新浪新闻客户端

两周急降百万!楼市乱象频发,房价快速进入下降通道

两周急降百万!楼市乱象频发,房价快速进入下降通道
2020年09月10日 17:10 新浪网 作者 下午茶财经

  记者近日走访天津发现,房价下跌已经成为天津主流形态,不管是新房、还是二手房,很多楼盘都出现了单价数千元的下跌。

  如国内某头部房企开发的小区房价,已从高点时的单价3.2万元,跌到目前2.3万。

  买到高点者,少则亏损几十万,多则账面损失已超过百万。

  记者还发现,近两周该小区有洋房紧急降价72万元,即便如此,依然找不到买家。

  天津房市进入下跌通道的迹象明显。

  作为北方重镇,天津房市进入下降通道具有重大意义。

  这几年一线城市房价,除了深圳蠢蠢欲动,北京上海都出现了不同程度的下跌。

  房价小幅下跌、甚至进入下跌通道,既打击了炒房客,又符合“房住不炒”定位,是管理层喜闻乐见的。

  然而,房价不再单边上涨也让开发商们“躺赚”的黄金时代一去不回,一些开发商不断整出幺蛾子,造成楼市乱象频发。

  比如楼盘停工,而且发生在房价相对强势的一线城市深圳。

  1、网红楼盘停工

  事情是这样的。

  去年12月,深圳网红盘,光明的绿地新都会开盘即售罄,一时风光无限。

  谁知道今年传来的不是交房的消息,而是停工!

  开盘就停工让业主担心因无限期停工而烂尾。

  如果楼盘真的烂尾,购买人将血本无归。

  于是业主们气势汹汹地把开发商告到了深圳住建局。

  

  为了防止事情闹大,绿地新都会开发商出了一份公告,说7月31日前复工。

  然而,一些绿地业主表示,在八月份的时候,工地只看到零星几人。忧心忡忡的业主们纷纷到开发商现场进行维权。

  据说最新的全面复工日期是在9月。

  近日,有记者踩盘发现,项目施工电梯处于运行中,似乎已复工。绿地新都会究竟是否真的复工了,仍不得而知。

  在一线城市还能有烂尾楼,而且开发商还是大名鼎鼎的绿地,业主估计做梦都没想到过。

  2、绿地“水逆”

  2019年以来,根正苗红的绿地控股似乎陷入了一种“水逆”的状态,频频传出“停工”风波。

  去年11月,“华中第一高楼”武汉绿地中心被曝停工,一度引发舆论哗然。

  同年12月,有媒体曾报道,被称为“西南第一高楼”——成都的新地标,停工超过百天,后来公司辟谣说是在突破巨大的技术难题。

  8月,肥西绿地新都会被网友指出已停工近1年。

  去年12月,同样位于武汉的绿地青山香树花城也传出停工消息。

  进入2020年,绿地的情况并未好转。

  今年2月,有佛山绿地业主聚集起来讨说法,原因是绿地一宗位于禅城的三旧改造地项目在2019年8月后便停工,而根据规划,项目应于去年年底交付。

  6月,南充绿地中心商业(熙悦广场)被当地媒体实地证实已停工,而该项目原计划在2019年12月底交付;

  7月份,深圳绿地新都会又传出了停工传闻。

  不仅楼盘停工,绿地盖的房子也多次因质量问题成为维权对象。

  今年5月,绿地香港在无锡的一处高端楼盘货不对板,装修、绿化、车位各方面都出现问题。更匪夷所思的是,在业主发现问题后,开发商居然连夜把样板房拆了。

  今年4月,济南绿地新里城楼盘因装修开裂等遭业主集体维权。

  去年9月,武汉绿地国际理想城项目,就被曝精装修变“惊装修”,业主哭诉声讨

  ······

  2018年以来,绿地旗下楼盘因为质量问题引发维权的事例呈现暴增之势。

  此外,绿地集团旗下多家子还因拖欠工程款等原因,一度被列为失信被执行人和被法院强制执行。

  这一系列乱象对绿地来说意味着什么?

  众所周知,开发商一个资金密集型行业。这些乱象、特别是停工,一般来说都是钱的问题,只要开发商资金足够,这些问题都不是问题。

  早在去年12月,就有媒体质疑,绿地资金流出现问题,而绿地方面则回应称“公司的现金流没有问题”。

  实际情况,到底怎么样?

