作者|花朵财经研究院
对于去年11月刚拿到港股入场券的上坤地产而言，近期可谓喜事连连。新的一年甫至，1月9日，就传出了上坤地产（6900.HK）和平安不动产、首创置业（2868.HK）在桐乡乌镇签署战略合作协议，携手开发乌镇·新栅项目。
本次新项目的签署落地，意味着上坤“为宜居而来”使命获得的良好住宅口碑之外，以“地产+产业”的新思路开拓，这是企业发展的全新赛道，且一出手就是在乌镇这种黄金区域，其意义不可谓不大。
「 1 」
从微观到宏观的宜居
上坤要做“城市产业特色服务商”
上坤地产成立于2010年，是一家立足上海、深耕长三角经济区，同时向珠三角经济区及中部核心经济区逐步拓展的成长性房企。
“从成立那天开始，上坤地产就清晰地确立‘为宜居而来’的使命，希望能成为一家满足客户对家和美好生活想象的百年企业。
无论哪行哪业，卖烧饼的也好，做火箭的也罢，到了一定层次多半会追求“服务”二字，国内头部地产公司也莫不如此，不过主流的思路还是停留在拼物业服务的层面。
相较之下，上坤除了在第三个五年规划里提出了城市优质生活服务商的定位，还在继续进行产业探索，在“地产+产业”的新路上大踏步迈进，提出了“城市产业特色服务商”的新定位。
何谓城市产业特色服务商?
消费升级时代，城市也亟需产业升级，改变有资源而待挖掘、有产业而缺生态的局面。上坤敏锐地把握到了这种诉求，通过对城市底蕴的挖掘，因地制宜地精准规划城市新貌，为城市带来更优质、更具品质感的生活体验。
此次落地的乌镇新栅项目，建筑面积总共75万方。该项目紧邻乌镇核心IP，为当地异常稀缺的大块商住用地，乌镇此前和国内大多数城市景区一样，核心景区古色古香，周边居住环境也不错但截然不同的风貌容易令人“出戏”，上坤在乌镇·新栅项目中确定了以社交度假为内核，高端酒店为载体，艺术人文为主题的原则，具体构建以水为纲的“场、馆、园、街”一体化模式，打造两门、四区、四园、四地标，重塑乌镇景区外度假、休闲、商业体系规划。
▲乌镇·新栅效果图
不久的将来，人们将看到一个摆脱了原有单一的产业结构，将文创艺术、会议会展、酒店服务融入其中，结合乌镇特色节庆活动，实现产业进一步升级的新乌镇。
乌镇名闻遐迩，但当然不是所有的城市都有这么好的先天条件。而上坤地产“城市+产业”的路子也不仅是能为城市锦上添花，更是能起到暗夜点火的奇效。
安徽阜阳，一个不算出名但却具有深厚文化底蕴的城市，上坤地产正在这里兴建总面积1680亩，总建筑面积89万方的“阜阳·抱龙小镇。”
▲阜阳·抱龙小镇示意图
小镇的整体建筑形态以徽派建筑为基础，结合石文化特色，以石文化体验、文化书苑、石艺体验及手工艺传承等，打造最具商业体验的石文化首秀小镇。
该项目预计总投资56.5亿元，建设周期3-5年，完全建成后，预计年产值可达108亿元左右，利税总额约1亿元，带动就业人员近1.6万人。目前已投资16.68亿元，预计未来三年将继续投资39.82亿元。抱龙石艺小镇旅游人口为年均20万人次，按照阜阳市旅游收入统计报告，旅游人均消费1000元/年，则抱龙石艺小镇旅游收入为2亿元/年。衍生性其他收入5亿元。
对于当地来说，抱龙小镇的落成之日，城市的风貌、旅游吸引力、人居环境舒适度无疑都将上一个档次。
除此之外，上坤地产位于上海松江区佘山休闲度假区的樾山项目，也将成为助力城市生态健康产业高端转型的样板。佘山拥有国家森林公园和欢乐谷，旅游资源在当地独树一帜，当地经济发达，旅游人群消费能力强，但佘山相对缺乏高端度假酒店等消费场景，上坤地产对症下药，在当地打造多层级序列星级酒店，迁移历史古宅，打造隐奢内敛的酒店调性，并搭配以对标上海新天地的活力商业，在佘山综合打造更符合当代消费者需求的健康生态综合体。
“上坤操盘的项目，不管是纯自营还是跟友商合作，做出精品爆款的概率很大。”有业内人士评价称。
