随着房中国地产市场由增量市场转向存量市场,存量问题正在成为时代的问题。荒废的旧厂房、不再繁华的传统街道、环境恶劣的老旧小区,已成为制约城市发展的顽疾,而针对这些存量空间的设计改造,是提升城市活力的重要手段。大宸设计董事长冯健先生认为,随着地产回暖,由于拥有巨大的存量市场,加之居民对高质量生活的追求,一线城市将率先进入大规模存量改造红利期。

　　早在房地产高速增长时期,大宸设计就开始布局城市存量资产改造升级,主导了东濠涌文化风情街、广州瑞宝村、惠州惠新西街、大元帅府、石门禅院等城市更新项目的改造设计。冯健认为,随着房地产开发进入红海市场,具备商业资产投资、旧改、城市更新等城市运营能力的企业将拥有更多机会。通过设计盘活现有资源,提升城市闲置资产商业价值,即使是荒废的厂房、老旧的街道、破旧的房子,也让其拥有良性的收入回报,这是城市存量资产升级者——大宸设计十余年一直在做的事情。

　　城市更新的前景

　　城市更新改造是城市存量焕新、内涵增值的首要方式,同时随着市场政策收紧、融资渠道变窄、拿地成本升高,城市更新也是房企们创新转型和获取土储的重要路径。可以看到,目前各大房企纷纷启动城市更新战略布局,掘金城市更新市场。

　　改造是盘活存量资产、改善房产供求与用途的有效手段。随着经济社会的快速发展,住房、厂房也在不断更新迭代,大量存量住房和厂房面临改造翻新或者升级。据中房协数据显示,我国未来每年有8亿平方米的存量房需要更新,城市更新将是一个10万亿元级的市场,这也意味着,城市更新、房地产去库存将成为未来10年内最重要的行业关键词。

　　此前“十四五”规划和2035年远景目标纲要明确提出,到“十四五”期末,力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。据资料显示,需要改造的城镇老旧小区高达17万个,即2025年之前,要完成17万个老旧小区改造。在地产存量时代,存量房的问题是时代的问题,也是设计行业的一大重点。城市更新不仅是空间更新,更应通过内容的整合和运营,实现区域内文化内涵的丰富和生活质量的提升。

　　去库存改造设计

　　去库存改造设计主要包括:老旧小区改造、传统工业厂房转型改造、历史街区改造、文物建筑保护修缮等。未来城市更新将更加精细化,作为去库存的参与方不但要求会改拆,更重视保留和保护,注意居住体验升级。去库存改造设计,要明确前期策划,对项目进行可行性论证,清楚项目盈利目标,改造提升目标,做好原始资料收集,测量补全。若建筑发生用途改变,应进行安全鉴定,并了解所在地政策、新旧规范、消防要求,评估对改造区域的影响,确保验收合格。

　　随着城市更新内涵迭代升级,中国城市更新进入高质量发展时代,拆旧建新中还涉及到古建保护、城市修复概念以及人居改善需求的不断提升等各种问题,这对房地产在城市更新项目中的运作提出了更高的要求。如大宸设计等专业广、技术力量全面的综合设计单位将脱颖而出。专业的设计机构应以前瞻性眼光参与去库存改造,精研项目文化底蕴,以精品化设计让项目在未来一段周期内引领区域发展。同时,项目策划可以契合网络经济特点,营造网红打卡点,让项目成为区域标杆。

　　如今城市更新改造不再是简单的推倒重建,而是更加注重城市整体空间规划和土地利用、资源配置的均衡以及人居环境的改善等。新时期、新形势下的城市更新被赋予更高的历史使命,了解时代的需求和消费者的喜好,做出对的设计,让消费者能够喜欢设计改造过的存量房,就自然能房地产去库存。