古北水镇占地面积近10平方公里，由北京密云县古北口镇司马台村的三个自然村落组成。古北水镇距北京市中心100多公里，车程约一个多小时，属于京承高速（旅游干线）的一个点，旅游干线有慕田峪长城、避暑山庄、塞罕坝等知名景点。京承高速公路直达景区，交通十分便捷。
2010年6月中青旅与北京密云县签订战略协议，合作开发古北水镇国际旅游综合度假区项目，并于2014年10月正式对外营业。2015年全年接待游客147万人次，实现营业收入4.62亿元，净利润4701万元。预计进入成熟运营期后，每年将接待游客400万人次，旅游综合年收入将达到10亿元。
古北水镇的项目定位是将古北水镇打造成集观光游览、休闲度假、商务会展、创意文化等旅游业态为一体，服务与设施一流，参与性和体验性极高的综合性特色休闲旅游度假目的地。小镇规划了“六区三谷”，即老营区、民国街区、水街风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区、民宿餐饮区，与后川禅谷、伊甸谷、云峰翠谷。
小镇的配套服务设施包括酒店、民宿、餐饮、温泉、演艺、娱乐等，总建筑面积为43万平方米，建筑风格为明清及民国风格的山地合院建筑。包括2家五星级标准大酒店，6家小型精品酒店，400余间民宿、餐厅、商铺，10多个文化展示体验区。文化展示体验区包括10个展示体验区(小型博物馆)，介绍关于北方酿酒、染坊等传统工艺,及日月岛演艺区、长城书院、童玩馆、毛猴馆等。小镇的日常生活配套包括银行、邮局、菜场、综合超市、药店、诊所、快递、书店、干洗店等一应俱全。此外，后期规划还有高尔夫球场、别墅地产、度假公寓等多种业态和设施。古北水镇的总投资约为45亿元，其中基础设施部分（自然水厂、污水处理厂、供暖设施等）约投12亿元，约占总投资的25%。
小镇的营销定位以北京、华北地区为主，全球营销。北京短途休闲旅游潜在市场规模约为5000万人次/年，而其周边缺乏优秀休闲旅游目的地，休闲市场广阔。
特色定位分析
古北水镇的特色是将南方的水乡古镇风情移植到缺水的北方。南方为湿地，北方为干地，南水北上也是特色。所以，小镇的名字上也加上了“水”字。水镇在京津冀一带属于稀缺资源，产品定位与市场营销定位一致，古北水镇的市场定位也是以北京、华北地区为主。
融资模式
古北水镇的融资模式多元化，一是公司股权融资，2010年7月，中青旅设立北京古北水镇旅游有限公司，注册资本2.1亿元，由中青旅全资控股，作为古北水镇项目的建设主体，推进项目建设主体，其中，项目公司购买一千多亩土地，其他采用租赁形式使用土地。在景区规划区域内，如果公司仍有用地需求，当地政府也会提供相应的土地支持，推动景区长远发展。
2011年6月，中青旅为古北水镇旅游公司以出具保函的方式向北京和谐成长投资中心借款一亿元人民币提供担保，借款期限一年。同年八月，古北水镇旅游公司取得国际休闲度假旅游区一期项目旅游用地，总面积717.54亩，成交价格为2.59亿元；11月取得旅游用地359亩，成交价格为1.94亿元。项目取得土地为当地村民宅基地，借助新农村的开发政策，村民获得较高的拆迁补偿收益。另外，在水镇开发前吸收当地人就业，优先培训当地人成为工作人员。水镇开发后，设立一万平方米民俗区，对社会公开招标，村民享有优先租赁的权利。2011年12月，古北水镇旅游公司引入战略投资者乌镇旅游公司和IDG资本，旅游公司注册资本由2.1亿元增至五亿元，增资后中青旅持股42%，乌镇旅游持股18%，IDG资本持股40%。2012年8月古北水镇旅游公司再次引入战略投资者京能集团（北京市全资子公司）进行增资扩股，投资五亿元占股20%。增资后古北水镇旅游公司白有资金达到15亿元，为项目建设提供了充足的资金支持，增强了公司信用，降低了公司财务费用，并提高了项目的抗风险能力。同时，项目的建设运营团队、国有资本、战略投资人持股比例均为15%~20%，能很好地平衡项目管理团队与资方的利益关系。旅游公司以项目土地及地上建筑为抵押物，从中国银行北京分行、交通银行北京分行获得合计15亿元10年期银团贷款，加上旅游公司自有资金，项目建设资金已达到30亿元。2013年5月，项目公司各股东方共同对古北水镇公司进行增资，合计增资金额3.02亿元，由于中青旅持股比例下降，古北水镇不再纳入财务报表合并范围，变更为联营子公司。
