士别三日当刮目相看！这几年，济南很多地方都在发生着日新月异的变化。但是，如果要问近一年多来济南二环内哪里变化最大，这个地方恐怕非天桥区的药山片区莫属！

　　近日，药山片区一个备受期待的楼盘发布案名，它便是万科北宸之光。这是一个位于药山脚下、洋涓湖畔，由万科开发的低密度综合住区。它的密度有多低？作为一个总建面约32万㎡的大盘，它的所有产品高度都不超过18层！

　　万科北宸之光是药山周边近一年来第3个新楼盘。这片位于济南二环以内、拥有齐烟九点之中的“三点”的土地，正在发生着起翻天覆地的巨变！

　　1 药山脚下、洋涓湖畔

　　数百亩土地轰轰烈烈开发中

　　国庆假期期间，我们登上了齐烟九点之一的“药山”之上。从药山往西望去，一片数百亩的平整土地映入眼帘。

　　（药山以西，大片土地正在开发）

　　在药山西这一大片开阔的土地上，已经有四五个项目启动建设。

　　其中，万科在今年6月份斥资16.1亿元，在这里拿下了6宗住宅、商业土地，面积合计201亩左右。这也就是万科北宸之光的用地，目前其部分地块已经正在建设。

　　（从万科北宸之光向东看药山）

　　除了万科北宸之光项目，药山西侧脚下还有三个大型公共配套项目也已启动建设。

　　药山西南侧是天桥区全民健身中心，包含体育馆及档案馆建设，总投资金额约2.6亿元，总建筑面积3.2万平方米，目前主体结构已经封顶。

（天桥区全民健身中心效果图）

　　药山西北侧是天桥区市民文化中心，包含文化馆、图书馆建设，总投资金额约2.1亿元，总建筑面积约为2.2万平方米，目前也已经动工建设。

（天桥区市民文化中心效果图）

　　药山正西侧将建设洋涓湖公园。它北接天桥区市民文化中心，南连天桥区全民健身中心，占地面积5.79公顷，沿着药山脚下呈狭长的南北带状分布，目前已经启动前期手续，计划年内开挖。

　　未来，药山脚下将拥有天桥区的体育运动中心、文化活动中心，同时还有洋涓湖公园相伴，城市面貌将焕然一新。

（药山周边规划效果图）

　　另外，药山西侧还有中梁项目、时代总部五期项目正在建设，再加上药山以北的万科金色悦城新著项目、中海地产在药山西南拿下的土地，目前的药山片区可谓群雄逐鹿、热火朝天。

　　2 二环内的山水宝地

　　城市功能转向居住区

　　在过去很长时间，药山片区乃至天桥区简直是一片被遗忘之地，以至于很多人忘记了，天桥区其实是济南中心城区的一个重要部分。

　　最近，天桥区的发展有了明显起色。天桥区确定了“两轴四园”的发展战略，这被认为是天桥区未来的发展“大纲”。

　　其中，两轴是济泺路南北发展中心轴、小清河东西发展中心轴，四园则是四个重点建设的园区，包括济南新材料产业园、药山科技园、泺口国际商贸示范园、北湖高端现代服务业集聚园。

　　从这里我们能看到，药山片区是天桥重点建设的片区之一。实际上，药山片区自身也拥有较好的发展条件。

　　（药山实景）

　　药山片区位于济南二环之内，向外北接济南先行区，西连西客站、济南国际医学中心，是济南二环内难得的有山有水之地。这里拥有齐烟九点中的三点——药山、北马鞍山、粟山，同时还有小清河、黄河两条重要水系。

　　（小清河沿线景观）

　　此前，药山片区有大量的棚户区、厂房，城市面貌一般，这反而为药山片区未来发展留下了巨大的潜力。

　　自去年以来，万科、中梁、中海等纷纷在药山片区拿地，这些土地都是通过棚户区改造整理出来的土地。

　　而在今年年初，另外一些重大项目也已签约落户药山片区。比如，大魏城市综合体项目，总用地约371亩，总投资约40亿元，由远洋与天桥控股公司合作；黄岗城市综合体项目，总建筑面积约47万㎡，总投资约50亿元，由济南汇濮置业与天桥控股公司合作。

