文|花朵财经
五一你在睡觉，北京人在排队抢房，是沉寂已久的北京房产市场重回春天吗？不是。
是学区房价值面临重估的前夜，最后的交易疯狂。
「 1 」
惊雷，西城区教委“教改”重锤
4月30日，西城区教委发布《关于西城区2020义务教育阶段入学工作的实施意见》，西城区将实行多校划片入学，消息震得人瞠目结舌。
▲不仅是西城，城六区全部明确“六年一学位”实施“多校划片”，本文以西城区为例
文件具体事宜包括：
（1）自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
（2）自2020年起，西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录，自该房产地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个登记入学学位(符合国家生育政策的除外)。
（3）自2020年7月31日后户籍从本市其他区迁入西城区的适龄儿童申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
在此解释一下何谓“多校划片”，意思是，一个小区对应多个学校，将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。（学区房依然是学区房，但无法再确保孩子就读最好的学校。）
长期以来，人们可以凭借一套房100%锁定优质教育资源，西城区的教育资源本来就是北京各区里极好的（再加上东城和海淀这些同样有优质教育资源的2018年已经“多校划片”），西城区的学区房简直就是宇宙第一值钱的学区房。
过去西城区迟迟没有进行“多校划片”，其实是由于存在巨大的既得利益者的阻挠力，众所周知学区房是房地产市场上无视涨跌的香饽饽，它基本上已经彻底脱离了居住属性，投资属性在学区房交易中占了一多半。
「 2 」
学区房投资逻辑接近崩毁
拿花朵财经身边的朋友来说，有人在长河湾附近2013年买了一套房，顺便解决了娃娃的入学问题，然后这套房子在仅仅9个月之后被卖掉，买时总价1100万，卖的时候1360万。半年多赚了260万，这啥理财手段能比得上？
但西城区教委新规定出炉后，学区房的价值面临双重打击，一是过去100%保证就读名校，现在抽签只有概率性进入名校的可能；二是每6年只能提供一个登记入学学位。
第一个变化，假设某套学区房对应的名校入学抽签概率是10%，那也就相当于该房产附加的学区房价值被稀释了10倍。如果这套房对应的学区房溢价是500万，那么这个溢价瞬间缩水到50万。对于北京西城这种一套房总价动辄上千万的地方，50万的溢价空间附带的炒作价值已经几乎不值一提了。
第二个变化，6年只能提供一个入学学位更是彻底造成了学区房价值的重构，过去炒作一个学区房，每年都有名校入学名额，这下子改成6年有一个“概率性”的名额。得了，这下子，本来已经被“多校划片”稀释了的学区房溢价再次被稀释了6倍。还拿刚才那个溢价已经缩水到了50万的房子来说，这下子溢价不到10万了。几乎和周边的非学区房没差别了。
当然，在现实中，优质教育资源依然是非常稀缺，人们为了稀缺的教育资源愿意付出怎样高昂的代价，哪怕是花巨资买一个轮盘赌式的可能性可能也在所不惜。所以现实中不会出现学区房溢价瞬间稀释到几乎为0的情况。
「 3 」
西城区学区房五一成交量大增，但价格下跌
但是无论如何有一点是确定的：学区房的投资逻辑已经无限接近于崩毁。
这一点已经在市场上被印证。北京西城区二手房从业人士何海波告诉花朵财经：现有西城区学区房的业主们很多已经第一时间出来挂房，且挂牌价比最近成交价要低很多。
“一方面是51期间学区房的成交量大增了，另一方面是成交价大跌了。”何海波介绍，这是很奇葩的现象，短期的交易剧增没有造成房价的升高，反而是降低。原因就在于“7月31日之前，（目前尚未登记入学学位的）学区房还能发挥最后一次确保就读名校的功能，这是成交量短期大增的原因。”
“另外，不管买家卖家，都心知肚明这是最后一次，买的人纯属是来接盘了，2020年之后西城区几乎再也没有学区房这个概念了，所以要么是够土豪不介意来接盘，要么是让孩子就读名校的心太迫切不得不接盘。这种情况下学区房价格当然就比最近成交价跌了。”何海波说。
有业内人士分析称，首先，当初执行多校划片后，东城区和海淀区的房价都出现了不同程度的下跌，如无意外西城区学区房也难逃这种降价趋势。其次，本次五一假期期间的学区房大热只是为了赶末班车的家长们催生的短期现象；此外，这种短期高潮对于炒房客来说不具备太大价值，所以本次参与其中的买房者几乎100%是有真需求的（指的不是居住需求而是入学需求）。
该人士还称，目前依然在参与西城区“抢房”的购房者，一定要注意风险。“进入8月份，甚至不用到8月份，7月中下旬就很可能出现西城区学区房的量、价齐落，往年也是这样但跌价是温和的，今年不排除出现急剧的跌价，现在接盘的人不排除有一部分是没有搞清楚政策纯属跟风的人，下半年你的资产减值的风险太大了。”
「 4 」
有钱的傻子还有多少？
北京的学区房炒作逻辑几乎崩溃，而在北京重拳出手为学区房降温之前，另一个一线城市广州也已经出手。
4月20日，广州11区的中小学陆续发布2020年招生细则，其中天河区小升初的一条新规引起广泛关注：
2026年开始，小学毕业生（小学2020年后入学的）申请我区公办初中时，若公办初中招生计划（或招生规模）无法完全接收对口小学（或对口地段）的小学毕业生，公办初中将采用多校划片，电脑派位方式招收符合我区公办初中招生条件的小学毕业生。
可以看到，广州的政策更温和一些，给学区房留下了数年的“续命”时间，但这条政策仍然是对炒房者的严重打击，原因也很简单：长期升值的预期不存在了，炒作的空间自然就被压缩了。
从广州、北京接连出手对学区房进行降温我们可以看到的是，国家对“房住不炒”的贯彻决心有多大。
就拿西城来说，为什么多年以来无法推行多校划片？一个很重要的原因是，每当有相关政策来临前的吹风阶段，都会有一些人跑到相关部门去闹，这里面不乏一些老干部。相关部门承受的压力极大。
但压力再大，今年还是把大招放出来了，既得利益者再不满，也只能面对和接受。
毕竟，一切宝贵的公共资源，首要在于“公平”二字。部分大城市的教育资源长期以来被有钱有权者垄断，不仅伤害世道人心，更是从根子上切断了平民百姓的阶层跃迁之路，长此以往人民群众当然会产生不满和质疑。
学区房的降温，其意义不仅在于平抑房价，更在于我们国家对公平分配关键社会资源的追求。
另外，必须要告诉各位的是，北京作为首都往往是举国政策先行者，现在北京城六区全部实行多校划片和六年一学位，这势必将向其它二三线城市推进，各省省会、乃至全国各地的学区房也很有可能在数年内纷纷凉下来。
没错，优质教育资源依然稀缺，但人们对公平正义的呼唤，决定了公共资源不该被爆炒的核心逻辑。长远来看，学区房或许会和教育资源完全脱钩。这条路还很远，但道理就是这个道理。
用北京话说，说破大天，都是这个理。