  3、债务压顶

  中报业绩显示,绿地实现营业收入2098亿元,同比增加 4.17%,增速同比下降近24%。

  房地产营业收入966亿元,同比上年增长7.24%;基建营收906亿元,同比减少16%。房地产上半年销售金额1330亿元,同比减少21%,销售面积1031万平方米,同比减少31%。绿地商办销售额同比下降了33.56%,跌幅超过三分之一。

  销售业绩大幅下滑的同时,盈利情况也不乐观。今年上半年,绿地归属上市公司股东净利润80.20亿元,同比减少10.77%;房地产主业毛利率25.77%,并低于行业平均利润水平;基建业务毛利率更是仅为4.84%。

  

  从资产负债情况来看,绿地今年上半年负债总额1.04万亿元,资产负债率高达88.51%,远高于行业平均水平。

  值得一提的是,绿地的经营现金流量净额为41.34亿元,同比下跌49.3%,几近腰斩。货币资金为872.5亿元,较2019年年末减少16.5亿元;有息负债却升至3298.4亿元,增加了365亿元。

  其中,绿地短期有息债务达1214.8亿元,手中现金并不足以覆盖短债,短期偿债压力巨大。

  4、三条红线

  屋漏偏逢连夜雨。

  为了降负债,8月20日,高层在重点房企座谈会上画出了三天红线(2021年1月1日起行业全面推行):

  1、剔除预收款(房子交付前已经收上去的房款)后的资产负债率大于70%;

  2、净负债率大于100%;

  3、现金短债比小于1。

  一一对应来看,绿地资产负债率、净负债率,现金短债比分别为88.51%、180.3%、0.66,可以说绿地分毫不差,三条红线全部踩中。

  对于高债务问题,张玉良曾:“对于大企业来说,降一个点都很不容易。”

  “我们正在主动降低负债,实现有质量的发展。”

  然而就在第二天,绿地扭头就在武汉豪掷164.3亿元拿下了7块地。值得一提的是,上半年房企拿地面积排行榜中,绿地位居榜首。

  不出所料,高负债运营的绿地在三条红线之下问题暴露无疑,交出了非常糟糕的答卷。

  肾不好,先不要怪医院拍错了片子,要先问自己有没有纵欲过度。

  

  按照规定,像绿地这样触碰三条线的房企,归属红色档,有息负债不得增长,这意味着绿地几乎被断了从银行借钱的渠道。

  要知道,绿地短期有息债务1214.8亿,货币资金仅872.5亿元,缺口超过300亿,这意味着什么,你懂的。

  要想不踩“红线”,房企只有“卖房、卖地”一条路可走。

  即使出现亏损,也得忍痛割爱。

  当然,如果大量房企一起降价甩卖,“后跑”房企即使有地有房也未必能卖出去,这时短期债务导致的流动性危机就来了。

  历史上倒闭或者卖身的房企基本上遇到的都是这种短期债务危机。

  所以下半年,看到大量房企破产或被收购不要大惊小怪,这是“三道红线”在发挥作用了。

  5、小结

  8月16日,中国银保监会主席郭树清撰文指出,房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”,当前房地产金融化泡沫化势头必须得到遏制。

  四天之后,住房城乡建设部、人民银行就把12只“犀牛”赶了过来,为它们划出了“三条红线”,试图化解开发商的“泡沫”。

  于是,有先见的房企们纷纷开启了战略“降负债”之路。

  在此背景下看,天津房价跌入下跌通道,并不是偶然现象。或许,它只是全国房价走势的先头部队。

  据彭博汇总,至2021年,中国房地产开发商将有超过7000亿元人民币以及600亿美元债券到期。那些曾经的房企大佬们,看似全是土豪,实际上大半是负债。

  另一方面,截止2019年末,TOP100房企总土储货值总量达到44万亿,比2018年末的40万亿超了10%。

  截止9月10日,今年开发商破产数量已超过500家。生死存亡之际,中国大小开发商们真的还能保持淡定、不割肉甩卖么?

  对此,长河表示严重怀疑。

  一旦“精明”的开发商们,为了符合三条红线而选择“降价甩货”,那时房价下跌通道可真的要来了。

  在魔幻的2020年中,没有什么是不可能的。

  对此,以前赚了大钱的开发商和炒房客们,你们做好准备了么?

特别声明:以上文章内容仅代表作者本人观点,不代表新浪网观点或立场。如有关于作品内容、版权或其它问题请于作品发表后的30日内与新浪网联系。
权利保护声明页/Notice to Right Holders 我要反馈
新浪新闻客户端
新浪新闻客户端

扫描左侧二维码下载,更多精彩内容随你看。(官方微博:新浪新闻

图片故事

新浪新闻意见反馈留言板 400-052-0066 欢迎批评指正

违法和不良信息举报电话:4000520066
举报邮箱:jubao@vip.sina.com

Copyright © 1996-2020 SINA Corporation

All Rights Reserved 新浪公司 版权所有