　　这些重大项目的落地和签约，让药山片区面貌正在发生巨大变化，其整体功能也正在从原来的工业区和物流区转身为居住区。

　　根据药山片区的规划，未来这里将形成“一廊穿两带、两轴连多片”的格局：

　　（药山片区规划）

　　“一廊”,是指连接南北滨水空间的药山、北马鞍山自然生态景观廊；

　　“两带”，是指黄河生态景观带和小清河生态景观带；

　　“两轴”，是二环西路、二环北路两条城市发展轴；

　　多片区，则是1个产业发展片区和多个生态居住区。

　　未来的药山片区，将把药山、北马鞍山、粟山、黄河、小清河等自然文化景观融为一体，成为一个和谐、富有的产业研发基地，一个生态宜居的居住片区。

　　3 万科低密度综合住区

　　所有楼栋没有超过18层！

　　在药山片区巨变的过程中，万科担当着重要的角色。

　　在今年年初，万科与天桥达成协议，将在药山西开发现代商务综合体项目，从而在药山西形成以综合商务为核心的现代服务业集群和现代商务办公中心。

　　至今年6月份，万科在药山西片区成功摘地；最近，该项目以万科北宸之光的案名正式亮相。

　　万科北宸之光是一个大型综合性项目，它包括6个地块：

　　（万科北宸之光地块分布图）

　　B地块为商业商务用地，占地约39亩，地上规划最大建筑面积7.57万㎡，将集合商街、公寓、办公等3大业态于一身。其中，它的商街已经开始招商，未来会是济南西北部一个很核心的生活配套。

（万科北宸之光商业效果图）

　　它有丰富的教育配套，A4地块内将代建一所1幼儿园，项目南侧将代建一所小学，未来业主子女在家门口就能读书。

　　尤其值得一提的是，万科北宸之光还是一个低密度的综合住区。

　　众所周知，济南二环内很多楼盘的密度都比较高，容积率动辄在2.8以上、甚至是在3.0以上，但万科北宸之光不一样！为了保障药山的景观视廊，万科北宸之光的地块被严格限高。

（万科北宸之光限高示意图）

　　其中，A3、A5地块及A1地块部分，被限高为36米；A3、A5地块的一部分，更是被限高为24米；其余地块被限高为54米。

　　也就是说，万科北宸之光所有建筑高度都不会超过54米，所有楼栋都将不超过18层。

（万科北宸之光效果图）

　　万科北宸之光的低密度从土地容积率中也能看出。

　　万科北宸之光A1、A2地块最大容积率都是2.5，A3、A4、A5地块最大容积率仅为1.5、1.7、1.6，也就是100平米的土地只能盖150-170㎡的房子，这是济南主城内非常罕见的低密度住宅用地。

　　这样一个低密度社区，就位于药山脚下、洋涓湖畔。它的内部有时尚商街、幼儿园、小学等配套，外部依山傍水，紧邻天桥区全民健身中心、天桥区市民文化中心，而且还是由万科开发建设的，怎能不引人心动。

　　4 买房关注大盘首开

　　18层的紧凑三室户型

　　我们以前聊过，买房要关注大盘首开产品，因为大盘首开往往会有一些优惠。那么，万科北宸之光作为一个大型低密度综合住区，它的首开产品怎样呢?

　　根据我们了解，万科北宸之光首开产品是A2地块。目前，该地块已经动工建设，并已经公示产品规划。

　　从规划信息看，万科北宸之光A2地共有8栋楼，全部是17、18层产品，整体呈现整齐的中轴对称格局。

（万科北宸之光A2地块效果图）

　　在这样的中轴对称格局之下，社区中央有一条贯穿南北的景观廊道，不仅气派而且让整个社区通透性很好。再加上地块容积率本身并不高，所以各栋楼日照情况较好，整个地块没有1套日照不足的居住公寓。

　　它的首开产品门槛较低，是两个紧凑的小三室产品，分别是98㎡、115㎡:

　　（万科北宸之光98㎡户型图）

　　（万科北宸之光115㎡户型图）

　　这两个户型差距不大：它们都比较方正，南北通透敞亮，有两室一厅朝南，客厅有大大的阳台，两个卧室都有飘窗。不同之处是，115㎡的户型多了一个卫生间，使用起来会更方便些。

　　除了以上两个户型，万科北宸之光未来还会推两个四室的户型。其中一个为125㎡的小四室产品：

　　（万科北宸之光125㎡户型图）

　　125㎡的面积做成了四室设计，功能性很强，比较适合二孩家庭。同时，它的南侧还有客厅、卧室连通双阳台，可以享受明媚的阳光。

　　另一个为145㎡的四室产品：

　　（万科北宸之光145㎡户型图）

　　这个户型就更加敞亮了，而且是一个非常棒的四面朝南户型！它的三个卧室、一个客厅都朝南，而且同样有连通双阳台，客厅以北正对餐厅，南北通透得很是彻底。

　　万科作为国内房地产行业的领跑者，在产品方面一直很用心。目前，万科北宸之光还没有太具体的产品细节，但从以上四个户型看，它们很适合当下买房人的需求。

　　本月底，万科北宸之光的示范区即将开放。据说，这会是天桥区非常震撼的示范区，有意在附近买房的小伙伴建议去参观参观。