雅居乐的影子公司
撰文 | 舒克
出品 | 大摩地产（ID：damoland）
房地产的“黄金十年”已经逝去，时光荏苒，打下中国房地产巍峨江山的地产“创一代”逐渐步入退休年龄。虽然商界精英们通常超长服役，但地产“二代”们也在有意无意之下渐渐进入公众视线。这些地产二代，如杨惠妍、许世坛者已经接班父辈，担起集团的重任；如孙喆一、许智健也已经逐渐进入融创、恒大的高管队列，随时准备接过掌门权杖；如王思聪、张量者，则“不务正业”选择了和父辈截然不同的道路。6月18日，景业名邦向港交所递表申请主板上市，再次将一位地产二代拉到公众面前。招股书显示，景业名邦由陈思铭及妻子Shum Wing Yin通过家族信托全资持有。陈思铭担任执行董事兼主席。
陈思铭，雅居乐集团(3383.HK)董事会副主席陈卓贤的长子。
上世纪90年代，陈卓林、陈卓贤等陈氏五兄弟从家具厂转型做房地产，逐渐打造出雅居乐地产品牌。2018年雅居乐踏入千亿门槛，房企销量榜上排在第29位。陈卓贤是陈氏五兄弟中的老幺，雅居乐掌门人陈卓林卷入高官贪腐案后，陈卓贤逐渐走至台前，2015年起出任雅居乐副主席。陈思铭作为雅居乐二代，虽然没有进入雅居乐集团接班序列，但他和旗下的景业名邦仍没有脱离“子承父业”的套路。
子承父业
景业名邦成立于2013年，当年陈思铭仅有24岁。招股书显示，景业名邦集物业开发、营运及管理服务为一体，业务包括物业销售、酒店营运、物业租赁及物业管理。其中最主要的业务是物业销售，对景业名邦的收益、利润和资产贡献均超过90%。而后三者对营收的贡献仅有5%、0.8%和0.5%。景业名邦的体量虽然还很小，但近几年的业绩也称得上漂亮。景业名邦2018年收入13.3亿，毛利5.1亿，同比分别增长58.5%和90%，净利更是激增344%至3.8亿。与此同时，景业名邦的利润率在大幅增长。2016年至2018年毛利率从25.7%增长至38.6%，净利率从13.2%增长至28.7%，净利率已经接近雅居乐的一倍。景业名邦目前旗下拥有30个物业项目，分布于广东、海南、云南和湖南。其中6个项目已竣工，6个项目处于在建状态，另有18个未开发项目，总建筑面积约300万平米，但开发比率仅有23.3%。招股书显示，景业名邦过去三年主要营运项目全部位于广州和海南。其中2018年开盘的景业清水湾3号三期为其贡献了绝大部分收入，占去年销售额的85.8%。
值得一提的是，景业名邦在海南的第一个项目清水湾3号就临近雅居乐的清水湾大盘，云南在建项目景业高黎贡小镇也毗邻雅居乐的原乡雅居乐。陈思铭经常把自己和景业名邦绑在一起，但其早期财富仍来自资本雄厚的陈氏家族。2012年陈卓贤以7亿港元的价格私人拍下香港西贡“地王”，但很快这块地就成为陈思铭的所有物。公开报道显示，2016年在香港首次举办FE赛车比赛时，陈思铭以赞助商身份现身，为当时即将面世的西贡别墅项目助力。事实上，景业名邦与雅居乐关系非常密切。招股书显示，景业名邦董事会共有9名成员，包括6名执董和3名独立非执董。陈思铭之外的5名执行董事均有雅居乐的从业经历。其中董事会副主席兼执行董事刘华锡是雅居乐老将，曾任雅居乐集团副总裁；执行董事兼总裁郑红（曾用名郑卫红）曾任雅居乐地产总裁助理和番禺雅居乐总经理；执行董事吴新平曾任雅居乐地产工程中心总经理；执行董事郭双曾任雅居乐集团区域总裁；执行董事韦妙嫦曾在雅居乐集团多家公司负责财务审计工作。
景业名邦的4名高管中，除财务总监刘华强外，副总裁谭玉杏、蓝炽源，副总经理兼公司秘书卫静心也均有雅居乐从业经历。而雅居乐全资子公司番禺雅居乐还是景业名邦的关联公司。招股书显示，番禺雅居乐2016年起将持有的位于广州番禺的景业名邦大厦出租给景业名邦全资子公司广州舜邦，租期10年。而这座建筑面积超过5000平米的的写字楼在2016年11月至2019年11月的年租金仅有100万，也就是说每月租金仅有8万多。即使租金之后有所增长，现租期的最后一年（2026年）租金也仅有每年140万左右。此外，雅居乐还对景业名邦提供了财务资助。招股书显示，2015年3月，中山雅居乐长江酒店向创立初期的景业名邦提供了一笔3亿元融资。2018年景业名邦对上述贷款已经提前完成还款。陈思铭的堂兄弟、陈卓林长子陈思烺的选择和陈思铭可以说是殊途同归。他同样放弃了进入雅居乐“接班”，选择了地产外延业务创业。目前，陈思烺创办的联合办公品牌寰图已经进行了两轮融资。投资方包括高盛中国和时代地产、星河湾、富力的李思廉等。陈家二代们的接班问题，现年56岁的雅居乐掌门人陈卓林显然不是太着急。去年的一次采访中，陈卓林曾直言现在谈接班还太早，“我才50多岁，就问我接班问题？”
肩负重任
今年以来已有多家内房企业赴港上市。前有正荣地产（6158.HK）、美的置业（3990.HK）这样的庞然大物已经抢滩成功，后有中梁地产这样的千亿大户仍在虎视眈眈。景业名邦的业绩算不上出彩，其引起瞩目的最大特质可能就是背靠雅居乐大树。不过雅居乐目前也是问题重重。受房地产调控影响，雅居乐的业绩被大幅拖累。让雅居乐声名鹊起的海南清水湾项目去年收入仅有130亿元左右，在整体业绩的占比从三成左右下降至12%。由于增速不够理想，雅居乐和其他房企的差距正在拉大。虽然雅居乐在2018年成功迈入千亿房企，但在克而瑞榜单上仅处于第29位，相比上年还下降5名。艰难局面之下，雅居乐也开始多元化自救。不但学许家印造车，去年初还将物业服务公司雅生活服务（3319.HK）打包在联交所上市，开辟了一条新的融资渠道。如此来看，陈思铭的景业名邦和陈思烺的寰图都可以算作是陈氏家族在雅居乐体系外的试水。景业名邦一旦闯关成功，这家披着新人的壳，仍是老将内芯的公司将为陈氏家族开辟新的融资渠道。
