建牛户型评测首篇文章《建牛户型评测之南宁万科城98㎡户型》推出至今，已有近千人阅读，不少热心读者留言关注我们，感谢大家对我们的支持。
一、项目简介
二、本期评测户型
1、楼栋信息
2、户型简介
三、户型详解
1、布局分析
2、入户分析
3、生活动线分析
4、动静分区
5、洁污分区
6、采光通风分析
7、各功能房间分析
8、各功能房间尺度分析
9、配套设施分析
10、户型小结
11、无障碍设计分析
12、其他说明
13、装修方案分析
四、总结
正文
一、项目简介
南宁恒大城位于江南区那洪大道9号，目前在售楼栋为三期（即恒大翡翠华庭，总户数:2702户）6#楼、二期6-1#楼，在推住宅产品面积段为79-140㎡。三期（下文所提6#均指恒大翡翠华庭6#）6#楼住宅产品均价为8000元/㎡，二期6-1#楼住宅产品均价7500元/㎡。
二、本期评测户型
恒大翡翠华庭6#楼
120㎡户型
1、楼栋信息
- 南宁恒大翡翠华庭6#指标内容
- 楼栋朝向正南
- 楼栋层数33层
- 每层户数4户
- 总户数132户
- 层高2.95米
- 梯户比2梯4户
- 电梯两部电梯配置，品牌为三菱电梯，运行速度3米/秒，载重1050kg
此120㎡户型在6#楼有规划，目前本户型在售楼栋为6#楼。
6#楼位于小区中部，与项目三期主出入口、次出入口距离适中，其主出入口连接那洪大道。
如图所示，6#楼正对小区湖景，视野开阔，景观较好。
本期评测120㎡户型皆位于6#楼南侧，而南面的两个户型仅02户型能享受部分湖景资源。
2、户型简介
本期评测户型的120㎡户型为高层电梯剪力墙住宅，居室数为三房（1主卧2次卧）两厅（1客厅1餐厅）两卫（1主卫1公卫）。
该户型公摊比例为20%，公摊面积约为24㎡，尚在合理范围之内。得房率为75%~80%左右。
本户型在6#楼南侧有两户，呈左右镜像布置。如图所示，该户型均为正南朝向。
三、户型详解
1、布局分析
该户型整体较方正，但外墙面凹凸稍多，会减少可得的使用面积。总面宽10.7米、总进深12.3米，比例合适。餐厅（含过道）与客厅同宽，空间格局较为紧凑。户内墙体齐整，结构梁齐正，对户内使用影响较小。
小贴士：户型轮廓越方正，户型的墙地比越低，意味着户型能耗较低，同时房间的布局越经济。本次评测户型右上角呈锯齿状，导致户内墙体不对齐，部分房间面积浪费，也意味着房屋的建造成本较高，对房价的影响你懂的。
2、入户分析
6#楼南侧两套120㎡户型（02号房及03号房），入户门正对电梯厅（无直接自然通风采光）。其中02号房入口外侧被一设备管井遮挡。
入户门外开，不影响户内使用。入户门高2.4米，宽0.9米，门厚0.08米，门宽略窄，基本符合家具进入要求。入户门品牌为腾龙。
小贴士：入户门尺寸一般含门框尺寸，可开启的门扇略小，一般会占用5~10公分，常见入户门宽度为1~1.3米，较窄的入户门会影响家具出入。
本户型没有设置独立玄关，玄关与餐厅同在一个空间，住户需额外购买鞋柜（或收纳柜）。建议鞋柜的款式和颜色需和户内装修整体风格接近。
鞋柜的布置方案：
①靠分户墙
优点：不占用餐厅空间。
②靠餐厅布置（鞋柜可与餐边柜整体设计）
优点：分隔出独立的玄关空间。
缺点：影响餐厅使用空间。
3、生活动线分析
生活动线方面，通常包括三个方面——家务动线、访客动线及家人动线。
3.1、家务动线（即日常家务时会用到的地方所形成的行动路线，其中包括餐厨动线与晾晒动线）
①餐厨动线，即买菜、做饭、出餐所形成的行动路线
厨房靠近入户门，餐厨一体化（即厨房门正对餐厅）设计，做好的饭菜能直接上桌，出餐动线最短。
②晾晒动线，即洗衣、晾晒衣物所形成的行动路线
