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打中楼市“要害”,房价要想再涨“堪比登天”

打中楼市“要害”,房价要想再涨“堪比登天”
2021年01月05日 17:23 新浪网 作者 下午茶财经

  核心城市房价想要继续上涨,

  难了

  14日,股市迎来开门红,房产股却惨遭毒打、全线下跌,板块跌幅超过2%

  央行和银保监会近日联手颁布关于房贷两道红线威力,率先在股市产生重大影响。

  长河认为,两道红线只要执行到位,比限购受限等措施杀伤力要大的多。我在此前文章中明确表示,以十年维度看,房市远不如股市(现在股市,类似20年前的房市?),此处不再多说。

  1.两道红线

  在给房企融资套上三条红线紧箍咒后,央行和银保监会近日又联手颁布了针对房贷的两道红线,要对银行业房地产贷款进行集中管理。

  第一道红线针对开发商,任何银行放出去的地产开发贷款不能超过总额的15-40%

  房地产贷款占比:大型银行不得超过40%,中型银行不得超过27.5%,小型银行不得超过22.5%,县域农合机构不得超过17.2%,村镇银行不得超过12.5%

  第二道红线针对个人,任何银行放出去的住房按揭贷款不能超过总额的10-32.5%

  个人住房贷款占比:大型银行不得超过32.5%,中型银行不得超过20%,小型银行不得超过17.5%,县域农合机构不得超过12.5%,村镇银行不得超过7.5% 

  这项政策没有缓冲区,现在已经实施。但是,新规明确对超过上限的机构设置2-4年过渡期,并建立区域差别化调节机制。 

  上图是机构整理的两道红线政策对银行的具体影响。黑色部分是未踩线、无影响;红色部分是踩线。

  表面上看,两道红线影响不大。实际上,对房市的影响可能非常深远。

  究竟对房价影响有多大?

  俗话说打蛇打七寸,而限制房贷的政策刚好打到了楼市的七寸上,房价想要再持续上涨,难了。

  2.“打中要害”

  根据《2019全球住房可负担性调查报告》,香港房价收入比(一个城市家庭不吃不喝情况下,平均需用多少年的收入才能购买一套房子)是20.9,远高于美国圣何塞(硅谷)的9.4倍、纽约的5.5倍。

  而北上广深等一线城市的房价收入比高于香港,估计至少在25倍以上。

  为何一线城市房价收入比和租售比这么夸张?

  原因在于大家可以加杠杆贷款买房,房价上涨和收入已经没多大关系。银行贷款是房价上涨的最大动力,没有之一。

  要知道,居民贷款增速与商品房销售增速正相关(居民贷款最主要的用途就是买房)。

  数据显示,如果个人住房贷款(房贷)增速下降,房地产销售增速会明显降温。

  机构测算,如果2021年房贷增速从2010年的16%下降至15%,住宅销售额增速将从10%降至8.5%;如果房贷增速下降至13%,销售额则将同比下降6.9%

  “两道红线实施就是为了对房贷增速进行精准调控,以降低现有的房贷增速,让房贷的增速降低到平均贷款增速甚至更低水平,新增贷款资金更多地流入实体经济。

  大家知道,过去几年房贷增速都是明显高于其它贷款增长的。比如2016年,全国贷款余额106.6万亿元,同比增长13.5%,而个人住房贷款余额同比增长35.0%

  国家金融与发展实验室副主任曾刚指出,过去几年,房地产贷款尤其是个人按揭贷款的增速显著高于平均贷款增速,该制度实施后,按揭贷款增速可能向平均贷款增速回归,甚至低于后者。

  如果未来房贷增速真的放缓到各项贷款平均水平,那么房价上涨动能肯定会减弱,房价上涨预期则会被打破,更别说低于平均贷款增速了。

  也就是说,这次政策刚好打在房价上涨的七寸上,直接抽掉了房价上的直接动力。

  房贷集中管理,是房企三条红线之后的另一大招。如果房价上涨,只要控制下房贷增速,房价马上就熄火,乖乖躺好了。

  3.不涨不跌

  要看一个城市房价上涨潜力,此前一个非常流行的说法是短期看金融,中期看土地,长期看人口。

  在长河看来,金融政策影响要远大于后两者。一个城市有产业、有人口、高薪职位多,更多是对房价未来长期走势形成支撑(通过预期影响房价),而房价涨跌更多取决于信贷政策。

  众所周知,要维持一项资产持续上涨,类似于推着石头上山,房子也好,股票也罢,保持上涨对资金的需求会越来越大。换句话说,要想维持涨势,投入其中的资金必须保持持续高速增长,一旦不能保持、哪怕只是增速下降了一些,资产价格就会出现大幅波动。

  而出台两道红线目的就是为了防止房地产贷款在银行体系全部贷款中的比重偏离合理水平(房贷占比过高),防范风险敞口过于集中。

  其中的意味,你自己细品。

  当然,这项政策出台不是为了让房价下跌,而是为了精准调控。

  对房地产这头灰犀牛,管理层一贯的方针都是力保房市稳定。如何才算稳定?让房市没有周期,不许波动,房价既不许涨,也不能跌,像一条水平的横线,类似于死人的心电图。

  不管是现在房企融资的三条红线,还是现在的两道红线都是为了达到这个目的。

  严控房贷对于房企也是个严峻的考验,尤其是对高负债的中小房企。

  房贷增速放缓后,房子销售大概率会遇到阶段性天花板,没有了增量,房地产进入存量博弈阶段,整个行业将进入一轮残酷的大洗牌(这个过程中,高杠杆大房企也未必安全,看看一些知名房企对资金前所未有的渴求度就知道了)。

  4.小结

  2020年深圳房价一马当先,烈火烹油。不久前,还搞出了一个买到一套新房,赚500的大新闻。

  按住了深圳,京沪房价又开始蠢蠢欲动了。

  为何?

  还是因为流动性过剩,钱太多了。

  2020年为了抗疫,全球央妈放水,廉价资金泛滥,越是富人手里资金越宽裕,抗通胀需求越旺盛。

  于是我们看到股市、大宗商品、比特币无不在流动性推动下高歌猛进,茅台酒、比特币、深圳房子都成为了热钱炒作的对象。

  要不是中国管理层未雨绸缪,定向去杠杆,三条红线,严防死守,热点城市房价恐怕早涨上去了。

  房价既然没有出现全面上涨,管理层为何还有出台两道红线进一步稳房价呢?

  一则是严防死守、确保万无一失;二则是落实需求侧改革。

  毕竟房价过高严重制约居民消费意愿,挤占其他消费。中国居民债务占可支配收入比例从2013年末的79.7%飙升至2019年末的128.6%,居民部门杠杆率从2013年末的33.5%上升至2019年末的55.8%

  青年人被困在消费贷里,中年人则被困在房贷里。

  和消费贷相比,房贷占比更高,压力也更大。一旦业主断供,按揭房就被银行收为法拍房。据说这三年全国的法拍房数量出现井喷式增长,这意味着家庭资产负债表非常脆弱。

  只有对房贷增速进行精准调控,以降低现有房贷增速,才能慢慢化解这个问题,为需求侧改革铺路。 

  有钱,你可以去消费,但不能上杠杆借债买房。那钱实在太多,花不完怎么办?

  进入股市,这是国家近几年一贯的引导方向。

  如果对自己投资能力缺乏自信,那买股票型基金,间接入市也行。

  对此,你有什么想说的?欢迎留言讨论。

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