对于上坤来说，宜居永远是底色，而宜居在微观层面是一个个家庭的宜居，宏观层面是一个城市的建筑、生活场景、产业体系的融洽和相宜。
上坤的“宜居”，是融入骨血的基因，它的成长路径也和大多数地产企业不大相同，在过去的11年里，上坤不仅创造了从0到地产百强、港股上市的高速发展，更是获得了业内的良好口碑。
「 2 」
“稳”字当先
精细化管理不走传统粗放路
项目好、口碑好，本质上是由于模式好。上坤地产11年时间达成从0到地产百强，且今年11月17日更是成为三道红线新规以来难得的新晋内房股，都不得不提上坤的发展模式。
年轻的上坤在经营模式上和人们熟悉的房企发展模式不一样。
高负债高周转高规模的传统模式在过去让房企喘不过气，长年陷在打仗的状态中出不来，且时时面临资金链压力。
上坤地产却没有采取粗放扩张模式，通过重点关注净利率、现金流回额、资本回报率等指标，上坤地产构建了一套以流动性指标、盈利能力指标为导向的科学管理体系，并持续贯彻到全员的经营意识中。
基于对净利率、现金流回额、资本回报率等的精细管理，2017年到2020年前四个月，上坤地产的毛利率均高于行业平均水平，数据显示，2018年、2019年、2020年4月上坤地产分别实现毛利率51.5%、40.8%和51.6%；截至今年4月末，上坤地产现金短债比增至1.4倍，短期偿债能力处于健康水平。
11年的时间，上坤依然还在高速成长期。但高速和稳健并不矛盾，上坤一直以来求速度更求质量，即使在房地产狂飙突进的那些年，朱静也一贯告诉团队，上坤要做行业里的长期主义者。
从上坤十一年的发展历程来看，除了精细化的运营管理，持续深耕更是印刻在企业基因里的关键词，招股书显示，长三角是上坤地产的主阵地，截止2020年7月末，上坤地产在长三角的土地储备占比已超过70%，而上海、杭州、宁波更是上坤深度布局的区域，三者土储占比均在10%以上。
与此同时上坤地产的全国化布局网络已经铺开，布局大湾区、长江中游等热门区域。2018年12月，上坤地产以入股东莞一个项目首进大湾区，2019年8月在佛山独立拿下了一宗优质项目，2020年2月通过收购佛山海路置业有限公司49%股权获取了佛山、顺德两个项目，今年5月以底价1.48亿元拿下佛山一宗商住地。
朱静的发展思路，和以往人们见惯了的房企凡事求快颇有不同，上坤地产从第一个五年“打磨产品、立足并深耕上海”到第二个五年“布局全国七大区域、挺进百强”，到如今在港交所上市，期间房地产市场有过狂飙突进式的增长也有过万马齐喑的低沉，但上坤地产在管理层的稳健思路贯彻下一直维持了稳定加速式发展。
稳字说来简单，但对领导层的定力是莫大的考验。“房地产这一行你量入为出肯定是不行的，但上杠杆加速度一不小心也会出事。许多地产企业就死在盲目扩张上，像上坤地产这样先在一个区域稳定立足，再谋求向其它区域扩张是非常好的发展模式，不过很多人未必能忍得住诱惑。”同在上海的一家百强地产常务副总裁告诉花朵财经，上坤的“定力”颇为可贵。
也正是基于十一年来的定力，上坤才能迎来与平安不动产的战略合作，本次合作不仅是“地产+产业”的落地，更是行业对于这家年轻房企过去发展路径和公司实力的肯定。这十一年来，上坤从一个初创企业跻身房企百强79名，纵观这十一年，“为宜居而来”的初心很关键，在民众心中建立了良好的宜居形象。其积蓄的势能就像“气宗”一样，始则不求快而求根基夯实，继而凭借深厚的内功最终达到一日千里的进境。
中国的商业房地产发展几经跌宕，已告别了卖方市场，从2020年的地产市场看，呈现明显的两极分化趋势，行业洗汰的局势进一步加剧，好企业的良心项目却更容易崭露头角。从“地产+产业”的探索和实践来看，上坤已经走上了通往未来的光明大道，或许这也正验证了那句“慢慢来比较快”。