洗衣机位规划在生活阳台，经过厨房即可进入，洗衣、晾晒集中，晾晒衣物较为便利，对室内其他房间视线干扰较小。
3.2、访客动线（客人到访时所形成的行动路线，通常包括入户、客厅、餐厅、阳台和公卫）
入户可直达客厅，餐厅、公卫的位置和距离合理，而访客活动区集中，与家人休息区分离，客人到访时对家人区干扰较小。
景观阳台与客厅相连，访客使用景观阳台观景时较便利。
3.3、家人动线（家人日常活动与休息等区域所形成的行动路线，通常包括日常动线与私密动线）
日常动线，即家人日常活动的区域，包括入户、餐厅、客厅。
私密动线，即供家人休息等私密性较强的区域，包括主卧、主卫等。
公卫开门靠近其他三个房间门，家人私密动线与访客动线会在公卫的使用上存在交集，对家人休息、学习有一定影响。
主卧配置独立卫生间，主人淋浴、入厕私密不受干扰。
4、动静分区
动区：活动比较频繁，使用率较高，干扰源较多的家庭公共区域，如走廊、客厅、厨房等。
静区：安静，活动相对比较少，供家人休息学习的地方，比如卧室、书房。
该户型动静分离，互不干扰。
5、洁污分区
污区：指卫生间、厨房和阳台，它们是厨余垃圾、油烟、给水、排污的集中空间。
洁区：指客厅、卧室等相对干净的起居、就寝的地方。
厨房、生活阳台、卫生间等污区集中在户型北侧，与客厅、卧室等洁区分开，油烟、噪音对洁区影响较小。
注意：恒大城生活阳台为非封闭交付，在此状态下属于“污”区，需要花精力去维持清洁。
6、采光通风分析
- 房间名称采光通风分析
- 客厅正南朝向，客厅通过景观阳台采光，较长尺寸的推拉门保证客厅采光最大化。
- 主卧正南朝向，带飘窗，主卧采光通风较好。
- 北向次卧开窗为朝东（03户型）或西（02户型），朝西时西晒问题严重。
- 南向次卧正南朝向，带飘窗，使用空间及采光面都得到拓展。
- 餐厅两面采光，采光较好。
- 厨房通过生活阳台采光，如果该阳台封闭，厨房的采光通风会受影响。
- 生活阳台生活阳台朝东（03户型）或西（02户型），朝西的户型日照时间较长。
- 景观阳台正南朝向，采光通风较好。
- 主卫主卫设有开窗（平开窗），保证其采光通风。
- 公卫公卫通过生活阳台采光，如果该阳台封闭，厨房的采光通风会受影响。
如图，户内可形成三面多条对流空气，通风性能良好。
小贴士：外窗开启扇的位置及面积会直接影响房间内通风效果，建议购房者向开发商了解此类信息，避免“卧室高窗”的出现。
7、房间性能分析
客厅
入户后可直达客厅，路线笔直；客厅为正南朝向。
不足：
入户门正对客厅沙发墙，客厅私密性受影响。
小贴士：建议业主在客厅与过道之间放置屏风等轻遮挡物，即保证客厅私密，又保证餐客厅同宽设计带来的户型公共空间的舒适度。
主卧
主卧为正南朝向。其带飘窗，即拓展使用空间又增加主卧采光面。配置主卫和衣柜。
不足：样板间中主卧中仅能放置一个长方形衣柜（非户型图中的L型衣柜），主卧收纳空间略显不足。
厨房
厨房台面呈L型设计，使其具备两面收纳功能，实用率较高，台面长度合计超过3米，基本满足厨房使用。样板房现场预留了冰箱位，因厨房台面为交付标准，冰箱位具体尺寸住户需了解清楚，以便冰箱的安放。
餐厅
餐厨一体，出餐路线最短，方便出餐、用餐；如果到访客人过多时，可借用过道布置，拓展餐厅空间。
北向次卧
北向次卧靠近公卫，卫生间使用时对本房间有一定的噪声影响。
房间门和外窗非正对布局，不利于卧室布置。
注：此户型样板间中北向次卧被布置为书房，购房者在考虑本房间其他布置方案时需仔细考量。
南向次卧
南向次卧带飘窗，使用空间及采光面都得到拓展。
不足：
俩次卧门正对，形成对视，私密会受彼此干扰。
主卫
主卫洁具三件套（淋浴间，马桶，洗脸盆及台柜）L型布局
