记者近日走访天津发现，房价下跌已经成为天津主流形态，不管是新房、还是二手房，很多楼盘都出现了单价数千元的下跌。

　　如国内某头部房企开发的小区房价，已从高点时的单价3.2万元，跌到目前2.3万。

　　买到高点者，少则亏损几十万，多则账面损失已超过百万。

　　记者还发现，近两周该小区有洋房紧急降价72万元，即便如此，依然找不到买家。

　　天津房市进入下跌通道的迹象明显。

　　作为北方重镇，天津房市进入下降通道具有重大意义。

　　这几年一线城市房价，除了深圳蠢蠢欲动，北京上海都出现了不同程度的下跌。

　　房价小幅下跌、甚至进入下跌通道，既打击了炒房客，又符合“房住不炒”定位，是管理层喜闻乐见的。

　　然而，房价不再单边上涨也让开发商们“躺赚”的黄金时代一去不回，一些开发商不断整出幺蛾子，造成楼市乱象频发。

　　比如楼盘停工，而且发生在房价相对强势的一线城市深圳。

　　1、网红楼盘停工

　　事情是这样的。

　　去年12月，深圳网红盘，光明的绿地新都会开盘即售罄，一时风光无限。

　　谁知道今年传来的不是交房的消息，而是停工！

　　开盘就停工让业主担心因无限期停工而烂尾。

　　如果楼盘真的烂尾，购买人将血本无归。

　　于是业主们气势汹汹地把开发商告到了深圳住建局。

　　为了防止事情闹大，绿地新都会开发商出了一份公告，说7月31日前复工。

　　然而，一些绿地业主表示，在八月份的时候，工地只看到零星几人。忧心忡忡的业主们纷纷到开发商现场进行维权。

　　据说最新的全面复工日期是在9月。

　　近日，有记者踩盘发现，项目施工电梯处于运行中，似乎已复工。绿地新都会究竟是否真的复工了，仍不得而知。

　　在一线城市还能有烂尾楼，而且开发商还是大名鼎鼎的绿地，业主估计做梦都没想到过。

　　2、绿地“水逆”

　　2019年以来，根正苗红的绿地控股似乎陷入了一种“水逆”的状态，频频传出“停工”风波。

　　去年11月，“华中第一高楼”武汉绿地中心被曝停工，一度引发舆论哗然。

　　同年12月，有媒体曾报道，被称为“西南第一高楼”——成都的新地标，停工超过百天，后来公司辟谣说是在突破巨大的技术难题。

　　8月，肥西绿地新都会被网友指出已停工近1年。

　　去年12月，同样位于武汉的绿地青山香树花城也传出停工消息。

　　进入2020年，绿地的情况并未好转。

　　今年2月，有佛山绿地业主聚集起来讨说法，原因是绿地一宗位于禅城的三旧改造地项目在2019年8月后便停工，而根据规划，项目应于去年年底交付。

　　6月，南充绿地中心商业（熙悦广场）被当地媒体实地证实已停工，而该项目原计划在2019年12月底交付；

　　7月份，深圳绿地新都会又传出了停工传闻。

　　不仅楼盘停工，绿地盖的房子也多次因质量问题成为维权对象。

　　今年5月，绿地香港在无锡的一处高端楼盘货不对板，装修、绿化、车位各方面都出现问题。更匪夷所思的是，在业主发现问题后，开发商居然连夜把样板房拆了。

　　今年4月，济南绿地新里城楼盘因装修开裂等遭业主集体维权。

　　去年9月，武汉绿地国际理想城项目，就被曝精装修变“惊装修”，业主哭诉声讨

　　······

　　2018年以来，绿地旗下楼盘因为质量问题引发维权的事例呈现暴增之势。

　　此外，绿地集团旗下多家子还因拖欠工程款等原因，一度被列为失信被执行人和被法院强制执行。

　　这一系列乱象对绿地来说意味着什么？

　　众所周知，开发商一个资金密集型行业。这些乱象、特别是停工，一般来说都是钱的问题，只要开发商资金足够，这些问题都不是问题。

　　早在去年12月，就有媒体质疑，绿地资金流出现问题，而绿地方面则回应称“公司的现金流没有问题”。

　　实际情况，到底怎么样？

　　3、债务压顶

　　中报业绩显示，绿地实现营业收入2098亿元，同比增加 4.17%，增速同比下降近24%。

　　房地产营业收入966亿元，同比上年增长7.24%；基建营收906亿元，同比减少16%。房地产上半年销售金额1330亿元，同比减少21%，销售面积1031万平方米，同比减少31%。绿地商办销售额同比下降了33.56%，跌幅超过三分之一。