2013年10月，水镇项目一期开业，2014年元旦开始试运营，水镇大酒店及部分民宿客房开始接待游客，部分游览景点、文化展示体验区、商铺和特色餐饮同步推出。试营业几个月后的清明节，游客量便迎来大爆发，日均客流量达到两万人次。
二是政府补贴。2012年，获得密云县财政局4100万元基础建设补贴，参与古北项目融资的京能集团也是北京市政府的全资子公司。
三、开发体制
当地政府对项目支持力度较高，采取市级部门领导、区县政府牵头到行政审批模式，除立项和建设用地手续外，市级行政审批权限一律下放，由密云县统筹研究，依法依规办理。
密云县成立了“古北水镇”项目手续审批工作协调领导小组，优化审批流程，构建“政府牵头、部门协商、集中审批”的项目审批模式，在依法依规的前提下，最大限度地加快审批进程，各相关部门从受理到审批均将时间压缩在行政许可的最短时限。
此外还提供财政补贴和政策支持，除项目拿地、征地、水电供暖、基建补贴等支持，在交通方面，政府还协助修建景区门口的道路。
开发建设模式
借鉴“乌镇模式”以“整体产权开发、复合多元运营、度假商务并重、资产全面增值”为核心，观光与休闲度假并重，门票与经营复合，实现了高品质文化型综合类出游目的地的建设与运营。
规划建设注重保护与整体风貌打造。古北水镇在开发时全资买断所有商铺和住家的产权，由乌镇专业化运作团队运作，借鉴乌镇模式，对景区统一开发、设计规划。
在基础设施方面——古北水镇以近项目总投入的1/3用于生态环保建设。为了较完整地保存古朴原貌，使地面免遭破坏，度假区的街道全部采用长条青石板铺设，并在地下设有长1.7km、高2.5m、宽2.6m的综合管廊，将热力管道、中水管道、直饮水管道等均埋于地下，不仅有效地保护了地面，对于建设原汁原味的历史文化旅游目的地也起到了重要作用。
在外部整治方面——古北水镇是在原司马台三个自然古村落的基础上聚合而成，拥有原生态的自然环境、珍贵的历史遗存和独特的文化资源。在古北水镇的开发建设过程中，始终将文物保护、古建筑修缮和基础设施的重建列为首要任务。为了保护原有古建筑，不破坏原始风貌，本着“修旧如故，整修如故”的原则，采用了大量的古建材料和传统修缮手法，力求真实还原一个长城小镇的繁华旧貌。
在内部改造方面——“外形传统风貌，内核现代功能”。在保留原貌的同时大胆创新，对修复后的民居建筑进行内、外特色装饰和水电等配套设施改造，对历史街区进行功能重塑与再利用，使得改造好的古建筑更适合现代城市人的居住。
在社区配套方面——古北水镇按照现代居住社区的标准，配套包括公共场所、社区休闲活动空间、人文活动设施及旅游配套设施，涵盖食、住、行、游、购、娱旅游六要素，不用出景区就几乎能够满足游客的所有需求。建立了戏楼、祠堂、书院、镖局等等，激活古镇生活文化，让游客体验真实的古镇生活。
运营与管理模式
汲取其它古镇开发的经验教训，在开发时采取了全资买断所有原商铺和住家的房屋产权，在此基础上实现整个景区开发的主体一元化，从而使得对古镇的统一规划和统一经营管理成为了可能。古北水镇改变了一般古镇开发中的社区关系：对于一般古镇而言是外来者的游客在古北水镇是真正的“镇民”，原来的居民却成为进入景区务工的外来者，原住居民通过承租景区公司的房屋进行经营。正是这种颠覆式的社区重构，给游客带来了对古镇的深度感受和极佳的旅游体验。
古镇管理行家与旅行社业巨头强强联手的专业化运行团队是古北水镇的制胜法宝。项目由中青旅集团与乌镇联合打造，在水镇始建之初，他们就将方便游客、人性化服务等理念融入其中，避免了规划建设与经营管理两层皮的现象，保证了景区的品质。
对于古北水镇来说，门票只是进入景区的门槛，景区内包括餐饮、住宿、娱乐等多业态复合经营才是营收的主力，这会使得收入的增长幅度远大于游客量的增速。在业态上实施复合经营的基础上，古北水镇在管理上实施统一管理。
案例总结：
古北水镇历经5年得以开门营业，可见，古镇的建设期也有相应一段时间。土地是一切的源泉，1000亩建设用地是古北水镇的空间载体。古北水镇基于原有的三个自然村的建设，也由于受到了当地政府高度重视，市场与政府共同合力，才有了今天的古北水镇。
定位决定地位。古北水镇定位于旅游目的地的打造，住宿是其发展的核心，小镇邻近长城，借助长城景区成为长城景区住宿功能的补充。北方缺“水”，水乡古镇是北方旅游度假产品的亮点。
区位发展是一个渐进的过程，龙湖地产在该项目中也起到了关键作用。
区位：远郊小镇
交通：京承高速出口，交通便利
资源：山、水库、长城
产业基础：长城旅游成熟，可借力借势。
