石景山区鲁谷街道
老旧小区改造 改到居民心坎里
六合园南社区物管会成员和专业设计师沟通马桶侧排、直排的问题。
老旧小区改造的复杂程度，远远超出想象。这个夏天，石景山区鲁谷街道六合园南社区物管会成员黄克顺很忙。看着工人们顶着烈日给16号楼做外墙保温，他不时询问施工进度、排查安全隐患，俨然是位“监管员”。
成立物管会，探索社区党组织、居委会、物管会、物业公司“四位一体”的社区治理模式，鲁谷街道把老旧小区改造改进居民的心坎里。
先行先试 探索成立物管会
“根据老旧小区改造方案，做完保温后，外墙还要刷涂料，到时小区就能焕然一新，你看到的这些电缆线、网线也要入地。”今年社区居民黄克顺多了一个“身份”——六合园南社区物管会成员。曾在物业公司工作数十年的黄克顺对楼体改造十分熟悉，进入物管会后，他在社区物业管理方面提出了很多专业意见。
自7月4日，六合园南老旧小区的改造工程正式开工，黄克顺和其他几位物管会成员一直没闲着，除了查看施工过程中是否存在安全隐患之外，也会打开建筑施工图进行对比，看施工工人是否按照图纸所设计的去做，还时不时和施工单位负责人交流几句。
没地方停车、下水管老化、楼体外墙的很多水泥块已经松动，一到雨季，小区里就形成倒灌，雨水能没到小腿肚子……今年72岁的孙小平在六合园南居住了20多年，说起这些年因为社区逐渐老旧而遇到的烦恼，她再熟悉不过。
六合园南社区建成于1993年，建筑楼体老化，管道设施破损，是典型的老旧小区。由于产权单位多，原物业管理单位存在管理界面不清、服务水平不高等问题，物业服务一度被居民投诉。居民盼望改善居住条件和环境的呼声很高。今年，六合园南社区被纳入北京市2020年老旧小区综合整治名单，居民们多年的愿望终于实现了。
建新房子都是老问题，改老小区全是新问题。改哪里、怎么改、居民的建议诉求如何表达、怎样做好沟通和解释的工作……
物业先行、整治跟进。今年4月，鲁谷街道先行先试，率先在五芳园、六合园南、七星园南3个老旧小区试点成立物管会，并完成备案，开展了物业选聘、征集老旧小区综合整治意见等工作，成为全市首个完成物管会备案且物管会已开始履职的街道。
“当时《北京市物业管理条例》并没有正式出台，物管会是依据什么成立的、怎么选人、怎么公示，居民对此是有质疑的。但小区改造问题不容再拖，我们必须先行先试，主动向前一步，做好工作。”鲁谷街道党工委书记李先侠说。
如何改造 居民说了算
鲁谷街道探索成立物管会，与其所属的3个社区7个院落纳入老旧小区综合整治不无关系。确定今年要进行综合整治的，除了六合园南，还有五芳园、七星园南2个社区，涉及26栋楼、271个单元、居民4089户，还涉及45个产权单位和15个物业公司，其中6个单元没有物业。
物管会成立后，六合园南的改造工作也就顺利提上日程。六合园南物管会由7人组成，其中有3名居委会工作人员和4名社区居民，7个人“清一色”都是党员，孙小平就是其中一位。
“摆在眼前的事儿就是入户征求居民意见，我们物管会成员和一大批党员干部，根据自身特长到社区认领服务岗位。”说起入户，孙小平感慨颇深。自从进入物管会，她便马不停蹄地召集志愿者和楼门长，带着第三方公司一起，挨家挨户敲开了社区居民的门，就“应急物业确权”问题和“老旧小区改造”问题聆听居民的心声。除了入户调查、线上访问，孙小平还带领第三方公司在社区门口“支起了摊儿”，向来来往往的居民介绍老旧小区改造的相关方案。
到6月初，六合园南社区物管会就完成了3遍“覆盖调查”，拿到了小区70%居民的真实意见。为了提高社区居民的参与度，六合园南社区物管会还在办公室门口设立了一面“心愿墙”，居民可以通过“心愿墙”表达自己的“微心愿”。“我希望小区改造后，房顶再也不漏水”“希望外墙刷得漂亮点，楼下有更多的便民服务设施”……每每收到“微心愿”，物管会成员都会记录，并尽快分头解决。对已经实现的心愿，也会以照片、文字等形式展现在“心愿墙”上。
“除了听居民意见，物管会还干了一件大事，为新物业确权，告别了过去社区物业长期失管的局面。现在，物管会也有了自己的公章。” 六合园南社区党委书记于雄柏介绍，物管会成立后，居民们变“要我改”为“我要改”，有了深度参与小区改造和管理的“社区主人翁”意识。
“老旧小区怎么变，居民说了算，什么不行就改什么、缺少什么就补什么，尽可能尊重群众的意愿，把老旧小区改造改到居民的心坎里。”李先侠说，物管会的成立，对老旧小区改造发挥了不可或缺的作用。物管会成员通过入户调研，走街串巷、问需于民，将老旧小区的情况一一记录下来，有针对性地“量身”设计“菜单式”改造，并及时和设计方进行沟通，扎实推进老旧小区改造工作，提升居民的生活质量。
党建引领 改好还得管好
社区物管会履职过程中，鲁谷街道也发现了一些问题。
五芳园社区有4个院，7个物管会成员有4个居民代表，平均一个院才1个居民代表，难以充分代表居民的意见。为此，鲁谷街道决定对五芳园社区物管会进行适当扩编。
此次五芳园社区物管会成员的报名条件，除了满足“拥护党的路线”“品行端正”“身体健康”等基本条件外，还需满足“长期居住在五芳园社区，且至少未来三年居住生活在本社区”“本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系”两个条件。引人注意的是，除了扩大居民所占比例外，五芳园社区物管会的扩编还将增加物业、法律、设计等方面的专业人士。
“让专业人士多发表意见，也是对老旧小区长效治理的一个探索。”鲁谷街道办事处副主任高雪文说，既然成立物管会，就要最大限度发挥其作用，让专业人士多发表意见，让居民多发表意见。
老旧小区改造是居民的期盼，改好老小区，居民才能过上新生活。可老旧小区改造并非一劳永逸，如何促进老旧小区有机更新，避免改完后没有管理，这就需要解决既要改得好也要管得好的问题。
依托老旧小区改造，鲁谷街道充分发挥党建引领作用，率先在六合园南社区成立首个物管会党支部。“老旧小区改造‘三分靠建、七分靠管’，党建引领物业管理十分必要。”李先侠说，大部分党员同时也是业主，可以发挥模范带头作用，同时方便与居民深度沟通，引导居民深度参与小区改造等项目，实现社区党组织、居委会、物管会和物业公司“四位一体”共商共建、共治共享的社区管理模式。
为了避免重建轻管，鲁谷街道还建立一套长效机制。最终成型的，是“物业先行、整治跟进，政府支持、企业助力，群众参与、共治共享，资本运营、反哺物业”的“鲁谷模式”。其中，基础类项目由市、区两级财政资金投入；新建停车综合体、自行车棚改造等自选类项目和社区运营服务由社会资本投资、运营。
“很多事物需要创新，需要改变。”李先侠表示，老旧小区改造不单是建设问题，也涉及到社会治理，过去难做除了资金问题，还有一个很重要的原因是共识问题，社会治理工作必须要用创新思维改革，这实际上是一个共商共建共管共治共享的过程。本报记者 张美荣 文/摄