　　销售业绩大幅下滑的同时，盈利情况也不乐观。今年上半年，绿地归属上市公司股东净利润80.20亿元，同比减少10.77%；房地产主业毛利率25.77%，并低于行业平均利润水平；基建业务毛利率更是仅为4.84%。

　　从资产负债情况来看，绿地今年上半年负债总额1.04万亿元，资产负债率高达88.51%，远高于行业平均水平。

　　值得一提的是，绿地的经营现金流量净额为41.34亿元，同比下跌49.3%，几近腰斩。货币资金为872.5亿元，较2019年年末减少16.5亿元；有息负债却升至3298.4亿元，增加了365亿元。

　　其中，绿地短期有息债务达1214.8亿元，手中现金并不足以覆盖短债，短期偿债压力巨大。

　　4、三条红线

　　屋漏偏逢连夜雨。

　　为了降负债，8月20日，高层在重点房企座谈会上画出了三天红线（2021年1月1日起行业全面推行）：

　　1、剔除预收款（房子交付前已经收上去的房款）后的资产负债率大于70%；

　　2、净负债率大于100%；

　　3、现金短债比小于1。

　　一一对应来看，绿地资产负债率、净负债率，现金短债比分别为88.51%、180.3%、0.66，可以说绿地分毫不差，三条红线全部踩中。

　　对于高债务问题，张玉良曾：“对于大企业来说，降一个点都很不容易。”

　　“我们正在主动降低负债，实现有质量的发展。”

　　然而就在第二天，绿地扭头就在武汉豪掷164.3亿元拿下了7块地。值得一提的是，上半年房企拿地面积排行榜中，绿地位居榜首。

　　不出所料，高负债运营的绿地在三条红线之下问题暴露无疑，交出了非常糟糕的答卷。

　　肾不好，先不要怪医院拍错了片子，要先问自己有没有纵欲过度。

　　按照规定，像绿地这样触碰三条线的房企，归属红色档，有息负债不得增长，这意味着绿地几乎被断了从银行借钱的渠道。

　　要知道，绿地短期有息债务1214.8亿，货币资金仅872.5亿元，缺口超过300亿，这意味着什么，你懂的。

　　要想不踩“红线”，房企只有“卖房、卖地”一条路可走。

　　即使出现亏损，也得忍痛割爱。

　　当然，如果大量房企一起降价甩卖，“后跑”房企即使有地有房也未必能卖出去，这时短期债务导致的流动性危机就来了。

　　历史上倒闭或者卖身的房企基本上遇到的都是这种短期债务危机。

　　所以下半年，看到大量房企破产或被收购不要大惊小怪，这是“三道红线”在发挥作用了。

　　5、小结

　　8月16日，中国银保监会主席郭树清撰文指出，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”，当前房地产金融化泡沫化势头必须得到遏制。

　　四天之后，住房城乡建设部、人民银行就把12只“犀牛”赶了过来，为它们划出了“三条红线”，试图化解开发商的“泡沫”。

　　于是，有先见的房企们纷纷开启了战略“降负债”之路。

　　在此背景下看，天津房价跌入下跌通道，并不是偶然现象。或许，它只是全国房价走势的先头部队。

　　据彭博汇总，至2021年，中国房地产开发商将有超过7000亿元人民币以及600亿美元债券到期。那些曾经的房企大佬们，看似全是土豪，实际上大半是负债。

　　另一方面，截止2019年末，TOP100房企总土储货值总量达到44万亿，比2018年末的40万亿超了10%。

　　截止9月10日，今年开发商破产数量已超过500家。生死存亡之际，中国大小开发商们真的还能保持淡定、不割肉甩卖么？

　　对此，长河表示严重怀疑。

　　一旦“精明”的开发商们，为了符合三条红线而选择“降价甩货”，那时房价下跌通道可真的要来了。

　　在魔幻的2020年中，没有什么是不可能的。

　　对此，以前赚了大钱的开发商和炒房客们，你们做好准备了么？