，而苏州则是另一番景象。苏州在2018年初开始上涨之后，目前依然维持上行态势，均价稳定提升。从沪宁苏杭四个城市的房价走势看，上海和苏州都处于上涨趋势中、苏州强于上海，这主要是源自两个城市不同的上涨逻辑，苏州是人口明显流入之后的上涨，上海是经历调整之后的上涨，从力度上就是不同的。而两个省会城市即南京和杭州均处在一波上涨之后的整理期。
03
珠三角城市群
数据来源：安居客官网
珠三角城市群以广东省为基础，以广州和深圳为核心，以珠海、东莞、佛山为主要组成部分，同时又兼有粤港澳大湾区概念，是中国最有潜力的城市群。
同时，广深作为两个一线城市，其房价长期以来呈现出不同表现，其表现形式为广州房价更稳健，深圳房价更敏感。从今年以来的表现看，广州与深圳的房价出现了分化的走势，这其中有两个原因：
首先，是广州和深圳的城市职能不同，虽然深圳因较为依赖出口和产业链转移等问题，在今年三季度经济增速不及广州，但是从经济的活力与潜力上深圳依然好于广州；
其次，深圳楼市在今年7月之后的上涨似乎和周边香港形势有很大关系，香港目前的情况导致一些内地原本想要在香港置业的需求转向深圳，进而对深圳楼市起到一定的激励作用。
同时，珠海作为毗邻澳门的经济特区，其房屋均价是广东省内第三，运行趋势与深圳更为相似，目前珠海楼市处于高位整理中。总体而言，珠三角城市群受益大湾区长期发展利好影响，在未来的经济和楼市方面的潜力依然巨大。
04
东北与西北地区
数据来源：安居客官网
东北与西北地区的楼市目前在全国范围内是均价最低的两个地区。
其中东北和西北的很多省会城市的均价都不及长三角一个地级市甚至是县城的均价。西北地区的核心无疑是西安，西安近两年房价经历了大幅的上涨，其主要原因是推动棚改以及人口的流入，今年以来西安的房价呈现出高位整理的情况，其主要原因是经历了近两年的上涨之后，西安均价较2017年初已经翻倍，同时国开行货币化安置政策的变化影响棚改力度，因此现在西安楼市处于一波明显上涨之后的整理状体。
数据来源：安居客官网
一般认为东北地区的核心城市是沈阳，但是由于东北三个省会城市的整体发展水平差不多，而其中长春的GDP总量和人均GDP都是最高的，因此就选取了长春。
众所周知由于东北人口的长期流出，导致东北楼市缺乏上涨基础，最近5万元在东北鹤岗买房的事情就是东北楼市的一个缩影。
今年以来，以长春为代表的东北省会城市的均价是稳步上扬的，但是上涨幅度并不大，这次上涨与棚改有不小的原因。由于近两年的棚改以及逐渐抬头的通胀，导致东北楼市场出现了一波上涨。
但是，在相比之下，东北棚改带来的房价涨幅又明显小于西安、武汉、成都等城市的涨幅。
05
华中与西南地区
数据来源：安居客官网
华中地区和西南地区毗邻，经济结构不同，但是近两年都是人口流入的热点地区。
华中地区有武汉和郑州两座城市，其中郑州在经济规模和人口总量以及政治地位上均逊于武汉，因此武汉是名副其实的华中地区第一核心。
武汉房价在最近三年的时间出现了不小的上涨，在2016年武汉的均价刚刚破万，到了2018年武汉的均价已经较2016年初提高80%了，目前武汉的楼市在结束了上涨之后以震荡为主，成交量回落。
武汉自2016年开启的上涨主要由两个原因构成：
一个是棚户区的改造，一个是产业方面的升级和人口的流入，预计武汉短期楼市还将以震荡为主。
数据来源：安居客官网
成都作为西南地区的核心城市，历史非常悠久。
成都楼市从2016年下半年开始有明显上涨，其上涨的逻辑和武汉相似，也是棚改+产业升级。成都楼市从2018年下半年开始回落回落，目前在高位整理，成交量出现萎缩。但是从长期看，成都是宜居城市，人口流入稳定。
06
总论
经过上述的对比我们可以发现，在我国三大城市群中长三角目前的表现是最好的，京津冀目前的表现是最差的，珠三角比较稳定但是情况又更为复杂。
京津冀城市群中，北京在进行产业和人才的置换，天津与河北在努力扶持能带动经济成长的新产业。由于京津冀城市群的三大支点（北京、天津、河北）都处在经济转型过程中，因此京津冀目前是表现最差的。
长三角也在转型，但是由于产业模式较京津冀先进且城市基础极好，因此转型的过程中的阵痛较小。
珠三角以创新为主，是未来中国经济成长的先锋，因此虽然经济成长艰难，但是目前表现依然稳健且潜力仍然巨大。
而新进的四个核心城市中，成都和武汉的表现更好的，其实包括长三角的一些城市也是如此，其上涨的主要逻辑都是棚户区改造+产业升级。
棚户区改造能够释放出大量的本地住房需求，而产业升级能提供更多工作岗位，吸引更多外来人才，释放出很多外来的住房需求。
在本地需求和外来需求合力之下，必然带来经济成长和人口流入，所上房价在过去几年出现上涨也就不足为奇了。
而东北三个省会城市的均价虽然上涨，但是涨幅最小，这也说明这些城市对东北本省和其他省份的人才吸引力不足，因此他们上涨的主要支柱仅仅是棚户区改造。
总体而言，经济不好导致住房支付能力减弱，且管理层去杠杆决心仍在，因此楼市近期难有太好表现。
