自7·15新政以后，深圳二手房成交量在惯性驱使下，又保持了一个半月左右热度。

　　进入9月后，成交量出现了明显下跌。

　　到了10月第一周，深圳楼市成交量已经跌至4424套，创下了今年以来深圳二手房成交量的最低谷。

　　就在深圳房价齐跌之际，房地产市场迎来了重大政策变化，给本就虚弱的楼市当头一棒。

　　今年以来，房价上涨最凶悍的深圳楼市，要凉凉了么？

　　1、

　　近日，2020年深圳楼市10月第一周数据出炉，其中：

　　一、深圳楼市二手房挂牌价从54585元变为54475元，本周下跌110元，跌幅不大，但出现了持续下跌。

　　二、深圳楼市近三周二手房成交量分别为5472套、4852套、4424套，成交量持续下跌。

　　进入10月份，在多重压力下，深圳房价终于出现了量价齐跌。

　　就在深圳楼市选择方向之际，深圳房地产市场迎来了重大政策变化。

　　在中央给深圳40周年大礼包中，授予了深圳两项重要权限。

　　一是深圳获得了除永久基本农田以外的普通农用地，转为建设用地的自主审批权限。

　　这意味着，普通农用地，深圳可以用来优先改为住宅用地。

　　二是要求深圳推动二三产业混合用地，盘活存量工业用地。

　　这意味着深圳商业用地、工业用地有望转为市场更需要的住宅和教育用地。

　　换句话说，深圳市住宅土地供应要增加了。

　　深圳房价为何今年逆势上涨，易涨难跌？

　　最根本原因还是房子供不应求，住宅用地供应太少了。

　　2、

　　深圳人口2200万，全市总面积仅有1997平方公里，当于北京的1/8，上海的1/4。

　　即使土地资源如此紧缺的情况下，深圳还拿出了近一半土地划给了生态，不允许开发。

　　剩下一半土地的30%给了给了工业用地，试图以此吸引企业入驻，发展总部经济，增加税收。

　　余下20%的土地里，商业用地又拿走了一大部分，教育、医疗、市政道路建设又分走一部分。

　　留给住宅的仅有10%左右，土地供应存在着严重的结构性失衡。

　　按国家规定，建设用地里的25~40%，应拿出来做住宅用地。

　　而深圳占比仅20%左右，远低于国家相关标准下限。

　　而国际上平均值是40%，哪怕是中国城市的平均值，也有33%。

　　用于住宅的土地太少，自然造成房地产市场严重的供不应求。

　　为什么这两年深圳房价暴涨，甚至超过了香港的房价？

　　这才是根本原因。

　　那么，深圳会把大量农地和工业用地，转化成住宅用地么？

　　我觉得这是毫无疑问的。

　　国务院授权深圳自主审批土地权限，结合深圳房价居高不下的现实，

　　一定程度上是为了让深圳解决自己的高房价问题。

　　审批权给你了，你自己看着办。

　　如果今后房价还是高烧不退，作为被高层寄予厚望的全国先行试验区，连个房价都控制不住，

　　你让深圳情何以堪？

　　深圳一旦打开了土地供给的水龙头，就从根源上压灭了房价上涨的虚火。

　　最重要的是，和杭州等其他城市不同，深圳依赖土地财政不深，从房价上涨中受益非常有限。

　　没有动力、更没有必要，

　　顶着违背“房住不炒”的大政方针继续推高房价。

　　3、

　　作为“第一个吃螃蟹的人”，深圳早在1987年就提出了土地的所有权和使用权的分离，并完成了土地“首拍”。

　　过小的土地面积，让深圳更早地感受到了土地枯竭的压力。

　　2004年，深圳率先在全域实现土地国有化，在土地资源利用上几乎已没有增量、只有存量了。

　　这一现象在近几年的卖地收入上反映的更为直观。

　　2016年，深圳卖地收入1018亿元；2017年，这个数字掉到809亿；2018年，这一数据直接掉到450亿；2019年又回升至680亿。

　　同期杭州卖地收入如下;

　　2016年，杭州卖地收入1612亿；2017年一举突破2000亿；2018和2019年再创新高，分别达到2443亿和2836亿；今年上半年又狂揽1700亿。

　　来源：中指研究院

　　和杭州相比，深圳卖地收入不足一个零头。

　　非常明显，深圳已经过了靠卖地赚钱的阶段。

　　近些年，深圳大力扶持民营经济、鼓励科技创新、培育新兴产业，就连土地出让也大幅偏向商办和工业用地。

　　2019年，深圳成功交易67幅地块，其中工业用地就高达43宗，商业用地9宗，住宅用地仅有12宗。

　　有产业就有GDP、有税收、有人才，对土地财政自然不会太过依赖。

　　一般来讲，判断一个城市对土地财政的依赖度，若不考虑房地产税收贡献率，通常以“城市国有土地使用权出让金收入/地方一般公共预算收入”来衡量。

　　以2019年为例，深圳的土地财政依赖程度仅为18%，杭州则高达140%。

　　依照越是不依靠卖地搞房地产赚钱的地方政府财政就越健康的理论。深圳的财政收入非常健康。

　　无地可卖，又不能收房产税，房价上涨除了造成麻烦外，深圳为什么要持续推高房价？

　　没有理由嘛。

　　对于国务院授权给深圳土地供应方面权限的影响，有专家预计到2025年，深圳住宅用地占比会提高到25%甚至30%。

　　而住宅用地的增加将会打击高房价。在我看来，起码短期深圳房价肯定是涨不动了。

　　对于炒房客来说，不涨就是跌。

　　未来几年，对炒房客来说就是温水煮青蛙，将会非常难受。

　　4、

　　高房价问题是深圳冲刺全球标杆城市的路上，一道绕不过去的考题。

　　答得好，可以高屋建瓴，源源不断地吸引人才、资源，成为新一波发展的领头羊。

　　答得不好，则有可能成为下一个香港，大量民众居住困难，社会压力激增（学习新加坡模式，更多是噱头，房屋供应是杯水车薪）。

　　我相信，高房价和全球标杆城市之间，谁轻谁重，深圳还是拿捏得清楚的。

　　对此，你有什么想说的？