公卫
公卫洁具三件套呈直线型布局。
阳台
采用双阳台设计，景观阳台和生活阳台分离，即保证美观又不影响衣物晾晒。
8、各功能房间尺度分析
- 房间名称进深尺寸（轴线尺寸）面宽尺寸（轴线尺寸）房间面积房间面积占整体面积比例评测
- 客厅（不含过道）约5.2米4.1米约21㎡约17.5%面积比例合适，尺度合理，大气。
- 主卧（不含主卫）4米3.6米14.4㎡12%面积比例合适，尺度舒适。
- 北向次卧2.8米3.2米8.96㎡7.5%面宽较窄，影响房间布置。
- 南向次卧约5.2米3米约15.6㎡约13%进深略显浪费。
- 餐厅（含过道）2.8米4.1米11.48㎡9.6%尺度合理。
- 厨房2.3米3.4米7.82㎡6.5%尺度较合理，走道空间略显浪费。
- 生活阳台2.3米1.3米2.99㎡2.5%尺度紧凑
- 景观阳台1.9米4.1米7.79㎡6.5%尺度舒适
- 主卫2.1米约2.4米约5㎡约4.2%尺度合理
- 公卫2.8米约2米约5.6㎡约4.7%面宽略显浪费
9、配套设施分析
本项目在售的6#已基本建成，购房者可以实地参观本楼栋作为参考。其样板间作为实体样板间，也是重要参考依据。
客厅、主卧、南向次卧均留有一个空调机位及空调孔洞，而北向次卧未见布置空调机位。主卧、南向次卧空调机位面向床头，体验较差。
生活阳台设有独立污水管，未见给水龙头（洗衣机用）及燃气管预留位。购房者需向开发商作详细了解。
强电/弱电控制箱布置于入户门旁。
各种开关/插座均有预留，但其位置是否合理，数量是否足够，购房者需根据自己的居住需求认真核实。
卫生间预留排气孔（针对此类外墙预留的卫生间排气孔洞，建议购房者另行加装防虫网）。
一般来说，高层住宅还存在以下住宅户型性能，购房者应向开发商了解清楚：保温节能措施、房屋隔声性能（室内外及楼上楼下）、精装修房屋空气质量、房间外窗的可开启面积、窗地比、给水水压、户内防雷设施、电视网络及电话接口预留、强电接地保护、外门窗气密性及水密性等。
小贴士：以上性能牵涉到购房者未来生活体验，为减少不必要的麻烦，请购房者与开发商作详细了解，必要时形成有效的法律文件，保护自身权益。
10、户型小结
1、北向次卧存在朝西可能，受西晒影响。
2、客厅私密性较低。
3、公卫和南向次卧的尺度及面积略显浪费，北向次卧面宽不足。
4、02/03号房入户门正对电梯厅，无自然采光通风。
5、02号房入口外侧被一设备管井遮挡。
11、无障碍设计分析
住宅单元配置了无障碍电梯，建筑入口与路面处于同一水平面，不存在高差。楼栋实际交付时，1楼将设计为架空层，经过架空层后业主可搭乘电梯上楼入户。
12、其他说明
精装交付：
南宁恒大城为精装交付，现有样板间（除墙纸和软装外）即实际交付标准，最终实际交付标准还是以合同中约束的内容为准。
无理由退房：
据开发商宣传，“凡购买恒大楼盘的客户，履行《楼宇认购书》和《商品房买卖合同》的各项义务，并无违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前，均可无理由退房”。
小贴士 请购房者注意无理由退房的前提 “履行合同各项义务及无违约行为”，购房者需了解清楚，保护自身权益，必要时咨询专业律师。
有时候开发商会以各种理由推迟退房，在退房这事上购房者需保持耐心才行。
13、装修方案分析
现状装修：建议居住人数为3~6人
未来装修方案：
方案一▲
方案二▲
方案三▲
方案四▲
方案五▲
方案六▲
四、总结
本次评测的户型所在楼栋为南宁恒大城三期楼王，户型设计上做到了动静分区、洁污分区，生活动线合理，双阳台设计也值得称赞。不足在于该户型的03号房北向次卧受西晒影响。
